險資獲準(zhǔn)進(jìn)入長租市場已一月有余，但目前因長租市場收益率較低、商業(yè)模式有待探索以及風(fēng)險管理等問題，險資積極性不高，住房租賃首單產(chǎn)品至今仍未問市。多位專家表示，保險機(jī)構(gòu)要根據(jù)自身的能力建設(shè)狀況審慎參與長租市場，起步階段最好以間接方式參與為主。

險資持觀望態(tài)度

中國證券報記者了解到，對長租公寓表現(xiàn)出較大興趣的壽險公司，主要是中國人壽等與不動產(chǎn)項目有過較多合作的壽險企業(yè)。不過，目前階段，各險企均持觀望態(tài)度。

中國人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前還在咨詢階段。對長租市場，我們肯定有興趣，也會去接觸一些項目。但是，具體項目的落地，還要等具體的政策細(xì)則出來再說。

也有保險機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，在稅收等優(yōu)惠政策尚未到位的情況下，多數(shù)險資對于進(jìn)入長租市場，短期仍會持觀望態(tài)度。

業(yè)內(nèi)人士指出，險企涉足長租市場仍需要游戲規(guī)則進(jìn)一步細(xì)化深化，諸如保險資金投資領(lǐng)域的細(xì)分，包括險資資金來源、具體投向、資金投資期限等。

東方金誠首席金融分析師徐承遠(yuǎn)表示，從外部環(huán)境來看，險資進(jìn)軍長期市場還需要相關(guān)配套政策的完善。在投資限制方面，雖然政策為險資進(jìn)軍長租市場開辟了道路，但一些客觀的限制仍然存在，監(jiān)管機(jī)構(gòu)需要對相關(guān)條目進(jìn)行細(xì)化。在優(yōu)惠政策方面，由于長租市場的投資收益預(yù)期不確定，如果低于目前保險公司青睞的長期資產(chǎn)如國債等，那長租公寓項目吸引力極其有限。因此，需要一些配套優(yōu)惠政策例如稅收優(yōu)惠、放寬投資等來吸引資金入市。長租公寓雖然受金融市場影響較小，但受國家相關(guān)政策影響較大。長租公寓的入住率、收益率與國家的房地產(chǎn)政策息息相關(guān)，要保證長租公寓的吸引力，國家需要在租售同權(quán)等方面對長租公寓提供更大的支持。

國泰君安證券研究院指出，保險資金投向房地產(chǎn)受限較多。從投資范圍看，要求項目布局在直轄市、省會城市或者計劃單列市等，不允許投資住宅開發(fā)和銷售，僅能從事商業(yè)、辦公、養(yǎng)老、醫(yī)療和汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用型不動產(chǎn)。且至少要已經(jīng)有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。從保險資金運(yùn)用管理辦法看，投資不動產(chǎn)金融產(chǎn)品要求AA及以上級別，對于住宅領(lǐng)域的投資基本上沒有。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生稱：“這就造成風(fēng)險管理難度大。住房租賃市場目前尚存在信用體系不完善和失信成本低等問題，風(fēng)險較大。保險資金通過直接投資或間接投資長租市場，都面臨潛在的信用風(fēng)險，信用違約風(fēng)險增大會降低持倉信用產(chǎn)品的信用評級，從而增加最低資本要求，直接影響保險公司的當(dāng)期損益和當(dāng)期償付能力。”

回報率低成“攔路虎”

徐承遠(yuǎn)透露，平安旗下平安不動產(chǎn)與朗詩綠色集團(tuán)有限公司共同合作運(yùn)營上海森蘭項目，擬將其改造為中高端的長租公寓進(jìn)行長期運(yùn)營，并有望引入險資。

中國平安相關(guān)人士透露，他們還需解決幾個方面的問題：一是參與的商業(yè)模式，二是解決回報率低的問題，三是具有了解項目經(jīng)驗的人才。

“當(dāng)前的長租公寓企業(yè)，多以輕資產(chǎn)模式運(yùn)營，如果險資只針對可以具有抵押的重資產(chǎn)物業(yè)的話，那么介入的程度就不會太深。”朱俊生認(rèn)為，保險資金在長租市場商業(yè)模式的選擇，關(guān)系到其在長租市場中的角色，到底是主要扮演資金提供者的角色，還是拓展功能定位，參與租賃房供給、租賃平臺建設(shè)等多個環(huán)節(jié)，這需要我們進(jìn)一步的去探索。

目前長租公寓收益率較低，市場風(fēng)險較大。數(shù)據(jù)顯示，我國住房租金收益率(年租金均價/銷售均價)不高，2017年11月北上廣深四地的收益率僅為1.36%-1.59%。由于房價高企，一線城市租金和房價嚴(yán)重背離。截至2017年末，作為長租領(lǐng)域最主要市場的北上廣深四城的住宅租金回報率均在2%以下，遠(yuǎn)低于市場上固定收益類產(chǎn)品的投資回報率。

“這樣的回報率難以覆蓋保險資金的負(fù)債成本。從短期來看，保險資金參與長租市場面臨的盈利壓力較大，靠租金作為回款來源會導(dǎo)致回收期限較長、資本周轉(zhuǎn)效率低等問題。”徐承遠(yuǎn)說。

在徐承遠(yuǎn)看來，解決租金回報率低的問題，首先，要規(guī)避在土地成本上的投入，最好選擇政府定向出讓的租賃用地或者集體用地，低成本的土地資源能夠有效地提高長租公寓的資產(chǎn)收益率。其次，提升項目管理能力也是提升收益率的關(guān)鍵。

初期可用間接方式參與

作為政策支持、現(xiàn)金流穩(wěn)定的長租市場，“風(fēng)口”之下肯定會迎來險資的參與。但對險企來說，進(jìn)入這片藍(lán)海前，了解市場風(fēng)險點，并建立與之對應(yīng)的風(fēng)控手段，不可或缺。

朱俊生指出，一是堅持市場化運(yùn)作。在市場化運(yùn)作的基礎(chǔ)上，保險資金可以發(fā)揮規(guī)模大、期限長、穩(wěn)定性高的優(yōu)勢，支持長租市場發(fā)展。

二是審慎推進(jìn)保險機(jī)構(gòu)參與長租市場。朱俊生說，要根據(jù)自身的能力建設(shè)狀況審慎參與長租市場。漸進(jìn)運(yùn)用參與長租市場的不同方式，間接還是直接參與以及參與到什么程度，對保險機(jī)構(gòu)各方面的能力要求不同。建議起步階段可以主要以間接的方式參與，并儲備相關(guān)人才。在條件基本成熟的時候，可以探索以直接方式參與長租市場。

三是防范保險資金參與長租市場的風(fēng)險。參與長租市場是新興業(yè)務(wù)，保險機(jī)構(gòu)在投資過程中應(yīng)以市場化的方式選擇專業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、投資顧問或投資管理人，以利用外部資源提高風(fēng)險防范與管理能力，以應(yīng)對參與長租市場的各種投資、法律、信用等風(fēng)險。

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