去年還是市場(chǎng)香餑餑的公募REITs，2023年2中旬以來，就開啟了大幅下跌的模式，目前也已進(jìn)入磨底狀態(tài)。

截至2023年6月21日，距離首批9只REITs上市正巧兩周年。與此同時(shí)，27只REITs今年以來在二級(jí)市場(chǎng)上的收益全部告負(fù)，考慮分紅后，更是還有8只產(chǎn)品跌破發(fā)行價(jià)。

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8只產(chǎn)品跌破發(fā)行價(jià)

2022年的資產(chǎn)荒，讓頭頂優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)光環(huán)的公募REITs成為機(jī)構(gòu)和個(gè)人爭(zhēng)搶的焦點(diǎn)。極低的配售比例，上市首日接連上演30CM的漲停秀，都見證了公募REITs最為高光的時(shí)刻。

然而，在上市2周年時(shí)，共有29只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批，其中27只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已上市，底層資產(chǎn)范圍覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房和新能源等多種類型，募集資金超900億元。當(dāng)下，二級(jí)市場(chǎng)的公募REITs經(jīng)歷了大幅下跌后，進(jìn)入磨底階段。截至6月21日，已上市的27只公募REITS今年以來的收益已全線告負(fù)，平均跌幅為11.9%，最高跌幅為華夏中國(guó)交建REIT的26.72%。此外，建中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT的同期跌幅都超過了21%。

而從上市以來的表現(xiàn)來看，共有華夏中國(guó)交建高速REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT等8只REITs跌破發(fā)行價(jià)，占比近三成。

深度調(diào)整原因運(yùn)營(yíng)不達(dá)預(yù)期和機(jī)構(gòu)持倉(cāng)

對(duì)于本輪REITs下跌的原因，更多的歸咎于產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)不達(dá)預(yù)期。

“一方面，部分公募REITs產(chǎn)品的2022年及2023年一季度運(yùn)營(yíng)情況表現(xiàn)不及預(yù)期，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)負(fù)面息被過度解讀，在市場(chǎng)下行期間觸發(fā)部分投資人止損、悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴(kuò)散等因素的影響。另一方面，目前公募REITs投資人的結(jié)構(gòu)仍以機(jī)構(gòu)投資人為主，缺少增量資金入場(chǎng)，較為趨同的投資行為導(dǎo)致下行的效應(yīng)被放大?！蹦彻蓟鹜堆腥耸肯蛴浾弑硎?。

而從今年公募REITs披露的2023年一季報(bào)來看，高速公路類REITs受益于疫后出行修復(fù)，收入、凈利潤(rùn)等數(shù)據(jù)同環(huán)比均有所上升，呈恢復(fù)態(tài)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)園類表現(xiàn)分化；新能源類收入主要系經(jīng)營(yíng)季節(jié)性導(dǎo)致，環(huán)比降幅較大，環(huán)保類收入表現(xiàn)較平穩(wěn)，凈利潤(rùn)環(huán)比有較大提升。

同時(shí)，從此前披露的年報(bào)項(xiàng)目來看，公募REITs的主要持有者仍為機(jī)構(gòu)。據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，機(jī)構(gòu)投資者持有比例平均達(dá)92.3%。其中，首批項(xiàng)目機(jī)構(gòu)投資者持有比例平均為89.3%。

中證券研究指出，REITs市場(chǎng)出現(xiàn)大幅調(diào)整的原因包括，不少投資者把REITs和債券完全等量齊觀，對(duì)個(gè)別REITs正常的現(xiàn)金分派波動(dòng)容忍度過低；全市場(chǎng)基于產(chǎn)業(yè)視角的REITs研究比較匱乏；部分REITs分派受宏觀因素的影響滯后表現(xiàn)；REITs流動(dòng)性偏低，總市值偏小等。

步入“新發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的擴(kuò)容階段

2022年以來，公募REITs的底層資產(chǎn)不斷創(chuàng)新。新發(fā)REITs中，底層資產(chǎn)新增了保障性租賃住房、清潔能源等。今年以來，REITs底層資產(chǎn)再擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)地產(chǎn)。

6月16日，首批4只REITs包括蛇口產(chǎn)園REIT、鹽田港REIT、張江光大REIT、普洛斯REIT的擴(kuò)募份額正式上市，標(biāo)志著中國(guó)公募REITs擴(kuò)募環(huán)節(jié)的正式打通，同時(shí)正式步入“新發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的擴(kuò)容階段。

“公募REITs的不斷擴(kuò)容，過往的稀缺性會(huì)得到一定的改善。市場(chǎng)目前還在處于尋找估值“錨”的階段。未來，如果公募REITs即將披露的二季報(bào)，能讓市場(chǎng)形成好的預(yù)期，當(dāng)下磨底的格局是有望改善的?！鼻笆龉蓟鹜堆腥耸窟M(jìn)一步表示。

中證券研究指出，當(dāng)前，因市場(chǎng)連續(xù)數(shù)周的下跌，大部分個(gè)券已經(jīng)具備了明顯估值優(yōu)勢(shì)。往后看，政策層面加碼REITs產(chǎn)品創(chuàng)新和制度供給或有助于完善REITs投資、披等框架建設(shè)，疊加投資者對(duì)于公募REITs 2023年二季報(bào)的表現(xiàn)逐步形成預(yù)期，市場(chǎng)有望打破底部震蕩行情，建議結(jié)合估值和基本面因素繼續(xù)挖掘市場(chǎng)超跌所帶來的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的配置機(jī)會(huì)。

中金公司在最新的REITs上市兩周年之際的發(fā)展思考中表示，相市場(chǎng)各方對(duì)于現(xiàn)存的一些重點(diǎn)發(fā)展挑戰(zhàn)已有共識(shí)。這其中包括常態(tài)化發(fā)行機(jī)制的效率優(yōu)化、二級(jí)市場(chǎng)投資者結(jié)構(gòu)與流動(dòng)性優(yōu)化、獨(dú)立立法的推進(jìn)、息披露的進(jìn)一步完善等等。

中金公司提出四點(diǎn)建議，首先需進(jìn)一步明晰REITs的價(jià)值定位，令其應(yīng)用場(chǎng)景繼續(xù)得以有機(jī)拓寬，比如中國(guó)REITs在服務(wù)新基建領(lǐng)域發(fā)展需求的同時(shí)，是否也可兼顧一部分困境資產(chǎn)（注意并非指代不良資產(chǎn)）的盤活；第二，加快多層次REITs市場(chǎng)的探索建設(shè)，其中Pre-REITs的建設(shè)推廣對(duì)于整體REITs市場(chǎng)的發(fā)展可以發(fā)揮“乘數(shù)效應(yīng)”，以及公司制REITs理應(yīng)也具備較高的試點(diǎn)價(jià)值；第三，二級(jí)市場(chǎng)的生態(tài)建設(shè)可更趨完善，二級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展于REITs體系建設(shè)而言仍將發(fā)揮“龍頭效應(yīng)”，可改良的一些主要方面包括激勵(lì)主動(dòng)管理與平臺(tái)擴(kuò)容能力對(duì)REITs價(jià)值的進(jìn)一步賦權(quán)，提升市場(chǎng)規(guī)模與資產(chǎn)供給豐富度來分散風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)息披露制度進(jìn)一步完善，以及包括指數(shù)、ETF在內(nèi)的產(chǎn)品發(fā)展等；最后，持續(xù)推進(jìn)制度與技術(shù)面優(yōu)化，維系產(chǎn)品進(jìn)化生命力，這主要涉及交易架構(gòu)與管理關(guān)系的潛在優(yōu)化，獨(dú)立立法等議題。

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