近日，廣州市圍繞“堅持產(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市”的目標，連續(xù)發(fā)布了四份政策的征求意見稿，包括《廣州市關于優(yōu)化空間載體支撐制造業(yè)高質量發(fā)展的實施意見（公開征求意見稿）》、《關于推動工業(yè)用地高效利用的若干措施（公開征求意見稿）》、《關于支持工業(yè)廠房建設的若干措施（公開征求意見稿）》、《關于加快工業(yè)園區(qū)高質量發(fā)展的若干措施（公開征求意見稿）》（以下統(tǒng)稱“新政”）。

其中有一條措施頗為引人注意，即為健全多元化的工業(yè)用地供應體系，探索推進商業(yè)、住宅用地變更為工業(yè)用地。

(資料圖片)

其實在此之前，不少華南城市都開始了“商住改工”的探索，包括東莞、中山、清遠等等。

可是，大家知道，商住用地的出讓價格要遠高于工業(yè)用地，在一些城市中這其中的價差甚至會達到十倍之多。前些年的情況通常是各地主動將工業(yè)用地，變更為商住用地來開發(fā)的。

但近兩年，多個城市紛紛開始推行商住改工業(yè)，搞這種逆向變更，此舉究竟是何意？今天小明就來盤一盤！

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實際上，華南地區(qū)的商住改工趨勢已經(jīng)醞釀有比較長的一段時間了。雖然各地都知道商住用地的出讓收入更高，但從這兩年的經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)行情來看，推行商住改工可能是更妥當?shù)倪x擇。

這里面有幾個核心的原因，首先最關鍵的就是各地政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展意識越來越強，對留企業(yè)、造產(chǎn)業(yè)的訴求越來越強烈。

這個變化一方面當然是來自于國家長期的發(fā)展導向，近兩年中央不斷強調經(jīng)濟的“高質量發(fā)展”、制造業(yè)立國等等。

尤其當前全球化已在瓦解邊緣，保持完整的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈對我國至關重要。所以各地跟隨國家導向行動，產(chǎn)業(yè)發(fā)展意識提升是很自然的事。

而另一方面，從近幾年的土地市場情況來看，地方政府對土地財政的依賴已然不可持續(xù)。各地迫切需要構建新的經(jīng)濟發(fā)展動力核，構建更穩(wěn)定、長遠的財政來源。

還有的發(fā)達城市，近年來逐漸出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)空心化、GDP增長動力不足的問題。這樣的處境，會給地方帶來很大的經(jīng)濟發(fā)展壓力。

因此，面對“內憂外患”，一些城市開始痛下決心做城市轉型，推行商住改工、大力扶持本土產(chǎn)業(yè)發(fā)展。希望能夠吸引更多的企業(yè)進駐，創(chuàng)造就業(yè)與稅收，做出新的經(jīng)濟成果，緩解財政負擔。

其次，許多城市目前都存在土地性質分布零散、利用效率不足的問題。為了實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展，就需要調整一些零星商住用地的用途。

比如早在2017年7月，清遠高新區(qū)管委會就曾在本地開展調研，發(fā)現(xiàn)多個園區(qū)存在“插花地”的情況。即工業(yè)用地或者工業(yè)廠房之中穿插著一些零散的商住用地，占地面積不大、地理位置相對尷尬，土地利用效率并不高。

后來清遠高新區(qū)就決定調整這些“插花地”的土地性質，把商住用地轉變?yōu)楣I(yè)用地，讓周邊的工業(yè)用地能夠連片發(fā)展，讓產(chǎn)業(yè)更加聚集，從而提高土地利用效率。

這種土地性質布局零散的問題，在許多城市當中都存在，現(xiàn)在越來越多的城市開始著手盤查類似的情況，并推動零星商住用地的性質調整，推動產(chǎn)業(yè)成片發(fā)展。

比如這次廣州市發(fā)布的關于優(yōu)化空間載體支撐制造業(yè)高質量發(fā)展的實施意見當中，就提出了幾項基本原則：

1.化零為整，有序整合零散分布的工業(yè)用地，支撐制造業(yè)高質量發(fā)展的空間需求。

2.成片連片，提高用地效能。優(yōu)化空間布局、加大連片開發(fā)力度，提升空間容量、鼓勵載體復合利用，提高產(chǎn)業(yè)用地績效。

3.產(chǎn)業(yè)集聚，促進集群發(fā)展。進一步推動企業(yè)集中、要素集成、產(chǎn)業(yè)集群，形成空間錯落有致、產(chǎn)業(yè)集約高效的發(fā)展格局。

最后，我們再回過頭來看當下的商住用地，它們的價值真的都那么高嗎？其實也未必。

純住宅用地還好說，但商辦用地開發(fā)落成后，這些年在各地的表現(xiàn)相信業(yè)內外都有目共睹。即使是在發(fā)達城市當中，商辦類物業(yè)也已經(jīng)呈現(xiàn)出過剩的跡象，空置率連年在高位徘徊。

據(jù)機構統(tǒng)計，今年上半年北京甲級寫字樓空置率約為17.7%，上海約為16%。深圳則更高，達到約24.5%。

傳統(tǒng)商辦物業(yè)供應過剩的問題，已經(jīng)迫在眉睫。嚴控商辦供應、推動商辦改工，顯然是更符合當下形勢的做法。

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看到這個新趨勢，業(yè)內也有朋友表示擔憂，是否會矯枉過正？這些疑問不無道理，但從目前幾個實施商住改工的典型城市來看，成效還不錯。

比如較早開始實踐的廣東省清遠市，在2018年就啟動了一幅占地60畝地的商改工。經(jīng)過四五年的培育，目前這60畝地的生產(chǎn)總值已經(jīng)超過10億元，提供了2000多個就業(yè)崗位，每年貢獻稅收超3000萬元……

又比如去年東莞就專門為比亞迪拿下的大項目，極具針對性地調整了土地性質，項目中有40%的用地面積，由商住性質改成了工業(yè)性質。通過壓縮片區(qū)商住用地的比例，將工業(yè)用地的比例提升到了70%左右，比原有規(guī)劃新增了3300多畝連片的產(chǎn)業(yè)用地。

隨著各地支持政策頻出，商住改工類項目有望在更多城市落地。為了大力扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各地都拿出了十足的誠意。點我了解，園區(qū)多渠道拓客

比如廣東省中山市在今年4月份發(fā)布了《關于支持商業(yè)、住宅用地改變土地用途為工業(yè)用地的通知》（以下簡稱“通知”），其中有不少很給力的激勵措施。

其中包括補繳土地價款補貼中山鼓勵商住“重回”工業(yè)用地，對于原先由工業(yè)用地改變用途后形成的商住用地，申請調整回工業(yè)用地的，中山會將原改變土地用途時已補繳的土地價款，作為補貼發(fā)放給土地使用權人。

以及在分證及出讓靈活性上，《通知》提出高標準廠房自持比例降至20%，配套設施占比升至20%，而去年中山規(guī)定的自持比例是不得低于30%。

《通知》還規(guī)定在滿足獨立使用和消防安全的基礎上，可按照單元面積不少于300平方米進行分割。而去年中山只允許廠房可按幢、層為基本單元進行登記。

此外，中山對于工業(yè)用地畝均貢獻設置的階梯式獎勵，實施上不封頂政策，原文這樣寫道：“畝均貢獻30萬元以上不足40萬元的，每畝用地獎勵6萬元；以此為基礎，畝均貢獻每增加10萬元的，每畝用地增加獎勵3萬元。財政獎勵連續(xù)5年，不設獎勵封頂值。”

廣州這次發(fā)布的幾份征求意見稿中，也有很新穎的鼓勵措施。比如“探索跨區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動共享機制”。推動經(jīng)濟貢獻指標在各區(qū)之間合理分配，鼓勵形成“中心城區(qū)總部研發(fā)+外圍城區(qū)制造基地”、“中心城區(qū)孵化+外圍城區(qū)產(chǎn)業(yè)化”等跨區(qū)布局合作模式。對制造業(yè)項目成功落地的承接區(qū)，市按照項目凈用地面積給予1：1用地指標獎勵。

這個措施挺新鮮，而且能夠切實解決城市中心區(qū)與近郊、遠郊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)競爭問題，讓非核心區(qū)域的工業(yè)用地，沒有必要再一味地追求“高大上”，硬是將產(chǎn)業(yè)園做成甲級寫字樓。

這么一來，更有利于推動城市內部形成互融互促、協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)分工體系。

不過，廣泛推行推行商住改工這件事背后并不是沒有隱憂和難點，隨著推行范圍越來越廣，各地終將遇到一些現(xiàn)實問題。

首先是驅動力問題。商住改工這件事除了地方政府與國資平臺牽頭做之外，社會資本、民營企業(yè)絕大多數(shù)是沒有動力去做的。畢竟商住與工業(yè)用地開發(fā)出來的產(chǎn)品，價差、利潤差擺在那里。

即使有企業(yè)因為對商住市場的預期降低，從而接受調規(guī)，也可能完全不具備相應的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、招商及運營能力，需要地方花大量精力去監(jiān)督和協(xié)助。

其次是經(jīng)濟形勢問題。工業(yè)用地最終都將成為企業(yè)生產(chǎn)活動的載體，必須有企業(yè)持續(xù)在這里從事經(jīng)營生產(chǎn)，土地才能發(fā)揮價值。

然而當下，國內外經(jīng)濟承壓的局面還在持續(xù)，不少企業(yè)這兩年都有關閉產(chǎn)線、關停業(yè)務的舉動。在這種局面下，不斷新增大量的工業(yè)用地，也會面臨更高的招商難度。

結 語

在各地逐漸蔓延開的“商住改工”趨勢，體現(xiàn)了在復雜的經(jīng)濟形勢與地方財政結構轉型的背景下，地方政府發(fā)展戰(zhàn)略和意識的轉變。

未來相信會有更多的城市，決定沉下心來做培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)、做實經(jīng)濟，真正推動我國經(jīng)濟的高質量發(fā)展。

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