在物管成為暴雷企業(yè)求生稻草的時候，萬科的物管卻有了不一樣的意義。11月5日晚間，萬科發(fā)布公告稱，擬分拆所屬子公司萬物云到香港聯(lián)交所上市。若此次分拆上市成功，地產(chǎn)四天王“碧恒萬融”終于在物管板塊聚首。對于此次分拆上市，萬科方面也回應稱，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業(yè)務發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢。

“科技”標簽

公告顯示，萬物云發(fā)行規(guī)模將根據(jù)香港聯(lián)交所關于最低流通比例的規(guī)定和萬物云未來發(fā)展的資金需求，本次發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬物云發(fā)行后總股本的15%(超額配售選擇權行使前)，并授予承銷商不超過上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售選擇權。

截至該公告日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權。萬科方面表示，本次分拆上市完成后，該公司的股權結構不會發(fā)生變化，且仍將維持對萬物云的控股權。

記者了解到，萬物云成立于2001年2月，主要經(jīng)營范圍包括物業(yè)服務、家政服務;與物業(yè)管理相關的房屋維修、養(yǎng)護，樓宇機電設備，環(huán)境衛(wèi)生及園林綠化設計、房地產(chǎn)經(jīng)紀。此外，萬物云還從事廣告業(yè)務(法律、行政法規(guī)規(guī)定應進行廣告經(jīng)營審批登記的，另行辦理審批登記后方可經(jīng)營);企業(yè)管理方案策劃;計算機技術領域內的技術開發(fā)、技術咨詢、技術服務、技術轉讓，勞務派遣等等。

與其他物管企業(yè)不同，萬物云更多“科技”標簽。去年10月，萬科物業(yè)正式更名“萬物云”，邁出了其向科技服務公司轉型的重要一步。萬物云CEO朱保全曾介紹稱，從業(yè)務板塊細分來看，萬科云旗下將有萬科物業(yè)、萬物梁行、樸臨發(fā)展、萬?？萍?、第五空間、萬物云城、萬物成長等七大板塊。

截至2021年6月30日(未經(jīng)審計)，萬物云的總資產(chǎn)190.1億元，總負債119.3億元。2021年上半年，萬物云錄得營收103.8億元，營業(yè)利潤10.4億元。

對于此次分拆上市，萬科方面接受北京商報記者采訪時直言，目前萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。“公司相信如果此次分拆上市得以實現(xiàn)，將有助于突出公司在空間科技服務領域的發(fā)展優(yōu)勢，提高公司及萬物云的持續(xù)運營能力，釋放其內在價值，同時有利于公司向開發(fā)、經(jīng)營、服務并重的轉型發(fā)展。同時通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業(yè)務發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢。”

“不著急”的上市

地產(chǎn)四天王“碧恒萬融”，除萬科物業(yè)還沒有上市外，其他三家均已成功拆分上市。在此之前，對于分拆物業(yè)上市的安排，萬科方面一直表現(xiàn)“佛系”，“不著急”時常掛在嘴邊。

朱保全給出的解釋是，上市本身不是目的，這是件水到渠成的事。“如果上市是為了融資，那么萬科物業(yè)不上市也可以融資，如果上市是為了提高知名度，至少在當下不需要通過IPO，客戶也會選擇我們。”

即便在今年中旬，萬科對于分拆物業(yè)上市的態(tài)度仍沒有過多的“進取”之心。

今年6月30日，萬科在深圳召開2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會及2021年第一次H股類別股東大會，彼時萬科董事會主席郁亮直言，“萬科會考慮在未來適當?shù)臅r候給萬物云做上市安排，但目前還沒有上市計劃。”

在郁亮看來，衡量一個業(yè)務值不值錢，不能簡單用同一個指標去衡量，但是可以用一個標尺，也就是從長期最大化市場價值去衡量它。這包括收入增長、要盈利，還有未來前景等等構成因素。要盯著這些基礎東西，下功夫做事情。

但據(jù)萬科內部人士透露，作為全行業(yè)最早成立會員制系統(tǒng)的萬科，在物業(yè)方面的系統(tǒng)化布局早已形成，之前并不急于實現(xiàn)物業(yè)板塊上市，主要是不希望僅僅是一家傳統(tǒng)意義上的物業(yè)公司。

看漲對沖

“不著急上市”猶在耳邊，但沒想到來的這么快。

地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，萬科突然轉變的態(tài)度，也是房地產(chǎn)行業(yè)冬天最真實的寫照。此前萬科凈利潤下滑給了市場“看空”情緒，分拆物業(yè)板塊上市則更像是“看漲”對沖。

地產(chǎn)行業(yè)凈利潤下降，“老大哥”萬科也未能幸免。2021年前三季度，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入2714.9億元，同比增長12.4%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元，同比減少16%。

今年1-9月，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的毛利率(已扣除稅金及附加)為17.5%，較2020年同期下降5.4個百分點。加權平均凈資產(chǎn)收益率為7.31%，較去年同期減少2.82個百分點。萬科在三季報中指出，毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。

整體來看，萬科所交出的三季度成績單并不理想，凈利潤、毛利率等多個核心指標均遜于去年同期。

萬科集團總裁祝九勝此前也在今年中期業(yè)績會上進行了深刻反思。他認為，導致萬科凈利潤下滑主要有三方面原因：一是銷售規(guī)模增長有限，二是毛利率下降稍快，三是轉型業(yè)務所帶來的“回饋”不足。

“與同行相比，萬科增速處于比較低的水平。而地價占比不斷升高，2017-2020年地售比漲了17%，以后會逐步體現(xiàn)在結算收入和結算利潤上，銷售增長對毛利下降的對沖效果有限。此外，轉型業(yè)務效果還沒真正體現(xiàn)，或者說體現(xiàn)出來還需要時間。”祝九勝稱。

物業(yè)股“真香”，萬科也準備入局了!但與之前“高昂”的狀態(tài)不同，如今物業(yè)板塊情緒已回歸理性。萬物云如果能上市成功，在物業(yè)股中又大概排什么位置呢?

關鍵詞： 萬科 分拆上市 萬物云 物業(yè)管理