8月30日，廣州市人民政府發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，政策執(zhí)行時點為8月18日。當(dāng)日晚間，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行和國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化深圳市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，8月31日起執(zhí)行。

【資料圖】

廣州、深圳是在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》后，率先執(zhí)行首套住房“認房不認貸”政策的一線城市，引起市場廣泛關(guān)注。分析人士認為，這具有引導(dǎo)意義，并認為后續(xù)其他一線城市大概率會跟進。

廣州深圳率先執(zhí)行“認房不認貸”

根據(jù)廣州發(fā)布的通知，“認房不認貸”指居民家庭名下在廣州無住房的，購買普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購買首套住房的最低比例執(zhí)行，不再區(qū)分是否有住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款）記錄及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購買首套住房的利率。政策執(zhí)行時點以2023年8月18日為界。

8月30日晚，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行和國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化深圳市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，該通知自8月31日起施行。

首套住房“認房不認貸”政策的落地，將使更多購房人享受首套住房貸款的首付比例和房貸利率。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，三類人將受益：一是改善需求“賣一買一”購房者；二是都市圈人口流動需求的群體；三是在廣州長期居住的年輕人及外來人口。

據(jù)悉，廣州將成立安居集團，整合統(tǒng)籌多渠道租賃房源，并將房地產(chǎn)市場與城中村改造相結(jié)合，健全租購并舉的超大城市住房體系。

政策松綁背后，是當(dāng)前樓市相對疲軟。以廣州為例，今年二季度以來，在前期積壓需求基本釋放、潛在購房者市場信心不足等多重因素影響下，廣州市房地產(chǎn)市場整體成交明顯回落。購房者觀望情緒較重，市場持續(xù)低迷。

中指數(shù)據(jù)顯示，7月廣州新建商品住宅成交面積環(huán)比連續(xù)4個月下滑，新房、二手房價格亦處在波動調(diào)整通道，市場預(yù)期偏弱。據(jù)初步統(tǒng)計，8月廣州新建商品住宅成交規(guī)模延續(xù)小幅回落態(tài)勢，同比降幅仍在30%左右。

其他一線城市是否跟進

“廣州、深圳率先落地‘認房不認貸’政策，后續(xù)其他一線城市大概率會跟進。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

專家分析稱，核心城市房地產(chǎn)市場逐漸企穩(wěn)，可以帶動全國房地產(chǎn)市場情緒修復(fù)。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，廣州、深圳作為一線城市釋放了積極信號，短期內(nèi)北京也存在優(yōu)化相關(guān)政策的預(yù)期。但目前北京全面執(zhí)行首套房“認房不認貸”政策的可能性仍較小，預(yù)計將通過“一區(qū)一策”或針對特定人群（多孩家庭、老年家庭）等方式推進。

當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場下行壓力增大，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月北京商品住宅成交面積環(huán)比下降6.4%，8月以來周均成交面積較7月周均下降接近30%，較去年同期下降15%，政策優(yōu)化預(yù)期進一步增強。

“從歷史上看，一線城市房地產(chǎn)對購房杠桿限制放松的敏感度較高?！比痰禺a(chǎn)分析師表示，目前政策已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，期待更多一、二線城市優(yōu)化房地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，穩(wěn)定居民的房價預(yù)期和購房需求。

開發(fā)商加快推貨

中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠稱，樓市“金九銀十”即將到來，廣州及時優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策，預(yù)計短期內(nèi)市場活躍度有望提升。

李宇嘉表示，廣州的新房供應(yīng)約七成是改善性需求，對“賣一買一”的剛需有支撐力度。

受“認房不認貸”政策助推，不少房地產(chǎn)開發(fā)商推出新項目，并且調(diào)整推貨節(jié)奏，加大供應(yīng)力度。

有大型中介經(jīng)理表示，最近，黃埔、南沙、增城新盤成交量開始上升，一手成交以剛需為主，主要是總價200萬元至300萬元，面積70平方米至90平方米的剛需盤。

不過，也有開發(fā)商持謹慎態(tài)度，前幾年一、二線城市確實有改善性需求被壓制的情況，不過在當(dāng)前環(huán)境下，這波需求能持續(xù)多久有待觀察。

當(dāng)?shù)劂y行：相關(guān)執(zhí)行細則將很快出臺

昨日，廣州、深圳在一線城市中率先宣布執(zhí)行“認房不認貸”。當(dāng)?shù)劂y行何時跟進？

廣州的多家銀行相關(guān)人士表示，已收到“認房不認貸”的相關(guān)通知，行內(nèi)政策將盡快出臺。

此前，有銀行人士表示，根據(jù)慣例，可能需要等待廣東市場利率定價自律機制擬定相關(guān)文件。不過，上海證券報從相關(guān)渠道獲悉，此次銀行可自行根據(jù)廣州市政府文件制定執(zhí)行細則。

廣發(fā)銀行廣州分行表示，已收到“認房不認貸”相關(guān)通知，目前該行正在研究，將盡快出臺行內(nèi)政策；中信銀行廣州分行表示，嚴格按照廣州市人民政府辦公廳下發(fā)的相關(guān)通知要求執(zhí)行。

民生銀行廣州分行、浦發(fā)銀行廣州分行等均表示，按照廣州市政府相關(guān)通知執(zhí)行，正在內(nèi)部研究中。

國有大行方面均表示暫不回復(fù)?！坝辛苏甙l(fā)文，銀行執(zhí)行細則應(yīng)該會很快出臺?！蹦硣秀y行相關(guān)負責(zé)人表示。另一家國有大行分支行個貸經(jīng)理則表示，實施細則還沒有正式下發(fā)。

展望房地產(chǎn)市場，分析人士認為，一、二線城市需求端政策大概率將繼續(xù)圍繞降低購房門檻和降低購房成本展開。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，除了優(yōu)化“認房又認貸”外，從政策方向看：一是降低二套房首付比例，下調(diào)貸款利率加點數(shù)；二是調(diào)整普宅認定標準，或通過降低非普宅首付比例的方式進行優(yōu)化；三是優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，庫存壓力大的區(qū)域或按照“因區(qū)施策”“一區(qū)一策”原則，與人口、人才等政策相結(jié)合來優(yōu)化政策；四是，調(diào)整限售、限價政策，降低交易稅費，也是政策優(yōu)化方向。

東方金誠分析師唐曉琳表示，引導(dǎo)新發(fā)放居民房貸利率下行是大勢所趨。當(dāng)前政策空間較大，未來穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市政策若進一步發(fā)力，LPR（貸款市場報價利率）或?qū)⒊掷m(xù)下調(diào)。

（文章來源：上海證券報）

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