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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)一個(gè)很重要的區(qū)別就在于其運(yùn)營上，有些人會(huì)把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營分析大運(yùn)營和小運(yùn)營。大運(yùn)營是指的從產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)招商和運(yùn)營服務(wù)綜合建立起了的運(yùn)營體系，如下圖：

而小運(yùn)營主要值得就是后期的運(yùn)營服務(wù)，建立運(yùn)營服務(wù)體系的目的在于吸引客戶入駐、提高客戶滿意度以提高客戶黏性、讓客戶愿意為增值服務(wù)付費(fèi)、提高物業(yè)價(jià)格（售價(jià)和租金）溢價(jià)。既然目的是這樣，作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商，首先就需要弄清楚客戶的需求以及入駐園區(qū)后的痛點(diǎn)在哪里？根據(jù)筆者的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一般來說，園區(qū)客戶的主要需求有以下幾點(diǎn)：

工商注冊優(yōu)惠政策咨詢租務(wù)管理物業(yè)管理人才招聘通勤融資需求業(yè)務(wù)合作學(xué)習(xí)成長平臺(tái)IT服務(wù)

針對這些訴求，園區(qū)運(yùn)營商應(yīng)該如何滿足客戶的需求，要做到怎樣的程度（不同城市不同項(xiàng)目階段，運(yùn)營服務(wù)的程度也應(yīng)該不一樣），以及哪些服務(wù)可以從客戶收費(fèi)，哪些只能是免費(fèi)服務(wù)？運(yùn)營服務(wù)究竟是一個(gè)利潤單元還是成本單元？這個(gè)是運(yùn)營商需要著重考慮的問題。

首先，針對這些需求，運(yùn)營商需要對這些需求進(jìn)行分類，建立自己的運(yùn)營服務(wù)體系，一般來說，一個(gè)完整的運(yùn)營服務(wù)體系應(yīng)該包括以下幾個(gè)模塊：

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