中秋節(jié)當(dāng)天，越秀區(qū)街坊麥小姐接到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一張樓盤(pán)促銷單張：“他對(duì)我說(shuō)首付6萬(wàn)元就能買(mǎi)房，還重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)中秋期間這個(gè)樓盤(pán)可以‘零首付’買(mǎi)房，”麥小姐說(shuō)這個(gè)消息讓她很吃驚，也很疑惑。她向《Y-記者幫》求解，現(xiàn)在在廣州買(mǎi)房，真的可以“零首付”嗎?會(huì)不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)?

根據(jù)麥小姐提供的線索，羊城晚報(bào)記者到宣傳單中的樓盤(pán)一探究竟。

“零首付”無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)

根據(jù)宣傳單張上的指引，羊城晚報(bào)記者搭乘地鐵21號(hào)線來(lái)到中新站，再通過(guò)轉(zhuǎn)乘增城11A公交車在九和村站下車，找到了車站旁邊在售的這個(gè)樓盤(pán)。

據(jù)了解，該樓盤(pán)首期于2019年發(fā)售，部分樓棟已經(jīng)交付。中秋節(jié)期間促銷的是第8棟和第12棟單位。中秋節(jié)假期第二天上午，記者所在售樓部的一個(gè)小時(shí)內(nèi)，到訪的看樓者并不多，其中有三位看樓者告訴記者，他們也是沖著低首付而來(lái)。在樓盤(pán)沙盤(pán)旁邊的電子宣傳屏上，到訪者都能看見(jiàn)反復(fù)出現(xiàn)的“史無(wú)前例!超輕松付款，補(bǔ)貼無(wú)上限”“中秋鉅惠，首期2萬(wàn)元起”等促銷標(biāo)語(yǔ)。

銷售人員介紹，樓盤(pán)在中秋期間確實(shí)在推出超低首付促銷活動(dòng)，包括有“零首付”和首付分期等多種首付支付方式。那么，麥小姐被告知的“零首付”，究竟能不能實(shí)現(xiàn)?

記者請(qǐng)銷售人員計(jì)算了一套98平方米的三房單位，中秋期間該單位的促銷一口價(jià)為185萬(wàn)元。若按首次置業(yè)者三成首付計(jì)算，買(mǎi)家需支付三成首付約56萬(wàn)元，貸款約129萬(wàn)元。按照銷售人員手中“零首付付款方式”表，該單位首付中的56萬(wàn)元，其中的50萬(wàn)元可以獲得開(kāi)發(fā)商免息墊付，買(mǎi)家首付只需先交6萬(wàn)元。50萬(wàn)元中，買(mǎi)家需按照前三年每年10萬(wàn)元、第四年4萬(wàn)元的節(jié)奏還款給開(kāi)發(fā)商，共還34萬(wàn)元，余下的16萬(wàn)元?jiǎng)t在這四年期間正常月供，每月還款約3333元。不過(guò)，在這套單位的案例中，買(mǎi)家第一批要支付的款項(xiàng)，并非只有6萬(wàn)元首付，還有定金4萬(wàn)元，即一共10萬(wàn)元。“零首付”在此無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于記者“零首付”的疑惑，該位銷售人員說(shuō)：“有些房源、有些優(yōu)質(zhì)客戶能實(shí)現(xiàn)。”他也坦言，不可能做到一分錢(qián)不花就購(gòu)房，“起碼也還要交4萬(wàn)元定金。”

“上車”輕松后期負(fù)擔(dān)重

這樣的支付方式，哪怕是第一批款項(xiàng)要交10萬(wàn)元，對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)確實(shí)不難，這也是該樓盤(pán)宣傳中的“超輕松付款”的一種體現(xiàn)。但憑借低額首期輕松“上車”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這樣的付款置業(yè)之路，能一直輕松下去嗎?

總價(jià)不變的情況下，首付輕松，意味著后續(xù)還貸總額就高。通過(guò)計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，前三年里，購(gòu)房者的付款壓力并不小。以上述單位來(lái)估算，買(mǎi)家貸款129萬(wàn)元，按30年商貸計(jì)算，月供約6624元;前三年，每月還有為16萬(wàn)元支付的免息還款額3333元及每年的10萬(wàn)元(拆解到每月，則為8333元/月)免息本金。僅前兩項(xiàng)，合計(jì)月供就要9957元，買(mǎi)家在正常情況下的每月銀行流水收入起碼得3萬(wàn)元，才能獲批貸款。因此，對(duì)于選擇低首付的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，一定要衡量好自己的收入水平。

律師提醒

警惕相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

“‘零首付’并非無(wú)需支付首付，只是給了購(gòu)房者支付首付款的一個(gè)緩沖期而已，但無(wú)論從客觀事實(shí)上或從法律上分析，該樓盤(pán)均無(wú)法做到零元首付，故其‘零首付’的宣傳推銷會(huì)涉嫌虛假宣傳。購(gòu)房者需留意這些推銷用詞的歧義。”廣東格林律師事務(wù)所林莉律師表示。

林莉律師說(shuō)，銀行在審查購(gòu)房者的首付來(lái)源、經(jīng)濟(jì)情況等過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，貸款審批將會(huì)很難通過(guò)。即使銀行已發(fā)放了貸款，但若后期在重新審查中發(fā)現(xiàn)“零首付”等違規(guī)行為，銀行也會(huì)提前收回貸款。進(jìn)而購(gòu)房者將無(wú)法繼續(xù)履行合同，其將為自己的違約行為承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任(如支付違約金)。“零首付”涉嫌違規(guī)操作，往往無(wú)法在合同中明確約定(即使約定，其效力性也有待商榷)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法兌現(xiàn)承諾，或給消費(fèi)者造成經(jīng)濟(jì)損失，消費(fèi)者將難以依法追責(zé)索賠。林律師提醒，“零首付”的首付款會(huì)分?jǐn)偟劫?gòu)房者的月供里，從而增加了購(gòu)房者的月供壓力，購(gòu)房者斷供的幾率也隨之增加。“‘零首付’是樓盤(pán)營(yíng)銷手法之一，和購(gòu)房者相比，開(kāi)發(fā)商是更大的得益者，首付款的債務(wù)壓力及風(fēng)險(xiǎn)依舊在購(gòu)房者身上，只是在合同簽訂后購(gòu)房者還貸時(shí)才慢慢得以體現(xiàn)。且當(dāng)出現(xiàn)糾紛時(shí)，購(gòu)房者維權(quán)的時(shí)間長(zhǎng)、跨度遠(yuǎn)、成本大。”(記者 陳玉霞)

關(guān)鍵詞： 廣州樓盤(pán) 零首付買(mǎi)房 樓盤(pán)促銷活動(dòng) 虛假宣傳