樂居財經 李禮 8月14日，國金證券發(fā)布房地產行業(yè)研究。

【資料圖】

行業(yè)點評

本周 A 股地產、港股地產、物業(yè)板塊均有所下跌。本周（8.5-8.11）申萬 A 股房地產板塊漲跌幅為-4.6%，在各板塊中位列第 25；WIND 港股房地產板塊漲跌幅為-4.7%，在各板塊中位列第 22。本周恒生物業(yè)服務及管理指數漲跌幅為-8.2%，恒生中國企業(yè)指數漲跌幅為-2.9%，滬深 300 指數漲跌幅為-3.4%；物業(yè)指數對恒生中國企業(yè)指數和滬深 300的相對收益分別為-5.4%和-4.8%。

本周無錫四批次土拍收官、成都 10 宗宅地成交，周度平均溢價率降至 2 月以來最低水平。本周（8.5-8.11）全國 300 城宅地成交建面 468 萬㎡，單周環(huán)比-48%，單周同比+2%，平均溢價率 3%。房企拿地更聚焦核心城市核心地塊，無錫四批次全部底價成交，拿地房企基本為當地國資；成都 3 宗主城區(qū)地塊觸頂搖號，剩余 7 宗底價或低溢價成交，平均溢價率降至 5%。2023 年初至今，全國 300 城累計宅地成交建面 21353 萬㎡，累計同比-26%；年初至今，華潤置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產、中海地產、綠城中國的權益拿地金額位居行業(yè)前五。

本周新房銷售各能級城市均同環(huán)比下滑。本周（8.5-8.11）35 個城市商品房成交合計 261 萬平米，周環(huán)比-18%，周同比-23%。其中：一線城市周環(huán)比-21%，周同比-29%；二線城市周環(huán)比-16%，周同比-16%；三四線城市周環(huán)比-38%，周同比-62%。

本周二手房成交環(huán)比略有上升，同比下降，成交規(guī)模維持低位。本周（8.5-8.11）15 個城市二手房成交合計 151萬平米，周環(huán)比+4%，周同比-3%。其中：一線城市周環(huán)比+6%，周同比-14%；二線城市周環(huán)比+4%，周同比+1%；三四線城市周環(huán)比+7%，周同比-29%。

7 月居民新增中長期貸款創(chuàng)年內第二低。8 月 11 日央行發(fā)布《2023 年 7 月金融統(tǒng)計數據報告》。總體來看，7 月信貸數據全面低于市場預期，居民部門新增貸款持續(xù)疲弱。具體來看，7 月居民中長期貸款減少 672 億元，環(huán)比少增5302 億元，同比少增 2158 億元，創(chuàng)下年內第二低值。同時，7 月 35 城一手房成交面積 1395.5 萬方，在 6 月低基數上環(huán)比-26%，在 2022 年 7 月低基數上同比-27%，銷售表現為近五年最低水平。我們認為 7 月居民中長貸的疲弱與地產銷售的加速下滑是同頻的，且目前降低存量房貸利率尚未落地，居民仍傾向于提前償還房貸。目前政策寬松基調已定，居民中長貸的企穩(wěn)需靜待商業(yè)銀行降低存量房貸利率、各城市出臺需求端支持性政策。

7 月房企商票逾期持續(xù)放緩，年內首次環(huán)比減少。根據上海票交所，2023 年 2-7 月發(fā)生 3 次以上商票逾期，且月末有逾期余額或當月出現票據逾期行為的房地產項目公司數量為 1593 個，環(huán)比減少 0.9%，同比減少 20.5%，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比降低 7.9 ppt 至 55.9%。7 月商票逾期情況環(huán)比減少為年內首次，具體為 7 月新增逾期項目公司 298 個，6 月逾期但 7 月逾期余額清零的項目公司有 313 個，清償速度有所加快。7 月房企商票逾期總體延續(xù)放緩的趨勢，在目前中央定調政策寬松的背景下，近期更多支持性政策有望陸續(xù)出臺，房企短期銷售回款或有望得到支撐，后續(xù)商票逾期情況有望持續(xù)緩和。

投資建議

日前央行公布的 7 月居民新增中長期貸款數據為-672 億元，創(chuàng)下年內第二低。在目前信貸數據的全面不及預期及銷售市場的加速下滑的背景下，金融端、需求端支持性政策有望加速落地。推薦重點布局優(yōu)質一二線城市、改善產品占比高的頭部央國企和改善型房企，如中國海外發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、越秀地產、綠城中國等。

風險提示

寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現債務違約

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