6月25日，蘇州2023年第三批集中供地正式落下帷幕。

本次土拍掛牌12宗地塊，包括相城6宗、園區(qū)2宗、姑蘇區(qū)2宗、吳中區(qū)1宗、吳江區(qū)1宗，總出讓面積42.25萬(wàn)平方米，總起價(jià)115.3億元，平均起拍樓面價(jià)16909元/平方米，平均最高有效樓面價(jià)19445元/平方米，平均最高溢價(jià)率可達(dá)14.99%。

【資料圖】

從結(jié)果看，12宗地塊全部成功出讓，一共收金118.1億元，平均溢價(jià)率2.4%。其中2宗觸頂搖號(hào)，2宗溢價(jià)成交，其余8宗地塊均底價(jià)成交。

拿地企業(yè)中，6宗由國(guó)有資本企業(yè)（含地方平臺(tái)）全資競(jìng)得，4宗由民企+地方國(guó)資聯(lián)合拿地。

此外，2宗搖號(hào)地塊將于6月26日下午2點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)。

和之前沒有太大變化

相比二批次供地，蘇州本次供地新增3宗，增幅33%；出讓面積新增14.07萬(wàn)平方米，增幅50.6%；總起價(jià)高約25.7億元，增幅28.7%。

其中，相城區(qū)為本批次供應(yīng)量最多區(qū)域，一舉推出了6宗宅地，總出讓面積22.92萬(wàn)平方米，總起價(jià)44.1億元。

早在開拍前，就有蘇州本地一房企人士表示，三批次供地整體質(zhì)量不及二批次，核心區(qū)域供地較少，值得關(guān)注的是姑蘇區(qū)吳門橋街道24號(hào)地塊、園區(qū)奧體南26號(hào)地塊以及園區(qū)斜塘27號(hào)地塊。

結(jié)果證明，房企對(duì)上述3宗地塊的積極性確實(shí)驗(yàn)證了市場(chǎng)預(yù)測(cè)。

具體來看，姑蘇區(qū)吳門橋街道24號(hào)地塊在開拍前便收到6輪報(bào)價(jià)，正式開拍后，地塊經(jīng)過38輪競(jìng)拍后達(dá)中止價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，地塊成交價(jià)為6.86億元，樓面價(jià)23000.15元/平方米，溢價(jià)率15%。

值得注意的是，該地塊是本次土拍中起拍總價(jià)最低的，為5.97億元。此外，地塊占地面積18648平方米，容積率1.6，未來可做小高層和洋房產(chǎn)品。

園區(qū)奧體南26號(hào)地塊經(jīng)過30輪競(jìng)拍后觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，成交價(jià)為14.1億元，樓面價(jià)28175元/平方米，溢價(jià)率15%。根據(jù)規(guī)劃，地塊裝標(biāo)為3000-6000元/平方米，并且有人才房。

此外，園區(qū)斜塘27號(hào)地塊經(jīng)過2輪報(bào)價(jià)由保利置業(yè)以14.82億競(jìng)得，成交樓面價(jià)22075元/平方米，溢價(jià)率0.34%。

而在市場(chǎng)預(yù)料之外的是，相城區(qū)元和34號(hào)地塊也以0.97%的溢價(jià)率成交，由興華&相城高新4.164億元競(jìng)得，樓面價(jià)15679元/平方米，占地面積2.2萬(wàn)平方米，容積率1-1.2。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊溢價(jià)的原因可能在于較低的容積率，能做偏高端項(xiàng)目。

縱觀本次土拍，核心區(qū)供地減少，整體熱度因此較之前有所下降。上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)也表示，三批次的土地質(zhì)量較前兩次稍微弱了些，另外還有房地產(chǎn)整體環(huán)境的原因，房企拿地也就相對(duì)謹(jǐn)慎。

盧文曦還表示，本次土拍呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，一是市場(chǎng)分化，有底價(jià)也有溢價(jià)；二是國(guó)央企占據(jù)主導(dǎo)地位。

當(dāng)然，這兩個(gè)特點(diǎn)和之前沒有太大的變化。

不只是蘇州，眾多城市的土拍市場(chǎng)普遍出現(xiàn)“冷熱不均”現(xiàn)象，就拿6月初結(jié)束的武漢土拍來看，49宗涉宅用地成交溢價(jià)率為17.7%。

對(duì)此，盧文曦解釋道，在全國(guó)范圍來看，土地市場(chǎng)都是冷熱不均的，“說白了，房企就是在有限資金的情況下，選擇核心區(qū)域，爭(zhēng)取核心資產(chǎn)?！?/p>

“蘇州接下來的土拍市場(chǎng)也基本是延續(xù)這個(gè)情況，好的地塊相對(duì)熱門一點(diǎn)，沒那么好的地塊就冷門一點(diǎn)，這個(gè)不會(huì)有一個(gè)很大的變動(dòng)。”盧文曦說道。

保利置業(yè)、建發(fā)與中建系

央國(guó)企拿地是本次土拍趨勢(shì)，其中尤以保利置業(yè)和廈門建發(fā)為代表。

首先是保利置業(yè)，一直以來對(duì)蘇州市場(chǎng)保持著較強(qiáng)的拿地意愿，去年至今在多次土拍中都有參拍身影，布局了昆山、常熟等縣市。

此前5月22日，保利置業(yè)一次性報(bào)價(jià)競(jìng)得蘇州昆山市開發(fā)區(qū)4號(hào)地塊，成交價(jià)12.6億，樓面價(jià)13625元/平方米，溢價(jià)率14.98%。

當(dāng)時(shí)與保利置業(yè)一同拿地的還有保利發(fā)展、中建七局，后兩者分別以18.1億、11.8億元落子。

去年4月26日，保利置業(yè)以3.66億元成功競(jìng)得蘇州常熟市虹橋片區(qū)泰山北路以東、淮河路以北的2022A-005地塊，成交樓面價(jià)13688元/平方米，溢價(jià)率1.39%。

盡管蘇州市場(chǎng)對(duì)保利置業(yè)而言并不陌生，不過本次卻是首入園區(qū)，而且還是時(shí)隔2年多在蘇州市區(qū)拿地——上一次要追溯到2020年7月競(jìng)得的活力島棲月雅園項(xiàng)目。

其次是廈門建發(fā)，在本批次供地中，建發(fā)聯(lián)合黃橋國(guó)資以13.8億底價(jià)包攬相城區(qū)黃橋29、30號(hào)地塊，平均樓面價(jià)12485元/平方米。

此前5月18日，廈門建發(fā)一次性報(bào)價(jià)15.19億元競(jìng)得蘇州太倉(cāng)華南印務(wù)地塊，成交樓面價(jià)13771元/平方米，溢價(jià)率14.76%。

而在首批供地中，廈門建發(fā)也以7.69億元競(jìng)得青劍湖地塊，溢價(jià)率0.65%。

另外，中建國(guó)際也聯(lián)合蘇州軌交以底價(jià)21.92億元競(jìng)得吳門橋25號(hào)地塊，樓面價(jià)28456元/平方米。該宗地位于古城核心，共包含A、B、C三個(gè)區(qū)域，其中A區(qū)內(nèi)居住建筑最小戶型不小于160平方米，B區(qū)內(nèi)居住建筑最小戶型不小于140平方米。該地塊或?qū)⒋蛟斐珊勒?/p>

中建三局更是蘇州土地市場(chǎng)的?？停裉煸僖?.29億元底價(jià)競(jìng)得吳江太湖新城006地塊，樓面價(jià)10262元/平方米。

值得注意的是，這已經(jīng)是中建三局連續(xù)三個(gè)批次在蘇州拿地，共獲得6宗，位于吳中、吳江太湖新城。

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