北京寫字樓租金水平仍將處于下行周期
“銀十”開局,網紅盤看房者“人擠人”,有些購房者連中意戶型都選不到,開發(fā)商在多個城市搶收業(yè)績。但與活躍的住宅市場不同的是,北京寫字樓市場依然在“過冬”。寫字樓的業(yè)主正忙著想盡辦法留住租戶,開發(fā)商則忙著挖潛在線教育、信息技術等新興企業(yè)客戶,試圖向其售賣辦公資產。
第一太平戴維斯發(fā)布的2020年三季度北京房地產市場研究報告顯示,2020年前三季度,北京寫字樓市場吸納量約為9.2萬平方米,較去年同期下降約47%;全市空置率繼續(xù)走高,目前處于15%的高位,同比上升了5.9個百分點;甲級寫字樓平均租金下滑至每月每平方米354.8元,環(huán)比、同比分別下降1.3%、3.5%。
“可以預計,未來一段時間,北京全市寫字樓平均租金水平仍將處于下行周期。”第一太平戴維斯研究部負責人李想向《證券日報》等媒體表示,租金下滑快的情況不是疫情得到控制就會馬上結束的,預計年末空置率將升至18%。此外,隨著四季度北京寫字樓市場迎來大體量項目入市,市場壓力與日俱增。
金融等行業(yè)租賃需求高
危機之中,往往也藏著機遇。經過近期的調研和交流,《證券日報》記者發(fā)現(xiàn),整體低迷的北京寫字樓市場,在疫情期間就已經顯露出一些租賃新動向。正如李想所言,“雖然目前有困難,但從中長期來看尚有潛力。”
“中關村某家寫字樓的出租率在疫情前可達90%,疫情期間跌落至40%。但是一家IT企業(yè)在此期間通過擴充又將空置的地方租下來了。”第一太平戴維斯華北區(qū)物業(yè)及資產管理服務部助理董事、綠色可持續(xù)與健康業(yè)務負責人李旭向《證券日報》等媒體透露的這一案例,同樣佐證了今年疫情期間普遍低迷的商辦寫字樓市場,也暗含種種生機。
李想也進一步表示,金融、信息技術及專業(yè)服務類企業(yè)仍然占據(jù)寫字樓市場承租面積的前三位,三者占比之和為68.9%。其中,金融行業(yè)企業(yè)租賃需求占比29.3%、信息技術占比28.8%、專業(yè)服務占比10.8%、健康醫(yī)療行業(yè)的租賃需求已經上升至5.7%。對此,李想稱,健康醫(yī)療行業(yè)未來在北京寫字樓市場的租賃需求占比還將繼續(xù)增長。
自貿區(qū)加持將釋放紅利
值得關注的是,今年9月21日發(fā)布的《中國(北京)自由貿易試驗區(qū)總體方案》,與金融、信息技術、專業(yè)服務、健康醫(yī)療這四大行業(yè)發(fā)展息息相關。據(jù)此方案,北京自貿區(qū)片區(qū)總面積119.68平方公里,涵蓋科技創(chuàng)新片區(qū)、國際商務服務片區(qū)、高端產業(yè)片區(qū)三大片區(qū)。
“與金融、信息技術、專業(yè)服務、健康醫(yī)療這四大行業(yè)相對應契合的正是這三大經濟片區(qū)的產業(yè)規(guī)劃,可見自貿區(qū)將會形成經濟創(chuàng)新發(fā)展的閉環(huán)。”李想向《證券日報》記者表示,這些產業(yè)的相關企業(yè)未來在北京寫字樓租賃市場將發(fā)力。
“北京自由貿易試驗區(qū)助力首都建設具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心,加快打造服務業(yè)擴大開放先行區(qū)、數(shù)字經濟試驗區(qū),著力構建京津冀協(xié)同發(fā)展的高水平對外開放平臺,這將利好首都經濟發(fā)展。”第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東表示,而商業(yè)地產作為第三產業(yè)的重要載體,在自貿區(qū)政策紅利的全面刺激下,有望迎來新一輪的發(fā)展契機。
“自貿區(qū)的國際商務服務片區(qū)共48.34平方公里,包括首都國際機場周邊可利用產業(yè)空間28.5平方公里(順義區(qū)),北京CBD區(qū)域的4.96平方公里、金盞國際合作服務區(qū)2.96平方公里(朝陽區(qū)),以及運河商務區(qū)和張家灣設計小鎮(zhèn)周邊可利用產業(yè)空間10.87平方公里(城市副中心)。”李想向《證券日報》記者表示,以北京城市副中心的運河商務區(qū)為例,過去這一區(qū)域商務氛圍不濃,現(xiàn)在金融、保險等企業(yè)購買的獨棟寫字樓宇牌子已經掛上,部分配套底商已開業(yè)。有自貿區(qū)加持后,該區(qū)域寫字樓物業(yè)價值將水漲船高,部分國企、央企正在接洽該區(qū)域內的物業(yè),無論是商務小獨棟還是單體量總價高的寫字樓商辦物業(yè),都會吸引很多企業(yè)進駐,尤其是自貿區(qū)概念醞釀一段時間后,這種需求的增長將更加明顯,物業(yè)價格也將提升,屆時商業(yè)地產的租賃和交易都將活躍起來。
今年受疫情影響,大宗投資市場表現(xiàn)較為平淡。今年前三季度,北京投資市場累積成交金額為382億元,較去年同期下降38.1%。其中,寫字樓仍是最受追捧的物業(yè)類型,在整個大宗交易規(guī)模中占比50.2%,此外綜合體占比16.1%,零售占比12.4%,數(shù)據(jù)中心占比20.6%。
不過,除了傳統(tǒng)的寫字樓、購物中心等資產外,近期北京市場連續(xù)完成多宗投資收購數(shù)據(jù)中心的大宗交易。李想表示,作為非傳統(tǒng)投資標的,數(shù)據(jù)中心建設與需求持續(xù)增長,已成為投資市場的新亮點,在未來,此類投資交易將會更多發(fā)生。(證券日報) 本報記者 王麗新
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