2022年以來，房地產(chǎn)市場環(huán)境不斷改善，土地市場也迎來集中供應(yīng)期。目前，土地供應(yīng)“兩集中”的22個重點城市中，北京、上海等10個城市已公布首批次集中供地，寧波和無錫開啟了首批次供地“預(yù)申請”模式，北京、福州、合肥和青島4個城市完成了首批次出讓。

從目前情況來看，住宅用地供地節(jié)奏較去年首批次有所提前，優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，土拍規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化，下調(diào)了保障性租賃住房比例等。

首批次供地提前

跟去年相比，今年首批次土地供應(yīng)明顯提前。北京在2022年1月7日便率先打響“首批次供地”第一槍。

中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒對《中國消費(fèi)者報》記者表示，2021年土地供應(yīng)“兩集中”(集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動)政策出臺，22城首批次供地主要集中在3、4月份。以北京為例，一方面北京土拍情況對市場存在風(fēng)向標(biāo)作用，土地競拍熱度改善有利于提振市場信心;另一方面，北京今年或?qū)⒉捎盟呐喂┑兀着翁崆坝欣诤侠戆才殴┑赜媱?，避免市場供求大起大落，保障土地市場健康發(fā)展和平穩(wěn)運(yùn)行。

中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前已發(fā)布首批次供地的10個城市中，除北京和廈門外，其余8城地塊樓面價較2021年首批次供地均有所提升，有7個城市地價較去年三批次供地有所上漲。

殷玉軒認(rèn)為，樓面價上漲，一方面跟各城市推出的主城區(qū)地塊規(guī)模占比提升、同一區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊規(guī)模有所增加有關(guān);另一方面，地塊類型的變化(如租賃用地減少等)也對地價產(chǎn)生一定結(jié)構(gòu)性帶動。

值得一提的是，青島、武漢、廈門、重慶、濟(jì)南等已明確全年供地計劃由三批次改為四批次供地。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“兩集中”供地批次的增多，可以減輕各批次供地壓力，合理匹配各批次供地規(guī)模，保障土地市場結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性。同時，面對市場調(diào)整以及企業(yè)拿地意愿不高、拿地能力不足等情況，各地政府可以“因時制宜”調(diào)配全年供地計劃，有利于土地市場預(yù)期的穩(wěn)定。

競拍規(guī)則化繁為簡

剛剛落幕的合肥首批次供地再現(xiàn)火爆場景，19宗成交地塊中有15宗達(dá)到最高限價進(jìn)入競報高品質(zhì)住宅方案階段。

殷玉軒告訴記者，之所以會如此源于合肥政府的誠意。此次對參拍門檻和拿地成本均做出了調(diào)整，優(yōu)化了競價規(guī)則，采用達(dá)到中止價后進(jìn)入“競品質(zhì)”的競價政策，同時降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數(shù)量。在開拍前幾天還對《高品質(zhì)建設(shè)內(nèi)容和評分標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了調(diào)整，縮小中小房企在競品質(zhì)階段與頭部房企的差距。

除合肥外，目前公布首批次供地的10城對競拍規(guī)則化繁為簡較為普遍，競拍規(guī)則更加注重市場穩(wěn)定和公平。比如北京增加競現(xiàn)房銷售及搖號比重，搖號地塊占比由25%提升至61%;為避免以競配建、競自持等方式增加項目成本，武漢在去年第三批次供地的基礎(chǔ)上進(jìn)行了再精簡和再優(yōu)化，統(tǒng)一采取地價“熔斷”后以“搖號”方式直接確定競得人;上海從“評標(biāo)辦法”和“一次性報價”兩個方面進(jìn)行規(guī)則優(yōu)化，保證了土拍機(jī)制的公平性;廈門放寬了地塊的付款周期，一定程度上有利于緩解拿地企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。

部分城市還放寬競買企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，降低準(zhǔn)入門檻和保證金比例。如武漢下調(diào)保證金比例，由最高50%下調(diào)至20%。有的城市通過調(diào)低保障房和安置房比例，調(diào)低最高地價、提升最高限價等，適當(dāng)給予房企部分利潤空間，進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)拿地意愿。如青島和成都取消配建“人才住房”要求、武漢和廈門取消配套“保障房建設(shè)”要求、北京含保障房建設(shè)地塊占比由33%下降至22%、福州安置型商品房地塊占比較去年三批次也略有下降。

記者觀察到，本輪土拍對住宅品質(zhì)的關(guān)注并沒有降低，部分城市提升了建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，由“競高標(biāo)”向“定高標(biāo)”轉(zhuǎn)變，“重品質(zhì)”更加深入。比如合肥住宅裝配率最低標(biāo)準(zhǔn)由30%提升至50%，青島黃島區(qū)智慧化基礎(chǔ)設(shè)施也從“舒適級”提升至“品質(zhì)級”，北京土拍規(guī)則由“競高標(biāo)”向“定高標(biāo)”轉(zhuǎn)移、定高標(biāo)地塊比例由8%提升至50%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著國家不斷強(qiáng)化房子回歸“居住屬性”要求，預(yù)期未來房地產(chǎn)市場將越來越注重品質(zhì)提升。

市場表現(xiàn)進(jìn)一步分化

目前，北京、福州、合肥和青島已先后完成首批次集中供地。除了重點22城外，施行“兩集中”供地的城市名單在不斷擴(kuò)圍，徐州、西安、東莞已發(fā)布或完成首批次集中供地，晉江、南昌等城市也已發(fā)布土地推介手冊，預(yù)計接下來將有越來越多的城市通過“集中供地”形式進(jìn)行土地出讓。

從目前已完成出讓的土地市場熱度來看，城市分化明顯，與2021年三批次相比，北京、合肥市場表現(xiàn)相對較好，競價達(dá)上限地塊占比小幅提升，底價成交地塊占比和流拍撤牌率明顯下降。而福州市場熱度不及預(yù)期，底價成交地塊占比小幅提升，競價達(dá)上限地塊占比和流拍撤牌率基本保持不變。青島延續(xù)市場低溫態(tài)勢，但邊際有所改善，本批次無地塊達(dá)最高限價，但底價成交地塊占比較去年三批次下降17個百分點。

對于土地市場未來發(fā)展態(tài)勢，殷玉軒表示，短期來看，尚未首批推地的城市或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和競拍規(guī)則，預(yù)計全年四批次供地的城市將繼續(xù)增加，土拍規(guī)則或?qū)⒗^續(xù)從拿地門檻、競拍規(guī)則如搖號等方面進(jìn)行調(diào)整，在保證企業(yè)合理利潤的同時，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。與此同時，當(dāng)前各地調(diào)控政策已進(jìn)入優(yōu)化調(diào)整通道，建議企業(yè)及早把握各地政策動向，及時調(diào)整營銷和投資策略，以便更好地跨越周期。

關(guān)鍵詞： 土地市場 集中供應(yīng)期 土拍規(guī)則優(yōu)化 競拍規(guī)則