2022年上半年，針對(duì)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，監(jiān)管層多次釋放利好信號(hào)，房貸審批提速，房貸利率下調(diào)，隨著優(yōu)化樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)熱度呈邊際回升態(tài)勢(shì)。

值得注意的是，已有投資機(jī)構(gòu)在暫入困境的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)嗅到機(jī)會(huì)。據(jù)英國(guó)金融時(shí)報(bào)報(bào)道，不良債務(wù)專業(yè)投資公司Gramercy Funds在資金緊張的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)嗅到了“經(jīng)驗(yàn)豐富的信貸投資者的機(jī)會(huì)”，已購(gòu)入2億美元中資房地產(chǎn)債券，并將繼續(xù)增持。。

隨著政策效應(yīng)開(kāi)始發(fā)酵，綜合市場(chǎng)分析來(lái)看，下半年房地產(chǎn)景氣度將持續(xù)回升。

政策效應(yīng)開(kāi)始發(fā)酵

由于基數(shù)效應(yīng)等因素，簡(jiǎn)單根據(jù)同比數(shù)據(jù)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)存在誤區(qū)，應(yīng)根據(jù)環(huán)比等多類數(shù)據(jù)綜合判斷。穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些新的跡象，政策效應(yīng)開(kāi)始發(fā)酵。

近日，易居研究院智庫(kù)中心發(fā)布的《百城土地成交報(bào)告》顯示，6月前20日，全國(guó)100個(gè)城市土地(含純住宅、商住、商辦用地)成交幅數(shù)為449幅，環(huán)比5月前20日增速為20%，同比去年6月前20日增速為-40%。同樣，成交建筑面積為2933萬(wàn)平方米，環(huán)比5月前20日增速為39%，同比去年6月前20日增速為-60%。成交金額為1661億元，環(huán)比5月前20日增速為53%，同比去年6月前20日增速為-52%。

更早之前，財(cái)政部發(fā)布的一組數(shù)據(jù)則顯示出，土地財(cái)政收入跌幅有所縮窄。

財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，地方政府性基金中的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入(下稱“土地出讓收入”)18613億元，比去年同期減少7510億元，同比下降28.7%。不過(guò)5月份土地出讓收入跌幅(-24%)較4月縮窄了13.9個(gè)百分點(diǎn)。

從房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來(lái)看，易居研究院智庫(kù)中心發(fā)布的《百城新房成交預(yù)測(cè)報(bào)告》則顯示，2022年6月份，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交面積預(yù)計(jì)為2506萬(wàn)平方米，環(huán)比預(yù)計(jì)增長(zhǎng)21%;今年5月份，這100個(gè)城市環(huán)比增長(zhǎng)14%。據(jù)此，預(yù)計(jì)6月份新建商品住宅成交面積將繼續(xù)保持環(huán)比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，環(huán)比增速也將有所擴(kuò)大，同時(shí)同比降幅得以繼續(xù)收窄。

基于以上數(shù)據(jù)，在3月以來(lái)持續(xù)落地穩(wěn)樓市政策的助力下，房地產(chǎn)交易層面的數(shù)據(jù)開(kāi)始有所改觀，房地產(chǎn)交易行情改善的趨勢(shì)明顯。

對(duì)于樓市的回暖，房企的感受更為直接。6月28日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在萬(wàn)科2021年年度股東大會(huì)上談及房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)斷定，從短期來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)觸底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過(guò)程。

值得注意的是，已有投資機(jī)構(gòu)在陷入困境的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)嗅到了機(jī)會(huì)。據(jù)英國(guó)金融時(shí)報(bào)報(bào)道，不良債務(wù)專業(yè)投資公司Gramercy Funds認(rèn)為，一些中國(guó)房地產(chǎn)公司債券的價(jià)格低于內(nèi)在價(jià)值，有經(jīng)驗(yàn)的投資者有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)這種內(nèi)在價(jià)值。

該公司創(chuàng)始人羅伯特•柯尼希斯貝格爾表示：“在我們關(guān)注的公司中，大約有10家的價(jià)格肯定低于內(nèi)在價(jià)值。我們認(rèn)為，通過(guò)在合理的時(shí)間內(nèi)參與推動(dòng)重組，我們可以實(shí)現(xiàn)這種內(nèi)在價(jià)值。”

下半年景氣度將持續(xù)回升

2021年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步轉(zhuǎn)向“支持合理住房需求”和“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力較大的情況，監(jiān)管部門圍繞穩(wěn)定市場(chǎng)信心推出系列政策舉措，積極滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資渠道穩(wěn)定暢通。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，2022年下半年，隨著利好政策不斷出臺(tái)，購(gòu)房需求會(huì)得到進(jìn)一步釋放，市場(chǎng)景氣度也將逐步回升。

數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，全國(guó)商品房銷售面積50738萬(wàn)平方米，商品房銷售額48337億元。環(huán)比來(lái)看，5月份房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額環(huán)比增速分別為26%、30%。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，房地產(chǎn)投資企穩(wěn)的重要前提是銷售企穩(wěn)。銷售回款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源。釋放購(gòu)房需求是銷售回暖不可或缺的前提，前者需要放松限購(gòu)限售和給予金融支持兩方面共同配合。合理購(gòu)房需求的金融支持，包括降低首付比例、下調(diào)按揭貸款利率、放松限貸標(biāo)準(zhǔn)等等，這些舉措有助于降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)與成本，從而促進(jìn)需求釋放。回顧過(guò)去房地產(chǎn)下行周期的經(jīng)驗(yàn)，下調(diào)首付比例和貸款利率后，各大城市紛紛放松限購(gòu)限售標(biāo)準(zhǔn)。在放松限購(gòu)和積極的金融支持下，商品房銷售增速于半年左右后開(kāi)始觸底企穩(wěn)回升。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開(kāi)年至今已有近百個(gè)區(qū)域放松地產(chǎn)需求端政策，包括調(diào)低首套首付比、下調(diào)房貸利率、限購(gòu)限貸政策放松，以及通過(guò)公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼等方式鼓勵(lì)購(gòu)房。

浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)政策放松主要仍集中在三四線城市，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多一二線城市迎來(lái)二套住房政策放松，限購(gòu)限貸條件也有望進(jìn)一步放寬并有效提振地產(chǎn)銷售。

穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，除了促進(jìn)銷售回暖外，改善房企融資環(huán)境也是關(guān)鍵所在。

近期，央行在《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》中強(qiáng)調(diào)，保持開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放，商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，加大并購(gòu)債券融資支持力度等。

更早之前，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

連平表示，在政策積極推動(dòng)下，下個(gè)階段房企資金融通的堵點(diǎn)有望逐漸打通，融資渠道將有所拓寬，房企融資狀況將會(huì)逐步改善。

李超認(rèn)為，2021年四季度以來(lái)，已陸續(xù)有廣州、成都、煙臺(tái)、南京等城小幅放松預(yù)售資金監(jiān)管力度。受益于未來(lái)預(yù)售資金監(jiān)管的放松，房企流動(dòng)性增強(qiáng)后被動(dòng)再投資鏈條恢復(fù)有望提速。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院6月14日發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書2022》預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)復(fù)蘇。該報(bào)告預(yù)計(jì)，2022年房地產(chǎn)交易市場(chǎng)逐步修復(fù)，第一季度成交量完成筑底，第二季度成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)止跌。對(duì)于2022年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，藍(lán)皮書建議，進(jìn)一步完善因城施策目標(biāo)與手段，改進(jìn)完善住房需求管控政策，推進(jìn)房貸利率的合理下調(diào)，優(yōu)化住房交易增值稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等。(杜 川)

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度 邊際回升態(tài)勢(shì) 房地產(chǎn)景氣度 房產(chǎn)企業(yè)債券融資渠道