隨著“房住不炒”的落實(shí)和針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”調(diào)控深入實(shí)施，部分房企在資本市場(chǎng)出現(xiàn)違約現(xiàn)象，多只債券持續(xù)下跌，并影響到市場(chǎng)信心。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前8個(gè)月房企累計(jì)發(fā)債規(guī)模同比下降21%，債券融資規(guī)模累計(jì)增速降幅持續(xù)擴(kuò)大。從整體情況來看，整體債市處于低迷尚未得到修復(fù)，并導(dǎo)致房企票面利率上升，發(fā)債期限縮短。

前8月房企累計(jì)發(fā)債近7000億元

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1-8月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6999億元，同比下降21%，規(guī)模減少1817億元。前8月累計(jì)增速較前7月加速下滑，2021年1-8月發(fā)債規(guī)模相當(dāng)于2020年全年的58%。

一位業(yè)內(nèi)觀察人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，在調(diào)控政策的持續(xù)影響下，房地產(chǎn)行業(yè)以往的高負(fù)債高杠桿模式已不可持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加入降負(fù)債降杠桿的浪潮。在這個(gè)過程中，部分房企流動(dòng)性出現(xiàn)問題，手中現(xiàn)金不足以覆蓋短期債務(wù)，而融資成本卻同比變高，導(dǎo)致即便“借新還舊”也難以為繼，并出現(xiàn)債務(wù)違約等問題。

“地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約直接導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)部分企業(yè)失去信心，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也紛紛對(duì)這些違約的企業(yè)下調(diào)評(píng)級(jí)，并導(dǎo)致其融資渠道進(jìn)一步收窄，融資難度陡增，而其自身的現(xiàn)金流并不足以覆蓋短期債務(wù)，這也讓其很容易步入惡性循環(huán)。”該人士對(duì)本報(bào)記者表示，隨著監(jiān)管日趨嚴(yán)格，房企債務(wù)違約問題導(dǎo)致境內(nèi)外資本市場(chǎng)信心持續(xù)低迷。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)印證了這個(gè)判斷。根據(jù)其對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年1-8月境內(nèi)債券規(guī)模占比70%，較2020年同期上升7個(gè)百分點(diǎn);境內(nèi)1-8月累計(jì)發(fā)債規(guī)模約4904億元，同比下降約11%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

境外方面，今年1-8月房企累計(jì)發(fā)債折合人民幣約2095億元，同比下降約37%。房企境外融資規(guī)模占比跌至30%，維持2017年以來低占比水平。

房地產(chǎn)債券市場(chǎng)在監(jiān)管政策趨緊下相對(duì)低迷。中誠(chéng)信國(guó)際對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)下調(diào)以及部分房企負(fù)面事件的持續(xù)發(fā)酵等，一系列事件加劇了資本市場(chǎng)信心下滑，增加了境內(nèi)外債券市場(chǎng)的波動(dòng)性。從整體上看，境內(nèi)債市波動(dòng)性小于境外，境內(nèi)債市主導(dǎo)地位將持續(xù)保持。

房企償債壓力加大

從貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，8月單月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行62筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。

從結(jié)構(gòu)上分析看，8月境外融資共發(fā)行6筆債券，發(fā)債數(shù)量降至個(gè)位數(shù);融資規(guī)模約62億元人民幣，環(huán)比下降77.9%;8月境外發(fā)債主體均為民營(yíng)房企，基本上都是借新還舊。

8月境內(nèi)債券共發(fā)行56筆，發(fā)行規(guī)模約509億元，環(huán)比下降23.8%，同比減少32.8%。境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約89%，年內(nèi)債券市場(chǎng)主導(dǎo)比重繼續(xù)擴(kuò)大。

值得注意的是，8月信用債違約16筆，其中地產(chǎn)相關(guān)違約事件7筆，占比過半，違約類型主要為未按時(shí)兌付本息。

隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策不斷升級(jí)，房企在降負(fù)債方面效果顯著，與此同時(shí)，也加速了一些企業(yè)暴露自身債務(wù)缺陷，房企違約的負(fù)面影響將會(huì)帶來金融市場(chǎng)的波動(dòng)。

不過，8月份也有包括世茂、陽光城、花樣年等多家房企積極回購前期債券，除了改善自身債務(wù)結(jié)構(gòu)外，也在一定程度上提振了市場(chǎng)信心。地產(chǎn)股市場(chǎng)，同樣有包括萬科、金科、奧園等多家房企表示會(huì)適時(shí)選擇回購股份，對(duì)地產(chǎn)投資信心回升起到積極作用，也將對(duì)沖部分負(fù)面影響。

隨著房企中期財(cái)報(bào)披露接近尾聲，財(cái)報(bào)顯示，多數(shù)房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到改善，同時(shí)表現(xiàn)出積極持續(xù)的降負(fù)債態(tài)度。預(yù)計(jì)全年在客觀環(huán)境與主觀意愿下，房企債券融資規(guī)模將整體收縮。

值得警惕的是，2021年8月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1196億元，也就是說，房企新增發(fā)債規(guī)模不足到期債務(wù)規(guī)模二分之一。這也說明房企整體償債壓力在進(jìn)一步加大，將對(duì)房企的融資能力提出更大的考驗(yàn)。

關(guān)鍵詞： 整體債市 房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)債規(guī)模 償債壓力