本文來源：時代財經 作者：劉新歌

銷售不振，開發(fā)商開始通過團購價等方式降房價、促去化。

8月22日，一條題為“珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍”的視頻引發(fā)關注，稱珠海金灣某樓盤折后售價每平方米1.4萬至1.5萬元。多位珠海中介對時代財經確認消息屬實，“我們有團購優(yōu)惠價,開發(fā)商要回籠資金?！?/p>

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視頻所涉樓盤為位于珠海金灣區(qū)的金灣寶龍城，備案名為金灣寶龍廣場。8月23日，時代財經以購房者身份電話聯(lián)系了金灣區(qū)房管局房地產室，相關工作人員稱當日上午已去該樓盤實地查訪，認為樓盤備案價符合相關規(guī)定，只要售價不低于備案價的八五折，均可網(wǎng)簽。

時代財經了解發(fā)現(xiàn)，“五折賣房”或只是噱頭，其參照標準為項目最初的備案價。不過，這也折射出房企目前面臨的去化壓力。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

五折賣房？

珠海市住建局官網(wǎng)信息顯示，金灣寶龍城最新公示備案價的一批房源為7月26日調價的D區(qū)196套房，備案均價為18967.07元/平方米，其中1棟202房、1棟203房備案單價最低，為17523.17元/平方米。據(jù)此計算，中介提供的團購價符合“售價不低于備案價八五折”的相關規(guī)定。

而所謂的“五折賣房”對照的是項目最初備案價。2020年9月，該樓盤備案價首次公示，涉及B區(qū)1、2、3、10棟的256套房，均價27263.89元/平方米，最高單價為29316元/平方米。“前兩年能賣到25000元/平方米，開發(fā)商現(xiàn)在要降價回本、及時止損?！敝楹７慨a中介汪濤（化名）對時代財經稱。

2019年12月31日，寶龍地產以總價31.2億元、樓面價7224元/平方米競得金灣西城B區(qū)一宗商住用地。這是繼珠海高新區(qū)“寶龍城”城市綜合體項目后，寶龍地產第二次在珠海落子。彼時，大灣區(qū)是寶龍地產在長三角之外的新目標戰(zhàn)場，其提出“1+1+N”戰(zhàn)略，當中一個“1”為公司重點布局多年的長三角，另一個“1”即為大灣區(qū)。

按照規(guī)劃，金灣寶龍城是一個規(guī)模43萬平方米，集住宅、酒店、寫字樓等于一體的城市綜合體，商業(yè)配套須在動工后30個月內滿鋪開業(yè)。不過，其進度與預期有出入，今年4月，有市民在人民網(wǎng)“領導留言板”反映，曾向業(yè)主承諾2022年10月開業(yè)的商業(yè)配建，基坑和主體都停工，施工機械拆除。

珠海市12345政務服務便民熱線于5月5日回應稱，金灣區(qū)住建局已要求開發(fā)商用足用好政策工具箱，爭取金融機構信貸支持，多措并舉籌集資金，確保項目盡快竣工。珠海鵬灣置業(yè)有限公司（注：金灣寶龍城項目公司，下稱“珠海鵬灣”）計劃2023年下半年啟動二期項目復工。

上述回應提到，金灣寶龍城二期商業(yè)綜合體項目于2022年11月暫停施工，主要受近年疫情及房地產市場融資渠道收緊、銷售端持續(xù)下行等因素影響，寶龍集團出現(xiàn)流動性風險，影響到該項目。

2022年年中，寶龍集團的流動性危機逐漸顯現(xiàn)，先是標普、穆迪兩家評級機構先后調低寶龍地產的信用評級，認為其資產處置慢于預期，業(yè)務受到削弱，融資渠道受限，未來6-12個月將有大量債務到期，流動性風險加大。2022年7月26日，寶龍地產正式公告違約，稱未如約償還2129.4萬美元票據(jù)的本金和利息，同時未必能于2022年11月8日償還第二批2022年票據(jù)余下尚未償還本金額3725.9萬美元。

據(jù)寶龍地產2022年年報數(shù)據(jù)，其全年合約銷售總額約409.5億元，同比下降59.55%；合約銷售總面積272.42萬平方米，同比下降57.5%。一年內到期的借款約196.86億元，一年后到期的借款約434.06億元。而截至2022年末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、受限制現(xiàn)金合共約118.08億元，較2021年底減少約52.9%。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為95.9億元，難以覆蓋短期債務。

進入2023年，寶龍地產的銷售狀況并未好轉。據(jù)其發(fā)布的盈利警告，上半年利潤約2至4億元，而去年同期為約12.13億元。今年1-7月，其合約銷售總額為196.41億元，合約銷售總面積約127.28萬平方米，同比分別下降25.75%、27.49%。

值得注意的是，2020年年報中，寶龍地產首次提出“1+1+N”的發(fā)展戰(zhàn)略，2022年年報中則變?yōu)椤?+N”，即深耕長三角，同時關注和探索其他機會型優(yōu)質區(qū)域。

超20城支持團購商品住房

去年以來，金灣寶龍城已多次調低備案價。如D區(qū)1、2棟房源，自2021年11月公示備案價以來，分別于2022年3月、8月和2023年4月、7月四次調低備案價，均價由2021年的26889.95元/平方米降至目前的18967.07元/平方米，降幅近30%。以1棟201房為例，歷經四次調價后，其備案價從25469.24元/平方米降至17994.14元/平方米。項目B、E區(qū)域也有多套房源降價。

大幅降價的不止金灣寶龍城。珠海房產中介李航（化名）對時代財經稱，同片區(qū)的海倫堡玖悅瓏灣也推出員工內購房，目前均價15500元/平方米左右,首付僅需2萬+，還送車位使用權。

房企降價的背后，是樓市成交的低迷。和其他大多數(shù)城市一樣，珠海樓市也在經歷年初短暫的“小陽春”后進入平淡期。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5、6月份，隨著需求釋放殆盡，整體供求進一步萎縮。珠海非中心城區(qū)去化壓力更大，上半年銷售TOP10項目中，5個來自香洲區(qū)，3個來自橫琴新區(qū)，高新區(qū)及斗門區(qū)各1個。金灣寶龍城所在的金灣區(qū)則沒有樓盤上榜。

此前，房企降價去化面臨著限價、限跌兩道緊箍咒，如今年5月，昆山市兩樓盤因大幅降價銷售而遭到處罰。而受限價政策等因素影響，一手房市場整體處于橫盤狀態(tài)。根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，今年1-7月，百城新建住宅價格累計持平，其中71個城市累計下跌。

不過，目前多城已開始因時制宜，放松售價限制。近日，四川雅安、福建邵武等地鼓勵房企針對特定群體開展商品房團購，明確團購優(yōu)惠價不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對時代財經稱，今年以來，已有超20城出臺政策支持團購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等。陜西安康、河南濟源產城融合區(qū)則對達到一定套數(shù)的團購行為發(fā)放補貼。

但陳文靜也指出，團購雖然短期內可以一定程度提升入市積極性，助力房企以價換量、加速回款，但對意愿不高的購房者起到的催化作用不明顯。長期來看，無論是提振市場信心，還是緩解企業(yè)資金壓力，其可持續(xù)性有限。

“當前購房者觀望情緒仍較重，市場活躍度不足，短期房企降價促銷意愿仍較強，新房價格下跌預期仍在。”陳文靜建議，在新的市場環(huán)境下，限價政策應適度優(yōu)化調整，如合理制定新房備案價和土拍環(huán)節(jié)限價標準，取消“限跌令”和二手房指導價，讓價格回歸市場。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，房地產開發(fā)投資、商品房銷售面積、房企到位資金等指標的降幅均進一步擴大。其中，商品房銷售額自今年3月同比轉正后，7月再次負增長。房企資金來源也不容樂觀，1-7月到位資金在去年同期同比下跌25.4%的基礎上，又下跌了11.2%。

無論是樓市，還是房企，或許都亟待有效、及時的政策支持。

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