8月24日，北京市住建委公布了《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱征求意見稿)，并面向社會(huì)公開征求意見。征求意見稿提出，將建立租金監(jiān)測(cè)和發(fā)布機(jī)制，對(duì)租金上漲過快現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)控。在“穩(wěn)租金”成為2021年住房租賃市場(chǎng)關(guān)鍵詞的背景下，作為租房熱門城市，北京將用哪些招數(shù)來調(diào)控租房市場(chǎng)?

充分保障租客權(quán)益

征求意見稿的公布意味著北京成為自去年9月住建部公布《住房租賃條例(征求意見稿)》之后，首個(gè)通過地方性立法完善住房租賃管理制度體系頂層設(shè)計(jì)的城市。

據(jù)悉，征求意見稿共六章81條，涵蓋出租與承租權(quán)利義務(wù)、租賃服務(wù)管理監(jiān)督、保障性租賃住房以及罰則。征求意見稿有諸多亮點(diǎn)，如對(duì)近年來“暴雷”現(xiàn)象頻發(fā)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，從準(zhǔn)入門檻、資金監(jiān)管、金融活動(dòng)、營(yíng)銷推廣等方面進(jìn)行全面規(guī)范;擬執(zhí)行與房屋買賣同樣的網(wǎng)簽程序，讓出租人通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。承租人可以憑備案的租賃合同按照規(guī)定申領(lǐng)居住證，并作為依法申請(qǐng)辦理積分落戶、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項(xiàng)的憑證。

在租購(gòu)?fù)瑱?quán)的指導(dǎo)之下，征求意見稿重點(diǎn)明確了房東與租客的權(quán)利與責(zé)任，擬規(guī)定合同期限內(nèi)出租人不得單方面提高租金，提倡出租人按月收取租金;租賃雙方當(dāng)事人在住房租賃合同中約定收取押金的，押金數(shù)額一般不超過一個(gè)月租金。值得一提的是，室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)也首度被明確列入禁止出租之列。

有業(yè)內(nèi)人士分析表示，北京擬以立法的形式對(duì)住房租賃制度進(jìn)行規(guī)范，能為基層執(zhí)法提供有力抓手，促進(jìn)政府監(jiān)管執(zhí)法到位，同時(shí)也能倒逼相關(guān)租賃企業(yè)健全完善自身運(yùn)營(yíng)管理。這將大大減少租房亂象，推動(dòng)住房租賃行業(yè)走向成熟。

細(xì)化措施穩(wěn)定租金

對(duì)于廣大租客來說，最關(guān)心的事情之一莫過于房租高低，且租金水平能夠保持在合理穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，不出現(xiàn)無序上漲的情況。征求意見稿中一個(gè)值得注意的亮點(diǎn)就是，首次提出將對(duì)租金上漲過快現(xiàn)象實(shí)行一系列的調(diào)控措施。

征求意見稿提出，在北京市建立租金監(jiān)測(cè)和發(fā)布機(jī)制。住房租金快速上漲時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場(chǎng)。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。

而這被認(rèn)為是對(duì)國(guó)家版住房租賃頂層設(shè)計(jì)中相關(guān)規(guī)定的具體化操作。2020年9月，住建部公開《住房租賃條例(征求意見稿)》，明確提出“對(duì)于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平”。

中國(guó)商報(bào)記者了解到，在2016年1月1日之前，按照相關(guān)規(guī)定，北京的房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行的就是政府指導(dǎo)價(jià)，對(duì)于房屋租賃代理費(fèi)(即傭金)的規(guī)定為，無論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收。2016年之后，租房中介傭金由指導(dǎo)價(jià)調(diào)整為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，在北京租房市場(chǎng)上，中介傭金普遍為一個(gè)月房租的水平。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，征求意見稿重提住房租金指導(dǎo)價(jià)，給市場(chǎng)釋放出北京決心調(diào)控住房租賃市場(chǎng)、穩(wěn)定租金水平以及強(qiáng)化住房租賃民生屬性的信號(hào)。限制租金漲幅、實(shí)行指導(dǎo)價(jià)等調(diào)控工具一方面能穩(wěn)定租金，鼓勵(lì)廣大民眾的租房行為，另一方面對(duì)企業(yè)來說也有利于其從源頭管控成本，是全面調(diào)控的體現(xiàn)。

鼓勵(lì)增加房源供給

通過各種調(diào)控工具穩(wěn)定租金水平的同時(shí)，征求意見稿也擬從供給端發(fā)力，鼓勵(lì)利用存量非居住土地、集體建設(shè)用地等按規(guī)定建設(shè)租賃住房，增加租賃房源供給。

征求意見稿明確，鼓勵(lì)將低效、閑置的辦公、商業(yè)、旅(賓)館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住房屋建筑按規(guī)定改建為租賃住房。鼓勵(lì)依法利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。集體經(jīng)濟(jì)組織可以采取聯(lián)營(yíng)、入股、委托等多種方式，與住房租賃企業(yè)合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)租賃住房。鼓勵(lì)村民將宅基地房屋依法交由村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)外出租，村集體經(jīng)濟(jì)組織可引入規(guī)?；I(yè)化住房租賃企業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

征求意見稿同時(shí)給予這些“開源”行為以政策支持：按規(guī)定利用非居住存量土地建設(shè)或改建租賃住房且納入住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)的，水、電、燃?xì)?、供熱價(jià)格執(zhí)行居民生活類標(biāo)準(zhǔn);鼓勵(lì)銀行為租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供期限匹配、利率適當(dāng)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的信貸產(chǎn)品和服務(wù)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，征求意見稿鼓勵(lì)增加租賃房源供給，是對(duì)大力發(fā)展保障性租賃住房這一國(guó)家政策的積極響應(yīng)。今年7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，其中提出可探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地和存量非居住土地、房屋建設(shè)保障性租賃住房等意見，瞄準(zhǔn)解決當(dāng)前困擾大城市中年輕人的“租不起房、租不好房”問題。

關(guān)鍵詞： 北京 租金監(jiān)測(cè) 租房市場(chǎng) 租金上漲過快