近日央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)通知，鼓勵銀行業(yè)金融機構做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融支持和服務。在此之前，證監(jiān)會曾公開表態(tài)，支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險企業(yè)項目的兼并收購。而大型優(yōu)質房企已于近期啟動相關債券發(fā)行工作。比如，招商蛇口等企業(yè)計劃近期在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊發(fā)行并購票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項目的兼并收購。業(yè)內人士表示，在這一融資環(huán)境下，不僅可以推動行業(yè)整合，加快企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰，也將幫助個別風險暴露企業(yè)解決信用問題。

穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)并購貸款

日前，中國證券報報道稱，近日人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》(下稱《通知》)?！锻ㄖ访鞔_，銀行業(yè)金融機構要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務。《通知》的核心有兩點：一是收購對象是出現(xiàn)風險和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質項目;二是收購主體自身條件要好，否則有可能拖垮優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)。

“若某個房地產(chǎn)企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營，那么其他房地產(chǎn)企業(yè)就會將該企業(yè)收購或者購買該企業(yè)的項目。目前有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了風險事件，做好這些大企業(yè)在退出過程中的風險化解工作至關重要，項目并購就是其中一項重要手段。”有分析人士表示，這也是此次人民銀行和銀保監(jiān)會出臺《通知》的意義所在。

《通知》還提出，積極提供并購的融資顧問服務。鼓勵銀行業(yè)金融機構發(fā)揮客戶和網(wǎng)絡渠道優(yōu)勢，整合信貸、投行、金融市場的業(yè)務資源，提供融資顧問服務。同時，加強與證券公司、會計師事務所等第三方機構的合作，匹配并購雙方需求，提高并購成功率。

實際上，早在12月初，監(jiān)管部門就表示會合理發(fā)放并購貸款。銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人日前在答記者問時表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房企加快債券融資步調

多重利好信號釋放的背景下，房企債券融資步調明顯加快。12月以來，碧桂園、重慶龍湖等多家房地產(chǎn)企業(yè)宣布啟動發(fā)行中期票據(jù)、供應鏈ABS(資產(chǎn)支持證券)等。

日前，中國銀行間市場交易商協(xié)會非金融企業(yè)債務融資工具注冊信息系統(tǒng)顯示，碧桂園境內主體碧桂園地產(chǎn)集團有限公司計劃在銀行間債券市場注冊發(fā)行50億元中期票據(jù)，相關注冊申請已獲受理，進入預評環(huán)節(jié)。這是碧桂園地產(chǎn)集團有限公司首次在銀行間市場交易商協(xié)會申報注冊中期票據(jù)。

無獨有偶，龍湖集團發(fā)布公告稱，公司間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司已于12月7日及8日公開發(fā)行一筆中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過10億元。這是該公司2021年度公開發(fā)行的第一期中期票據(jù)。

此外，保利發(fā)展成功發(fā)行2021年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行金額20億元，票面利率3.55%，發(fā)行期限為5年;與其規(guī)模相近的中海則在發(fā)行29億元公司債后，再擬注冊發(fā)行三期總計100億元的中期票據(jù)。

除中期票據(jù)外，此前招商蛇口、金地等房企的ABS產(chǎn)品也在交易所獲批發(fā)行。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，類似政策具有積極的意義，一方面給很多機構和企業(yè)提供了更多的金融支持和寬松環(huán)境，有助于借并購實現(xiàn)更好的項目擴展。另一方面，類似收并購下，一些問題房企的項目可以獲得更好地消化，有助于促進此類企業(yè)項目的去化，也加快資金的回籠，防范房企經(jīng)營問題的擴大。

還有業(yè)內人士表示，未來萬科、華潤、中海等優(yōu)質房企同樣有機會參與到發(fā)行并購債券中來。從財務指標來看，2021年上半年，萬科持有貨幣資金1952.2億元、有息負債總額2687.1億元，較去年同期基本持平;凈負債率僅20.2%。而華潤、招商、中海三家的凈負債率也同樣維持在行業(yè)低位。在“三條紅線”的限制下，這類企業(yè)相對更有能力完成對一些優(yōu)質項目的收并購。

行業(yè)重塑形成良性循環(huán)

事實上，自2020年三季度“三道紅線”政策實施以來，房企對接手債務風險頗高的項目特別敏感，行業(yè)收并購交易規(guī)模呈現(xiàn)出持續(xù)大幅下滑趨勢。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年三季度到2021年三季度期間，房地產(chǎn)開發(fā)項目的季均交易規(guī)模191.58億元，較往年大幅降低。業(yè)內人士表示，隨著近期政策密集出臺，預計未來行業(yè)并購交易或呈上升趨勢。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券用于兼并收購，將推動行業(yè)整合，加快企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰，對于行業(yè)重塑是一種良性循環(huán)。此外，合理的債務重組、并購支持、再融資政策也將幫助個別風險暴露企業(yè)解決信用問題。

“整體來看，雖然當前融資環(huán)境已有回暖，但分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯。優(yōu)質房企無疑更具有融資優(yōu)勢，而負債較高的民企再融資難度依然較大。”丁祖昱表示，優(yōu)質房企具備發(fā)行并購債券的優(yōu)勢，無疑將進一步推動行業(yè)整合。

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