觀點(diǎn)網(wǎng)令中洲控股投資者們掛念的深圳龍華黃金臺(tái)項(xiàng)目，最新消息顯示，中國信達(dá)已開始介入其中。

(資料圖)

6月26日，中洲控股公告披露，公司及全資子公司中洲地產(chǎn)與信達(dá)資本、中國信達(dá)深圳分公司合作設(shè)立“廣西信中投資合伙企業(yè)（有限合伙）”（下稱廣西信中），總規(guī)模60.41億元。

在這場合作中，中國信達(dá)深圳分公司現(xiàn)金出資42億元，作為合伙企業(yè)的優(yōu)先級LP；隨后合伙企業(yè)將這42億元以借款方式輸送給中洲地產(chǎn)，作為其中一項(xiàng)增信措施，中洲地產(chǎn)90%股權(quán)被用于質(zhì)押擔(dān)保。

觀點(diǎn)新媒體注意到，中洲控股是以股債權(quán)形式出資18.4億元，作為合伙企業(yè)劣后級LP，包括中洲地產(chǎn)剩余10%股權(quán)和深圳市黃金臺(tái)項(xiàng)目有限公司(下稱黃金臺(tái)項(xiàng)目公司)100%股權(quán)。

如此一來，由房企提供項(xiàng)目、金融機(jī)構(gòu)輸送資金的合作方式便已達(dá)成。

黃金臺(tái)項(xiàng)目歷史最早可追溯至1993年，因權(quán)益糾紛問題推進(jìn)難度極大，直到2022年9月方才進(jìn)入開工階段。

這也是去年中洲控股最主要的開工項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資額62.13億元，對于流動(dòng)性緊張的民企而言挑戰(zhàn)并不小。

今年1月，中洲悄然拿到黃金臺(tái)項(xiàng)目100%控股權(quán)，如今引入資金方，項(xiàng)目發(fā)展前景相較于過往已明朗不少。

漫長的糾紛

對于黃金臺(tái)項(xiàng)目，深圳業(yè)內(nèi)人士的印象大抵是“漫長的糾紛”，事實(shí)也的確如此。

公開資料顯示，1993年底，深圳市寶東地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱寶東公司）以總價(jià)7433萬元獲得深圳寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)（當(dāng)時(shí)龍華尚未成立行政區(qū)）黃金臺(tái)山莊項(xiàng)目用地，占地面積28萬平方米，用途為商住用地，使用期限50年。

按照拿地前簽署的協(xié)議，深圳市華電房地產(chǎn)有限公司（下稱華電公司）、深圳市寶安龍華經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（下稱龍華公司）與寶東公司將分別擁有黃金臺(tái)項(xiàng)目65%、25%、10%權(quán)益。

進(jìn)入2001年，股東結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，華電公司以總價(jià)1200萬元收購了龍華公司所持黃金臺(tái)項(xiàng)目25%權(quán)益。同年，深圳市長城投資控股股份有限公司（即深長城，2014年更名為中洲控股）出資2.58億元收購華電公司，借此獲得了黃金臺(tái)項(xiàng)目90%權(quán)益。

深長城并不滿足于擁有黃金臺(tái)項(xiàng)目90%權(quán)益，入主后便以寶東公司“未對項(xiàng)目實(shí)際投入”為由提起訴訟，請求法院判令后者不再享有項(xiàng)目權(quán)益。不過，法院一直未支持深長城的主張，訴訟也持續(xù)了20余年。

股東之間的訴訟糾紛，疊加地塊所處區(qū)域規(guī)劃調(diào)整，導(dǎo)致黃金臺(tái)項(xiàng)目無法正常推進(jìn)，項(xiàng)目在2013年被深圳規(guī)土委認(rèn)定為“閑置土地”。

區(qū)域規(guī)劃主要發(fā)生于2009年，因深圳市政府建設(shè)深圳北站，黃金臺(tái)項(xiàng)目被征用了17萬平方米土地面積，剩余占地僅有11.04萬平方米。至2014年2月，深長城宣布，黃金臺(tái)項(xiàng)目納入深圳2014年土地整備計(jì)劃，將按等價(jià)值原則在周邊調(diào)整留用項(xiàng)目用地。

最終在2020年4月，已更名的中洲控股、寶東公司與深圳市規(guī)劃和自然資源龍華管理局簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議。中洲和寶東公司獲得留用地占地9萬平方米，總建筑面積約45萬平方米，其中商業(yè)辦公占12.8萬平方米，居住用地占32.14萬平方米。

中洲控股在2019年年報(bào)中提及，黃金臺(tái)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年11月開工，并于2022年5月竣工，預(yù)計(jì)總投資額61.43億元。

但上述時(shí)間表此后出現(xiàn)推遲，如2020年年報(bào)將開工時(shí)間延至2021年9月，在2021年年報(bào)中開工時(shí)間則進(jìn)一步延至2022年8月，2022年中報(bào)又表述為2022年10月。

在投資者問答平臺(tái)上，中洲被多次追問開竣工計(jì)劃調(diào)整的原因。

最終在2022年9月，黃金臺(tái)項(xiàng)目正式開工，對外案名為“中洲迎璽花園”，預(yù)計(jì)2026年1月竣工，總投資額則提高至62.13億元。

觀點(diǎn)新媒體了解到，除了外部環(huán)境，中洲控股推遲黃金臺(tái)項(xiàng)目開工時(shí)間到去年下半年，或許也與其謀求擁有地塊100%權(quán)益取得進(jìn)展有關(guān)。

今年1月18日，即項(xiàng)目開工后3個(gè)月，寶東公司將黃金臺(tái)項(xiàng)目公司10%權(quán)益轉(zhuǎn)予中洲地產(chǎn)，至此中洲正式獨(dú)占了這塊地。

有投資者曾詢問從寶東公司獲取黃金臺(tái)項(xiàng)目10%權(quán)益所涉及代價(jià)，但中洲方面并未回應(yīng)。

就黃金臺(tái)項(xiàng)目相關(guān)事宜，觀點(diǎn)新媒體嘗試聯(lián)系中洲控股相關(guān)人士，截至發(fā)稿同樣未獲得回應(yīng)。

引援與流動(dòng)性

在獨(dú)占黃金臺(tái)項(xiàng)目后，今年3月底有投資者聲稱，自己致電中洲控股并獲告知，這一項(xiàng)目預(yù)計(jì)4月開盤。但和過往開工插曲一樣，黃金臺(tái)項(xiàng)目并未在4月如約開盤。

4月17日，深圳市規(guī)劃和自然資源局僅公布了黃金臺(tái)項(xiàng)目公司的迎璽花園一期規(guī)劃。文件顯示，迎璽花園占地面積近4萬平方米，總建面23.2萬平方米，住宅占16萬平方米、共1395套；其中一期占地1.84萬平方米，總建面13.4萬平方米，住宅占7萬平方米、共644套。

市場分析意見認(rèn)為，黃金臺(tái)項(xiàng)目所需投入的資金對中洲控股而言仍構(gòu)成挑戰(zhàn)。

實(shí)際上，過去兩年相當(dāng)一部分房企都面臨流動(dòng)性緊缺的問題。

截至2022年底，中洲控股旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額539.39億元；其中黃金臺(tái)項(xiàng)目是唯一新開工項(xiàng)目，該項(xiàng)目投資額占比約11.52%，去年項(xiàng)目僅新增投資1.43億元，累計(jì)投資4.68億元。

從中洲控股資本結(jié)構(gòu)看，截至去年底該公司資產(chǎn)負(fù)債率77.61%，有息債務(wù)/全部投入資本為61.75%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為36.77億元，無短期借款，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物卻僅有9.03億元，難以覆蓋即期債務(wù)。

正是這種情況下，6月26日，中洲控股迅速引入中國信達(dá)，多處交易細(xì)節(jié)均指向了黃金臺(tái)項(xiàng)目。

最新合作主要分為兩部分：首先是共同設(shè)立有限合伙廣西信中，中國信達(dá)深圳公司現(xiàn)金出資42億元，中洲控股則分別以中洲地產(chǎn)10%股權(quán)、中洲地產(chǎn)對并表子公司債權(quán)以及持有的黃金臺(tái)項(xiàng)目公司100%股權(quán)出資2000萬元、18.1億元及1000萬元。

其次，中洲地產(chǎn)向廣西信中申請不超過42億元借款，該數(shù)額恰好與中國信達(dá)深圳公司的出資相等。為此，中洲控股提供連帶責(zé)任擔(dān)保，并以中洲地產(chǎn)90%股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。

也就是說，通過該設(shè)立合伙企業(yè)以及提供擔(dān)保的方式，廣西信中已擁有中洲地產(chǎn)100%股權(quán)，以及黃金臺(tái)項(xiàng)目公司100%股權(quán)。

對此中洲控股表示，公司及全資子公司參與設(shè)立合伙企業(yè)，主要目的是整合合作方的專業(yè)力量與資源優(yōu)勢，與合作方一起推進(jìn)公司業(yè)務(wù)發(fā)展。

目前深圳樓市關(guān)于黃金臺(tái)項(xiàng)目的入市時(shí)間說法不盡相同，其中一種是預(yù)計(jì)今年9月一期入市，二期一批次約2024年入市，三期則于2027年入市；另一種說法則認(rèn)為一期入市時(shí)間為10月。但無論如何，在獲得信達(dá)馳援的42億元資金后，該項(xiàng)目推進(jìn)將會(huì)順暢不少。

黃金臺(tái)項(xiàng)目位于深圳北站國際商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，該地區(qū)主要打造北站總部基地及新興豪宅區(qū)，在售新項(xiàng)目包括保利招商龍譽(yù)府，華潤北站超核中心潤府、中海瓏悅理等，這三個(gè)項(xiàng)目的備案價(jià)均在7萬元/平方米左右。

在這其中，限價(jià)政策是重要影響因素，比如華潤超核中心項(xiàng)目，周邊二手房成交價(jià)在10萬元/平方米，因此項(xiàng)目7.24萬元/平米較周邊存在一定倒掛空間。今年3月23日，超核中心一期入市，錄得銷售額33億元，整體去化約9成。

僅以片區(qū)新房7萬定價(jià)估算，黃金臺(tái)項(xiàng)目住宅部分貨值也將近225億元，加上剩余近13萬平方米商業(yè)部分，總體貨值外界曾預(yù)估突破300億元，這相較于2015年中信證券預(yù)測的210億元升值接近三分之一。

中洲控股或許還可以期待樓市調(diào)控政策松動(dòng)帶來的進(jìn)一步升值，皆因在即將到來的深圳二批次集中供地中，一宗同樣位于深圳北站國際商務(wù)區(qū)的龍華商住地，住宅部分限價(jià)提高到了8.05萬元/平方米，該項(xiàng)調(diào)整將賦予房企更大的盈利空間。

而市場人士對此仍持審慎態(tài)度，戴德梁行研究院副院長張曉端向觀點(diǎn)新媒體表示，目前樓市深陷調(diào)整期，短期內(nèi)房價(jià)快速上行的可能性很低，大概率是持平或下行。

其續(xù)稱，深圳北站地塊給到賣家空間，但最終價(jià)格仍取決于市場，拿地企業(yè)在算賬時(shí)還是會(huì)用多套方案。

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