“造房時代”已是過去式，城市運營浪潮

在眼下，尤其是后疫情時代中。全國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個明顯的特點：

1、對于住宅市場進(jìn)一步實施調(diào)控，堅持“房住不炒”的政策基調(diào)，穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期；

2、房地產(chǎn)行業(yè)由前三十年的政府規(guī)劃、房企開發(fā)，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榉科笠?guī)劃、房企開發(fā)的新模式。

兩大特點一方面是進(jìn)一步加強(qiáng)住宅市場管控，破除“房地產(chǎn)依賴癥” 。另一方面則是眼下城市發(fā)展的全新課題——城市運營。

在城市的發(fā)展歷程中，房企從原先的“造房工人”開始涉足新城建設(shè)、舊城更新等領(lǐng)域。這些房企通過長期耕耘，成為影響城市發(fā)展路徑、支撐城市發(fā)展紅利的城市運營商。

在這一輪房企“城市運營商”轉(zhuǎn)型浪潮里，金茂無疑是領(lǐng)跑集團(tuán)中的一員。

而金茂的城市運營，向來都不是機(jī)械式的批量建設(shè)，跑量從來不是金茂的風(fēng)格！

金茂的城市運營之所以能夠成功，在于其精耕每一區(qū)域的潛能；以創(chuàng)新的規(guī)劃與設(shè)計，傾注于腳下的每一塊土地。

精耕每個區(qū)域的潛能幾乎每個開發(fā)商都在說，但真正能像金茂實現(xiàn)項目落地的寥寥無幾。

這里可不能小看了在城市運營維度的區(qū)域深耕。對于純住宅開發(fā)而言或許考量的維度相對單一。但在城市運營這一課題之下，開發(fā)商則需要在更高維度的視角審視這區(qū)域。

這就意味著城市運營商必須從原來的平行視角上升到上帝視角，是對區(qū)域的歷史發(fā)展進(jìn)程、城市面貌形象、建筑業(yè)態(tài)配置以及城市居民生活場景等諸多方面，進(jìn)行全面綜合且系統(tǒng)地考量。因此，與傳統(tǒng)住宅開發(fā)而言，其復(fù)雜程度和運營難度呈幾何級倍增。

但金茂早在20年前，就已經(jīng)在用更長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光實踐城市運營。從撬動上海陸家嘴的金茂大廈，到打通上海西南門戶的嘉興上海之窗智慧科學(xué)城，再到二次激活張家港，助力城市“北拓”的蘇州張家港智慧科學(xué)城。金茂用一個個成功案例，一再驗證其對于區(qū)域前景的精準(zhǔn)研判和強(qiáng)大的規(guī)劃兌現(xiàn)力。

蘇州張家港智慧科學(xué)城

嘉興上海之窗智慧科學(xué)城

那金茂究竟是如何實現(xiàn)化荒地為新城的？我們就以蘇州常熟金茂智慧科學(xué)城，來解讀下金茂的“新城破冰”法則。

金茂的“新城破冰”法則一

城市“問診”：找問題，想出路

金茂之所以會將第23個城市運營項目落子于常熟，不僅僅是擴(kuò)大其在長三角一體化版圖中的項目儲備，更是經(jīng)過對常熟深入調(diào)研后，再一次窺見常熟未來不俗的潛力。

“世上湖山，天下常熟”這句城市宣傳語彰顯著常熟的底氣與驕傲。作為全國百強(qiáng)縣TOP4成員的常熟在經(jīng)濟(jì)、文化、城建等領(lǐng)域曾經(jīng)擁有數(shù)一數(shù)二的超強(qiáng)實力。

（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局綜合整理）

按照2020年的常熟市政府工作報告顯示，常熟市的人均可支配收入已經(jīng)達(dá)到 60100元。 人均可支配6w+，這是一個可以和深圳（64878元）、杭州（61879元）、蘇州（62582元）比肩的數(shù)字。

（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局綜合整理）

照理來說以常熟的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買力，城市發(fā)展進(jìn)程本應(yīng)該是順其自然、水到渠成的事情。但回望過去10年，作為城市發(fā)展最直觀的指標(biāo)，常熟的房價有過“高光”時刻，也一度陷入“低谷”。

根據(jù)常熟2016-2021年歷年房價數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016至2018年期間，房價一度從13238元/㎡躥升至18744元/㎡，年平均增長率近20%。但隨著2018年的浪潮退卻之后，常熟房價并不是放緩增速，而是進(jìn)入下滑階段。3年內(nèi)，常熟房價連續(xù)下滑，一時間網(wǎng)上熱議四起。

（數(shù)據(jù)來源：安居客）

對于常熟這一“反常”現(xiàn)象，金茂當(dāng)然了然于胸。那么要解決常熟在城市發(fā)展的中遭遇的“瓶頸期”，自然不是單靠囤地賣樓抬房價這么單一且粗暴的方案就能解決的。

而是透過“房價”這一表象，看到問題的本質(zhì)。所以，在金茂針對常熟的“問診過程中”發(fā)現(xiàn)，常熟面臨的核心問題主要歸結(jié)為三點：

常熟主城板塊已“無地可用”

根據(jù)城市規(guī)劃，常熟的用地計劃從2015年的2220畝到2019年的1350畝，五年下降了近40%，未來新增建設(shè)用地規(guī)模還會持續(xù)減量。

這就意味著常熟的土地市場供應(yīng)前景不容樂觀，尤其是常熟主城板塊幾乎已經(jīng)到了“無地可用”的境地。

換言之，常熟的城市發(fā)展進(jìn)入高質(zhì)量土地開發(fā)階段，主城區(qū)以城市更新為主題，新城板塊則更注重產(chǎn)業(yè)落地。

2、常熟土地利用率不足

曾經(jīng)的常熟，是民營經(jīng)濟(jì)的代表城市，根據(jù)不完全統(tǒng)計，常熟大大小小發(fā)服裝企業(yè)就達(dá)到了600多家。大到全國知名企業(yè)波司登，小到生產(chǎn)+銷售一條龍的夫妻老婆店，彼時的常熟服裝企業(yè)幾乎遍地開花。這也是常熟人均經(jīng)濟(jì)長期居于高位的原始積累。

但是！

在常熟邁入新城市建設(shè)時代中，這種粗放式，缺乏管理的產(chǎn)業(yè)弊端就開始凸顯。根據(jù)統(tǒng)計報告顯示，常熟全市畝均稅收低于3萬元的工業(yè)用地面積8.48萬畝，占到全市工業(yè)用地總規(guī)模的45.74%，低效工業(yè)用地多。

這也引出了第三大核心問題——產(chǎn)業(yè)不聚焦。

3、產(chǎn)業(yè)不聚焦

在常熟對全市283個村級調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，273個涉及工業(yè)用地分布，這些工業(yè)用地呈現(xiàn)規(guī)模小、布局散的特點。相反成規(guī)模的工業(yè)用地僅占全市工業(yè)用地的50.47%，產(chǎn)業(yè)極度不聚焦，甚至全市現(xiàn)有閑置用地達(dá)2078畝，規(guī)模超過全年產(chǎn)業(yè)用地用工的50%。

當(dāng)金茂發(fā)現(xiàn)“制約”常熟城市發(fā)展的三大核心問題之后，那么就很容易得出一個結(jié)論——常熟，急需建設(shè)具有代表性的宜居產(chǎn)業(yè)集群。因此，蘇州常熟金茂智慧科學(xué)城應(yīng)運而生。

金茂的“新城破冰”法則二：

產(chǎn)業(yè)賦能，“對癥”建城

既然知道常熟面臨的問題，那對于金茂城市運營而言，第二步不是盲目拿地-建樓-賣這么簡單的事情，而是要“對癥”建城。在這其中，選址就尤為重要。既要滿足足夠的體量規(guī)模，同時又要解決城市問題。

那么常熟昆承湖板塊就是不二的選擇。

首先，昆承湖板塊位處于常熟唯二的國家級新區(qū)——常熟國家高新區(qū)，在板塊的定位高度上就有著天然的優(yōu)勢與紅利。

眾所周知，國家在未來發(fā)展格局上一定是以城市群戰(zhàn)略思維推進(jìn)。那么在長三角一體化戰(zhàn)略下，常熟本身就是在滬蘇同城建設(shè)中，通蘇嘉甬發(fā)展軸中的北支點。向東接軌上海自貿(mào)區(qū)，主動融入上海都市圈建設(shè)；向西延伸參與“一帶一路”建設(shè)；向南對接蘇州協(xié)同發(fā)展圈；向北加速融入長江經(jīng)濟(jì)帶。’

長三角城市群示意圖

有了這樣的基礎(chǔ)，常熟提出“交通強(qiáng)市”理念，同時推進(jìn)兩個“一小時”、四個“半小時”通道建設(shè)。

四個“半小時”

通過滬蘇鐵路實現(xiàn)半小時對接上海

通過G524（安定互通至相城交界段）快速化改造，實現(xiàn)半小時對接蘇州主城

通過S342常熟西段改線，實現(xiàn)半小時對接蘇南國際機(jī)場

通過市域其他快速路及內(nèi)部路網(wǎng)改造，實現(xiàn)主要板塊半小時對接主城區(qū)

兩個“一小時”

通過南沿江城際鐵路，實現(xiàn)一小時對接南京

通過蘇通嘉甬鐵路實現(xiàn)一小時對接杭州

通過路網(wǎng)建設(shè)看到，常熟的發(fā)展方向正在向南部傾斜，以此更快速融合蘇州主城以及實現(xiàn)與上海的銜接。

值得注意的是，這個路網(wǎng)建設(shè)藍(lán)圖中的G524蘇?？焖俾?，已于10月31日正式通車！至此，G524國道蘇常快速路、高鐵新城快速路連接線工程主線高架橋、蘇州G524高鐵快速路工程相城段，3大交通工程全部建成通車，打通了從相城至常熟的交通脈絡(luò)！

“一橫一縱”規(guī)劃示意圖

整個常熟的路網(wǎng)建設(shè)，自然進(jìn)一步利好常熟國家高新區(qū)板塊的發(fā)展。那么戰(zhàn)略高度有了，其自身“硬實力”又如何？

作為常熟未來發(fā)展的重要支撐，常熟國家高新區(qū)一改以往零散的低效用地布局，已經(jīng)形成支柱產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的全新格局。在“3+1”支柱產(chǎn)業(yè)和“三園一島”新興產(chǎn)業(yè)的雙核驅(qū)動下，這里不僅實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚焦，同時在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域與產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新上，相較以往的常熟均有重大突破。

示意圖

而且，通過事實證明，通過全新產(chǎn)業(yè)布局，為板塊帶來全新活力。截至2020年11月，高新區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)已引進(jìn)20多個國家和地區(qū)的1000多個項目，包括28家世界500強(qiáng)企業(yè)投資項目50個，擁有各類研發(fā)中心20多個，內(nèi)外資注冊資本分別達(dá)到400億元和86億美元。

支柱產(chǎn)業(yè)為新區(qū)夯實基礎(chǔ)，新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域則代表新區(qū)乃至常熟未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。在“三園一島”布局中，涉及氫能源汽車產(chǎn)業(yè)園、人工智能科技產(chǎn)業(yè)園、中日創(chuàng)新合作產(chǎn)業(yè)園和昆承湖金融科技島。每一個布局都是目前國家所重點關(guān)注的領(lǐng)域，也是常熟實現(xiàn)與蘇州、上海接軌的強(qiáng)力抓手。

昆承湖CBD規(guī)劃效果圖

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型為常熟提供了一個向外對接的突破口。在蘇州十四五規(guī)劃中，就提到了要“推進(jìn)蘇州工業(yè)園區(qū)與吳中、常熟等合作園區(qū)建設(shè)”。

這里提到的與常熟合作園區(qū)，就包括昆承湖板塊！如果我們再對比下，昆承湖板塊和蘇州金雞湖板塊，可以發(fā)現(xiàn)兩者在地理區(qū)位、功能定位、規(guī)劃定位、環(huán)境資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、教育資源和出行交通等多個方面，有著如此之高的重疊。

示意圖

更何況，之前一直網(wǎng)傳昆承湖CBD就是下一個金雞湖！這一次，終于迎來官宣！

就在今年10月，蘇州市第十三次黨代會對常熟提出明確要求：“打造昆承湖滬蘇協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)”。

這就意味著，常熟將主動承接上海、蘇州的資源溢出，深度參與虹橋國際開放樞紐建設(shè)，打造成為長三角區(qū)域具有較強(qiáng)影響力的協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)。

“打造昆承湖滬蘇協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)”宏觀上是常熟積極響應(yīng)多重國家級戰(zhàn)略；中觀層面上是常熟在“十四五”規(guī)劃當(dāng)下的使命擔(dān)當(dāng)；微觀層面上，打造昆承湖滬蘇協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)是為常熟新一輪經(jīng)濟(jì)高地建設(shè)的堅實基礎(chǔ)。

示意圖

同時，會上也宣布示范區(qū)開發(fā)合作，將與具有蘇州金雞湖區(qū)域開發(fā)經(jīng)驗的蘇州中新集團(tuán)合作，對片區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃研究。以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，以產(chǎn)業(yè)需求為導(dǎo)向，堅持產(chǎn)業(yè)升級與城市塑造協(xié)調(diào)推進(jìn)，重點研究環(huán)昆承湖約10平方公里的全新空間，構(gòu)建“一軸兩帶雙核六島”總體空間布局，建設(shè)以總部經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、“研發(fā)+服務(wù)+產(chǎn)業(yè)”為核心，兼顧展示、培訓(xùn)等功能的滬蘇協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)，引領(lǐng)常熟城市發(fā)展由“山-水-城”走向“產(chǎn)-城-湖”。

這種天然的板塊基因，對于蘇州常熟金茂智慧科學(xué)城而言，無疑是奠定了昆承湖CBD建設(shè)成功與否的堅實基礎(chǔ)。

更為重要的是，常熟高新區(qū)在“融蘇”進(jìn)程上遠(yuǎn)比想象中的要快！

在今年的8月11日，沙家浜鎮(zhèn)管理體制調(diào)整情況通報會召開，其中關(guān)于常熟高新區(qū)即將代管沙家浜鎮(zhèn)及古里鎮(zhèn)部分區(qū)域的“重大決定”！

這次的“以區(qū)代管”，讓高新區(qū)真正實現(xiàn)了“擴(kuò)容”理想，理順“責(zé)權(quán)利”關(guān)系，從政府規(guī)劃來看，這將是一次實質(zhì)性推動常熟發(fā)展，融入長三角的重大一步。

而根據(jù)往期“以區(qū)代管”的案例來看，像西安、武漢、南京、沈陽這些省會城市在進(jìn)行區(qū)劃調(diào)整后的成績有目共睹。

其二、今年10月22日2021常熟市金秋經(jīng)貿(mào)洽談會如約而至，93個項目簽約落戶常熟，總投資高達(dá)713億元，標(biāo)志著常熟市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級的一次大步前行。本次洽談會還有一個重大活動——重點片區(qū)合作開發(fā)協(xié)議簽約。這也，標(biāo)志著昆承湖CBD在打造“滬蘇協(xié)同創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)”進(jìn)程中實現(xiàn)重大突破。

2個月內(nèi)，常熟先后召開“重大決定”和重點片區(qū)合作開發(fā)協(xié)議簽約。可見“常熟南進(jìn)”戰(zhàn)略的決心。因而可預(yù)見到昆承湖CBD將成為虞城新的經(jīng)濟(jì)高地！

菜都已經(jīng)備齊，就看師傅怎么炒。而金茂城市運營，在打造昆承湖CBD中又恰好有著絕對優(yōu)勢。金茂首先有著多年的城市運營經(jīng)驗，最為擅長的就是“雕琢璞玉”。

其次，是金茂強(qiáng)大的資源整合能力，在新城運營中產(chǎn)城融合是核心主題。但不能光有產(chǎn)，沒有城，在金茂“城-人-產(chǎn)”的城市運營邏輯之下，將多方資源進(jìn)行高效整合，并且在規(guī)劃驅(qū)動和資本驅(qū)動的雙核作用力下，實現(xiàn)城市升級和產(chǎn)業(yè)升級。

示意圖

最后，就是金茂城市運營的高效落地性。金茂城市運營整個推進(jìn)線的邏輯是非常清晰的，“對癥”是為建設(shè)新城打下夯實的基礎(chǔ)，“城-人-產(chǎn)”的城市運營邏輯是新城建設(shè)的指導(dǎo)思想，而項目落地則是金茂兌現(xiàn)城市運營規(guī)劃最有力的答卷。

自2020年7月14日金茂入駐常熟至今，才過去一年多時間。雖然目前蘇州常熟金茂智慧科學(xué)城剛剛進(jìn)入起步階段，但已經(jīng)讓常熟人民看到了金茂的兌現(xiàn)速度。

2020年12月，哈佛B(yǎng)I醫(yī)學(xué)創(chuàng)新中心試運營；

2021年1月，【城市之眼】城市會客廳開放；

2021年1月，市委書記蒞臨指導(dǎo)項目簽約動工儀式；

2021年5月，市委書記視察哈佛醫(yī)學(xué)創(chuàng)新中心進(jìn)度；

2021年10月，約9萬方商辦中心全面動工；

...

除此以外，項目還在積極地與上海的知名學(xué)校溝通推進(jìn)板塊內(nèi)學(xué)校資源引入；

另外，與本地政府就周邊的大滃江景觀帶設(shè)計方案進(jìn)行積極磋商，預(yù)計明年會有新的進(jìn)展。

領(lǐng)導(dǎo)視察哈佛B(yǎng)I醫(yī)學(xué)創(chuàng)新中心試運營圖&動工儀式現(xiàn)場圖

領(lǐng)導(dǎo)視察哈佛B(yǎng)I醫(yī)

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