當(dāng)前，市場(chǎng)最關(guān)心的問(wèn)題莫過(guò)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈基本面下行的趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)嗎？面對(duì)這種下行的趨勢(shì)，政策會(huì)發(fā)力托底房地產(chǎn)需求嗎？報(bào)告對(duì)此進(jìn)行了分析。

▍市場(chǎng)繼續(xù)下行。

6月前三周，樣本城市新房銷售套數(shù)同比下降24%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。二手銷售增長(zhǎng)11%，增速繼續(xù)收窄。2023年前5月國(guó)房景氣指數(shù)繼續(xù)下降，開(kāi)發(fā)投資降幅繼續(xù)擴(kuò)大。我們預(yù)計(jì)2023年6月房地產(chǎn)景氣繼續(xù)下降。

(資料圖片)

▍如果沒(méi)有政策外力，我們認(rèn)為市場(chǎng)缺乏基本面的自我修復(fù)機(jī)制。

一方面，房?jī)r(jià)下跌本身存在預(yù)期自我強(qiáng)化的效應(yīng)，而目前70個(gè)城市已經(jīng)有55個(gè)二手住宅房?jī)r(jià)下跌。另一方面，二手的掛牌量不斷增長(zhǎng)，在2023年年初至今（截至6月25日）上升了18%，新房的可售規(guī)模維持高位。此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金面相對(duì)偏緊，居民的收入增長(zhǎng)預(yù)期相對(duì)偏緩。總體來(lái)看，市場(chǎng)還在循環(huán)向下的通道，市場(chǎng)自身缺乏自我修復(fù)的因子。

▍政策工具箱儲(chǔ)備仍然豐富，政策托底可期。

在核心城市，限購(gòu)、限貸（即二套房首付認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)）、限價(jià)還有明顯的放開(kāi)空間。全國(guó)來(lái)看，長(zhǎng)期的利率還有下降的空間，和其他國(guó)家/地區(qū)相比，大陸的購(gòu)房首付比例也還有理論下降空間。我們相信，待政策全力以赴支持需求，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈基本面完全可以穩(wěn)住。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，決策層支持自住和改善需求的態(tài)度沒(méi)有改變，政策也確實(shí)有望在未來(lái)加大托底需求的力度。

▍基本面未到最差時(shí)刻，政策重啟發(fā)力仍需要時(shí)間。

我們認(rèn)為，政策存在多元目標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)變化具備定力。政策雖然會(huì)致力于穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈，但也會(huì)留意可能的房?jī)r(jià)上漲。因此，只有在房?jī)r(jià)下降更為明顯的情況下，政策才有可能顯著加大力度。土地市場(chǎng)也影響了地方對(duì)于政策出臺(tái)的意愿。上半年核心城市土地市場(chǎng)熱度不低，二手房交易也有明顯同比上升，這遲滯了核心城市可能出臺(tái)政策的時(shí)間。非核心城市確實(shí)市場(chǎng)清淡，但當(dāng)?shù)貐^(qū)域政策儲(chǔ)備空間不多，要等全國(guó)性政策出臺(tái)。總體而言，我們認(rèn)為更大力度支持房地產(chǎn)需求的時(shí)間點(diǎn)，或在2023年9月之后（即房?jī)r(jià)連續(xù)下降3個(gè)月之后）。當(dāng)然，政策將努力穩(wěn)定周期，但不謀求逆轉(zhuǎn)周期，不會(huì)走房?jī)r(jià)上漲的老路。我們預(yù)計(jì)，全年房地產(chǎn)景氣兩頭高，中間低，全國(guó)商品房銷售額仍能實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

▍風(fēng)險(xiǎn)提示：

房地產(chǎn)行業(yè)基本面下行速度快于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，部分房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

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