在環(huán)球經(jīng)濟不景氣、歐美各國進(jìn)入加息周期的背景下，企業(yè)前景或多或少都受到影響。

順豐房托行政總裁翟廸強認(rèn)為，母公司順豐集團(tuán)是順豐房托的底氣，是旗下物業(yè)維持穩(wěn)定的重要原因之一。

(相關(guān)資料圖)

一直以來，租戶單一及過于集中都是投資者眼中的大忌，不過順豐房托卻反其道而行之，認(rèn)為母公司順豐集團(tuán)租用面積超過50%是項目信心的保證，更是在經(jīng)濟環(huán)境不穩(wěn)的情況下帶來保障。

“很多投資者反映，信托現(xiàn)時有大部份租金來自母公司，風(fēng)險很大。以單一客戶角度是對的，但是我做投資房地產(chǎn)這么多年，要看的是整個物業(yè)組合里的租戶素質(zhì)，要看他們的實力有多強，而不是誰付多少租金給你?！钡詮f強說到。

根據(jù)順豐房托2022年報，順豐集團(tuán)占旗下四個項目可出租面積的百分比總計為78.8%，其中佛山物業(yè)更是接近百分之百。至去年底，房托整體出租率為98.2%。

翟廸強補充，對于順豐房托來說，租戶集中反而是減低風(fēng)險的舉措，因為如果租戶太多，有數(shù)個租戶退租的話，在目前的市場環(huán)境，特別是經(jīng)濟不太好的時候，要重新再找租戶并不容易。

的確，目前境內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境并不算良好。中國經(jīng)濟疫后復(fù)蘇步伐不及預(yù)期，領(lǐng)先指標(biāo)如PPI生產(chǎn)者物價指數(shù)5月跌4.6%，連續(xù)第8個月負(fù)數(shù)，且創(chuàng)7年來最大跌幅。

經(jīng)濟不穩(wěn)定的情況下，國內(nèi)物流行業(yè)表現(xiàn)相對較好。

6月份，中國物流業(yè)景氣指數(shù)為51.7，業(yè)務(wù)活動預(yù)期指數(shù)較上月回升，繼續(xù)保持在55高位，顯示出物流市場信心繼續(xù)保持穩(wěn)定。

加上母公司順豐控股預(yù)告，上半年將交出亮麗的成績表，預(yù)計凈利潤同比增長65%至74%。在此背景下，順豐房托租戶比例上母公司占比與第三方租戶占比有壓倒性的差距，是一種底氣。

“順豐是我們的大租戶，如果你的租戶生意好的話，他不會搬走，也很愿意付租金給你。相反，早幾年前如果租給一個在國內(nèi)做P2P的公司，他們可能付很多租金，辦公室裝修很漂亮，但一兩年就跑掉，沒有長期性?！钡詮f強解釋說。

翟廸強還指，短期內(nèi)如果再收購項目，都會首選順豐集團(tuán)作為主要租戶的項目?，F(xiàn)在母公司也有一些項目出租予第三方，如果第三方租戶素質(zhì)好，也是行業(yè)比較領(lǐng)先公司的話，他們會考慮。

不過，持續(xù)上升的利息環(huán)境成為房托基金目前最大的難題，更令上市后兩年內(nèi)將資產(chǎn)包價值番一翻的目標(biāo)難以如期實現(xiàn)。

“上市當(dāng)時市場情況還是可以的，雖然當(dāng)時訂立的這個目標(biāo)比較有挑戰(zhàn)性，但是有機會達(dá)成。后來市場出現(xiàn)調(diào)整，我們第一年公布全年業(yè)績的時候，我當(dāng)時已經(jīng)講了，對不起，原來的目標(biāo)不能達(dá)成?！钡詮f強慨嘆地說。

順豐房托上市時的資產(chǎn)包括香港青衣、內(nèi)地佛山及蕪湖的3項現(xiàn)代物流設(shè)施，整體物業(yè)估值約60億港元，如果以原先的計劃番一翻，即是資產(chǎn)包價值達(dá)至120億港元。

即使房托于去年6月完成收購長沙物業(yè)，令物業(yè)估值截至去年底總額為73.8億港元，仍然與目標(biāo)有一定差距。

翟廸強指，原來的目標(biāo)不能達(dá)成不完全是市場的問題，也有各種原因，包括股票價格等因素。當(dāng)前市場比較復(fù)雜、利息處于較高位的情況下，他們對收購項目會傾向謹(jǐn)慎，亦不再為收購計劃定下確實的時間表。

但順豐房托仍會不斷研究，只要有能力，都會進(jìn)行收購。因為等待對于他們來說，并不是合適的做法。

“因為香港上市的股票多不勝數(shù)，你什么也不做，過了一段時間，投資者就會忘記你，或者有其他的選擇。我們有責(zé)任向現(xiàn)有投資者交代，也要吸引新的投資者，所以不斷要做收購，但最重要的是，這段時間市場風(fēng)險比較高，我們也要謹(jǐn)慎一點?！彼缡钦f。

翟廸強進(jìn)一步分析，以目前房托負(fù)債比率33.9%來做指標(biāo)的話，如果并購?fù)耆糟y行貸款進(jìn)行，大約最多可以融資13億至15億港元左右，可以投資的項目并不多，所以在挑選收購項目時會比較小心。

如果計及不同政府部門的審批程序時間，最快可以于今年第四季度有收購的消息。而且由于管理效率的原因，未來投資方案的重點會在大灣區(qū)。

以下為觀點新媒體對順豐房托行政總裁翟廸強先生的訪問實錄：

觀點新媒體：2023年以來，內(nèi)地在恢復(fù)經(jīng)濟發(fā)展方面做了很多努力，您如何看待今年經(jīng)濟情況？

翟廸強：中國整體經(jīng)濟發(fā)展比以前慢，但經(jīng)濟有周期，不可能永遠(yuǎn)向上。事實上，中國過去20年的發(fā)展一直在加強，不同的行業(yè)在過去20年也越來越好。

現(xiàn)在遇到各種困難，包括利息環(huán)境情況，還有國內(nèi)一些產(chǎn)業(yè)可能過度擴張，比方說房地產(chǎn)，需要通過調(diào)整能穩(wěn)定下來。

不同的是，現(xiàn)在所有公司的實力比20年前強很多，經(jīng)驗也更多，未來幾年增長可能比較慢，但是管理層的能力比以前好很多，所以我覺得問題應(yīng)該不大。

不過，管理層要習(xí)慣在低增長的情況下處理發(fā)展問題，怎么樣才能做得更好。

觀點新媒體：環(huán)球經(jīng)濟不景的情況下，您認(rèn)為目前的困難是什么?

翟廸強：現(xiàn)在的困難就是市場融資成本比較高，資本市場情況不太好，股票價格不太好，所以我們要增長、收購的話，速度可能比兩三年前的規(guī)劃慢。

但是我們會繼續(xù)發(fā)展，不應(yīng)該等，因為香港的上市股票一千多家，你什么都不做，過了一段時間投資者會忘記你，也有可能會有其他選擇。

我們有責(zé)任向現(xiàn)有投資者交代，也要吸引新的投資者。要做并購，最重要的是這段時間市場風(fēng)險比較高，我們也要謹(jǐn)慎一點。

觀點新媒體：疫情后，您認(rèn)為哪些因素會進(jìn)一步促進(jìn)現(xiàn)代物流物業(yè)的需求？

翟廸強：現(xiàn)在的環(huán)境，對物流服務(wù)的需求是非常強的。

電商以前是淘寶京東兩個大平臺，現(xiàn)在有拼多多、抖音，甚至小紅書，不同的電商平臺都出現(xiàn)了，這些對物流行業(yè)是利好，因為到最后都要配送。

觀點新媒體：作為香港首只以物流地產(chǎn)為主的REITs，您有什么經(jīng)驗和心得可以分享？

翟廸強：我們一直過強調(diào)，服務(wù)素質(zhì)是最重要的，不是價錢的問題。我們堅持這一點，在未來一段時間應(yīng)該不會比現(xiàn)在表現(xiàn)差。

順豐是我們的大租戶，如果租戶生意好的話，他不會搬走，也愿意付租金給你。

觀點新媒體：會否擔(dān)心過度集中于單一租戶帶來風(fēng)險的問題?

翟廸強：很多投資者也反映，現(xiàn)在75%的租金來自母公司，風(fēng)險很大。

以單一客戶的角度是對的，但是我做投資房地產(chǎn)這么多年，要看的是整個物業(yè)組合里的租戶素質(zhì)，而不是誰付多少租金，要看他們的實力有多強。

舉個例子，早幾年前租給一個做P2P的公司，他們可能付很多租金，辦公室裝修很漂亮，但一兩年他們就會跑掉，沒有長期性。

我們是物流倉，順豐不敢說是最好，但應(yīng)該是其中一家實力比較強的公司，所以租多一點面積沒有什么問題，風(fēng)險不會高。

出租給順豐的比例比較高，因為我們上市的時候想要給投資者一個信心，順豐租用面積超過50%會比較安心。

現(xiàn)在要招商真的有點困難，特別是市場不太好。對投資者可以解釋，現(xiàn)在這樣做是減低風(fēng)險。如果租戶太多，跑掉幾個的話，在這個市場環(huán)境，特別是經(jīng)濟不太好的時候，要找新的租戶不太容易。

最大的青衣項目，現(xiàn)在65%面積是租給順豐的，還有35%其他第三方；佛山項目比較特別，因為就是一棟樓，8萬平方米分撥中心，所以全部都是租給順豐。

蕪湖跟長沙項目差不多，一個產(chǎn)業(yè)園里面有3至4棟，其中一棟可能是分撥中心，另外一些一般倉儲。長沙項目應(yīng)該有75%面積租給順豐，蕪湖也差不多。

觀點新媒體：順豐房托的目標(biāo)是上市兩年內(nèi)資產(chǎn)包總值至120億港元，目前總值為73.78億港元，未完成目標(biāo)的原因是什么？

翟廸強：上市時資產(chǎn)包大概是60億港元左右，我覺得這個規(guī)模不夠大，所以跟投資者講，希望在上市后兩年內(nèi)將資產(chǎn)包的價值翻一番。當(dāng)時市場情況還可以，定這個目標(biāo)雖然比較有挑戰(zhàn)性，但是有機會做到。

后來市場調(diào)整，我們第一年公布全年業(yè)績時，我當(dāng)時已經(jīng)說了，對不起，原來的目標(biāo)不能達(dá)成。

不能說完全是市場的問題，也有其他原因。我們現(xiàn)在不希望定一個目標(biāo)，因為市場情況比較復(fù)雜，利息也比較高。

今天問我的話，只能說不會定一個目標(biāo)，但是會繼續(xù)研究（收購），我們能做到的，會努力去做。

觀點新媒體：順豐房托未來在內(nèi)地、香港及其他區(qū)域的布局有什么考慮？

翟廸強：我們4月份公布業(yè)績的時候說過，未來投資方案重點會在大灣區(qū)，因為現(xiàn)在50%的市值面積都是大灣區(qū)。

從管理角度來說，都在南方，效率會比較高，所以大灣區(qū)是重點。

另外，我們覺得現(xiàn)在華東市場租金有一點點下調(diào)，還有出租率不太好，但是資產(chǎn)價值還沒有調(diào)整，相對來講比較貴。

用負(fù)債比率來做一個指標(biāo)的話，我們現(xiàn)在完全以銀行貸款來做并購，大約13億至15億，所以現(xiàn)在能收購的項目就只有這么多。從這個角度看，挑項目的時候要比較小心，我們會盡力去做。

要看市場情況，要看項目是不是成熟、是不是有穩(wěn)定租金收入，還要通過不同的政府部門審批，最快的話，這個時間表應(yīng)該也是第四季度。

觀點新媒體：早前香港證監(jiān)會行政總裁梁鳳儀表示，正與內(nèi)地探討REITs納入互聯(lián)互通機制的可行性，您對此有什么看法？

翟廸強：現(xiàn)在我們的房托協(xié)會也在推動這個事情，我參與這個工作比較早，當(dāng)時恒生指數(shù)里面不包括房托，因為他們說你是一個基金，不是一個一般的上市公司。

為什么房托這么好的投資工具不能放在恒生指數(shù)？因為很多投資者，特別是香港退休基金，他們是跟恒生指數(shù)的ETF買，如果ETF里面沒有房托的話，我覺得不應(yīng)該，這是一個很穩(wěn)定的投資。

我們一直跟不同的監(jiān)管機構(gòu)溝通，后來恒生指數(shù)加入了房托，現(xiàn)在好像也有一個房托指數(shù)。

互聯(lián)互通就是容許雙方投資者可以投資當(dāng)?shù)氐墓善保瑥奈覀兊慕嵌?，?yīng)該是推動更多人認(rèn)識房托，讓他們可以投資，其中一個管道就是互聯(lián)互通。

互聯(lián)互通應(yīng)該對雙方都有好處，或者雙方都是平等的。以前內(nèi)地沒有房托，現(xiàn)在有了，所以我覺得監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)該考慮將房托放在互聯(lián)互通里面。

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