底特律樓市崩潰的原因是什么呢？為什么底特律的房地產(chǎn)價(jià)格這么低？自底特律申請(qǐng)破產(chǎn)以來(lái)，底特律房地產(chǎn)市場(chǎng)引起了國(guó)際社會(huì)的關(guān)注。中國(guó)投資者押注底特律復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也在評(píng)估復(fù)蘇是否在望。人口下降既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的癥狀，也是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出令人不安的趨勢(shì)，最近有復(fù)蘇的跡象。”如果城市繼續(xù)空心化，房地產(chǎn)市場(chǎng)不太可能繼續(xù)復(fù)蘇。

從歷史上看，底特律地鐵在2011年11月開(kāi)始好轉(zhuǎn)，此后房?jī)r(jià)從峰值下跌了52％。今年6月，美國(guó)房?jī)r(jià)中值同比上漲14.3％，至89，600美元，底特律市場(chǎng)72％的房屋以盈利出售。第二季度，公司股價(jià)較第一季度上漲3.3％，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月將上漲4.3％。

但底特律樓市崩潰，房?jī)r(jià)的上漲是否足以刺激需求？

“底特律約有30％的住房單元空置。沒(méi)有就業(yè)增長(zhǎng)和健康的經(jīng)濟(jì)來(lái)吸引新工人，那里的需求將不可避免地枯竭，”古德?tīng)柦忉屨f(shuō)。當(dāng)需求疲軟時(shí)，房?jī)r(jià)可能會(huì)進(jìn)一步下跌。目前空置的房子還會(huì)繼續(xù)這樣，破壞城市景觀，造成城市周邊房?jī)r(jià)下行壓力的雙重打擊。今天，在齊洛和底特律，有400多所房子在出售，價(jià)格不到5000美元。在其中，超過(guò)75家公司的上市價(jià)格低于1000美元。但是這幾個(gè)月，并不是所有的低價(jià)房都上市了。在5月份降價(jià)30美元后，它要價(jià)70美元。另一方面，1600多套三居室的價(jià)格在20萬(wàn)美元以下。如果底特律希望吸引必要的工人和買家來(lái)提振需求，在不久的將來(lái)重啟汽車城的經(jīng)濟(jì)引擎將非常重要。

為什么底特律的房地產(chǎn)價(jià)格這么低？

根據(jù)數(shù)據(jù)，計(jì)算房產(chǎn)稅的房?jī)r(jià)是政府估算的，政府估算的比較高。如果你花500美元買房子，政府可能估計(jì)是30萬(wàn)美元。買家每年要交6000美金的房產(chǎn)稅，這絕對(duì)是賠本買賣。美國(guó)購(gòu)房者第一套房子的房產(chǎn)稅一般為2％，但第二套和第三套房子的稅率會(huì)更高，以此類推，各州的具體稅收規(guī)定也有所不同。這也意味著購(gòu)買多套房產(chǎn)需要繳納更多的稅。房?jī)r(jià)上漲，投資價(jià)值高于繳納的房產(chǎn)稅，投機(jī)者會(huì)繼續(xù)投資。否則會(huì)有助于下跌，因?yàn)椴顑r(jià)不僅沒(méi)了，還因?yàn)榻^對(duì)價(jià)格很高。即使比例不變，但由于基數(shù)高，征收的絕對(duì)數(shù)額仍然很大。就像漲10％跌10％一樣，下跌也是隨之而來(lái)，只是基數(shù)不同，漲和跌的絕對(duì)量不同。底特律失敗的另一個(gè)重要原因是政府大規(guī)模投資固定資產(chǎn)，從而刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。底特律采取了刺激增長(zhǎng)的戰(zhàn)略，以大型企業(yè)為龍頭，大規(guī)模建設(shè)辦公樓和交通設(shè)施。。最終，它成為美國(guó)汽車工業(yè)衰落的直接受害者。盡管底特律依靠一輛車，產(chǎn)業(yè)仍然有一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)， 中國(guó)的許多城市沒(méi)有任何支柱產(chǎn)業(yè)，依靠建房來(lái)發(fā)展城市化。這樣的城市化帶來(lái)的后果是非常嚴(yán)重的，因?yàn)檫@種模式最大的弊端就是地方政府無(wú)法還債，要么交稅，要么賣地。如果中國(guó)大多數(shù)地方政府都這樣做，那么大規(guī)模解決債務(wù)危機(jī)將會(huì)非常困難。不可能通過(guò)印鈔轉(zhuǎn)移財(cái)富，解決地方政府承擔(dān)的債務(wù)，也不可能通過(guò)房?jī)r(jià)上漲轉(zhuǎn)移債務(wù)。原因很簡(jiǎn)單，比底特律還要糟糕，最起碼底特律還有一套嚴(yán)格的財(cái)政紀(jì)律，讓底特律政府不敢花太多錢。眾所周知，中國(guó)的財(cái)政約束機(jī)制已經(jīng)失效。一旦房地產(chǎn)泡沫大規(guī)模崩潰，整個(gè)經(jīng)濟(jì)將會(huì)倒退。如果靠印鈔維持這種格局，整個(gè)經(jīng)濟(jì)將成為不治之癥。中國(guó)M2已接近1000億元。有人說(shuō)中國(guó)貨幣沒(méi)有超值。許多人說(shuō)我們應(yīng)該只看M，M2不是一種現(xiàn)實(shí)的貨幣嗎？就算不用紙幣，不也代表著真正的財(cái)富嗎？

從100元的購(gòu)買力來(lái)看，很明顯是貨幣過(guò)度發(fā)行。不能因?yàn)镃PI數(shù)據(jù)低就說(shuō)沒(méi)有通貨膨脹，關(guān)鍵是如何選擇樣本。即使通貨膨脹率低，貨幣的過(guò)度回報(bào)也會(huì)影響資產(chǎn)價(jià)格。這些大規(guī)模的資金流向房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)連續(xù)多年暴漲。這種情況很難維持，因?yàn)檫^(guò)多的資金已經(jīng)接近中國(guó)經(jīng)濟(jì)的底線，透支了我們多年的增長(zhǎng)潛力。目前要特別注意的是，一些沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市變成了鬼城，引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。

對(duì)于底特律樓市崩潰的原因是什么呢？為什么底特律的房地產(chǎn)價(jià)格這么低？?jī)?nèi)容就先說(shuō)到這里了，如果有對(duì)海陽(yáng)海景房感性興趣的話，可以看一下，往期文章內(nèi)容，希望對(duì)你有所幫助，感謝您的支持與鼓勵(lì)。