最近一段時間，灣區(qū)樓市迎來重磅利好。

香港工聯(lián)會，將提議允許港府在大灣區(qū)購買商品房作為公共房屋的新聞，在地產(chǎn)圈瘋狂刷屏。

若提議通過，這對于臨港城市及板塊，無疑打入一劑強心針。

事實上，隨著港澳與內地通行全面恢復，自助簽注火爆，樓市也出現(xiàn)了久違的港澳客。最近就有很多客戶在淘房志后臺咨詢，在這股港人灣區(qū)置業(yè)潮里，怎么抓住機遇找到優(yōu)質標的？

遇事不決，可問ChatGPT，淘房君在鍵盤上敲下一系列問題后，得到的答案還蠻有意思。在ChatGPT理性到極致的世界里，西九龍是香港除中環(huán)外的又一個奇跡，經(jīng)濟活躍，房子有較高的投資回報·······而放眼大灣區(qū)，廣州南站最有可能成為下一個西九龍。

01.

從中環(huán)到西九龍對城市新型生活的重構

2022年，國際知名財富管理機構瑞銀，在高鐵西九龍總站上蓋項目里預租了最高一座大樓的最高九層，并且把在香港的運營單位也遷入了這幢位置優(yōu)越的新大樓。

回溯過往，從2007年開始，就已經(jīng)有不少金融機構進駐陸續(xù)進駐西九龍。

當時，全球領先的大投行——摩根士丹利，率先將自己的業(yè)務擴張出去，在與中環(huán)隔海相望的西九龍，一個叫香港環(huán)球貿易廣場（香港ICC）的大廈成為他們落戶的選址。

隨后，瑞信、德意志等投行也陸續(xù)進駐而來，這片曾經(jīng)并不起眼的地方，開始以令人目眩神迷的速度生長崛起。

金融大咖集體到西九開拓業(yè)務的原因，普遍分析認為是看好這里連接內地的交通樞紐價值，符合商務經(jīng)濟活動需要的高頻次交際來往。

位于西九龍站的香港ICC（圖源：香港旅游發(fā)展局，由Herzog&de Meuron提供）

隨著ICC的交付，不僅吸引大批企業(yè)進來，也激活了西九的生機活力，更重要的是，它還帶給香港市民一種全新的生活方式。

作為西九地標香港ICC的建設者——新鴻基地產(chǎn)，便深度參與了整個片區(qū)的城市開發(fā)。高鐵、港鐵都在這里，每天都有千萬差旅人士來往。香港ICC打造的寫字樓和五星級酒店、公寓等業(yè)態(tài)，正好能滿足他們的商務需求；而發(fā)展的住宅、商場、公共文化配套等，也剛好可以承接商務人群的居住、生活等需要。

慢慢地，人流、物流、資金流統(tǒng)統(tǒng)匯聚成型，像變戲法一樣，一個功能豐富的新型城市中心涌現(xiàn)在九龍半島的島尖上。

西九文化區(qū)海濱長廊（圖源：香港旅游發(fā)展局）

這種站城融合的TOD開發(fā)模式，實現(xiàn)了“無邊界感”的城市生活，讓西九龍成為香港獨特的商業(yè)、文化、藝術、零售、娛樂和交通樞紐。

在西九文化區(qū)，就已建成17個核心藝術文化場館和藝術教育空間，眾多劇院、音樂廳和表演場地均在此設立。

以前人們的娛樂商務需求集中在中環(huán)，現(xiàn)在去西九一下高鐵，就能逛頂奢，看展覽，聽個唱，讓生活有了更多的選擇。

還有，前面我們提及的高鐵西九龍總站上蓋發(fā)展項目，正是新鴻基地產(chǎn)在19年拿下的香港最貴地王，現(xiàn)在迎來進駐的首位主要租戶“瑞銀”。

香港西九龍高鐵站上蓋TOD項目

短短不到4年時間，已經(jīng)完成了從拿地、建設，到投入使用的進程，加上去年新地奪得的西九藝術廣場大樓項目，將與香港ICC及高鐵西九龍總站上蓋發(fā)展項目聯(lián)動效益協(xié)作，不僅僅是開發(fā)建設實力的體現(xiàn)，更看到了新鴻基地產(chǎn)對項目選址與運營能力的信心。

以上都能證明，資本和市場對整個片區(qū)的一致看好。

這是誰給的底氣？

自然是TOD賦予的能量！

多年后驀然回首，大摩開始把業(yè)務拓展到西九，或許就是對這種城市新型生活重構的先知。

02.

TOD專業(yè)戶到來今日西九龍，明日廣州南

將視角拉回大灣區(qū)，同樣一條廣深港高鐵，西九龍的奇跡有沒有可能會重新上演？這個問題，放在十年前不好回答，但如果是十年后的今天，這股風口我認為是廣州南站。兩個大的維度去分析。

其一，灣區(qū)經(jīng)濟一體化帶來的城市機遇

粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃出爐后，區(qū)域和交通的一體化程度勢必會更加密切，商務人群對跨城通勤需求也會與日俱增。

2021年，廣州南站就被賦予了“世界級超大型TOD”的戰(zhàn)略定位，要打造“站城一體、業(yè)態(tài)融合”的大灣區(qū)門戶樞紐。

廣州市規(guī)劃和自然資源局《廣州南站核心區(qū)城市設計》

要知道，廣州南站擁有“4高鐵+4地鐵+4城際”的規(guī)模，今年1月27日（正月初六）廣州南站到達旅客43萬人次、開行列車1148列，兩項指標均刷新南站的歷史記錄。（來源：廣州道路運輸行業(yè)協(xié)會）

在遠期規(guī)劃里，更是達到“九省通衢、十國通商”的交通格局，其客流強度和區(qū)位能力首屈一指，比西九龍、深圳北的能級還要高。

以前的珠三角時代，廣州有一個珠江新城就夠了，但在大灣區(qū)時代，廣州更需要有一個能兼顧到大灣區(qū)各城的TOD+CBD。

這讓我想起西九龍崛起的前景，商務活動需要高頻次的人際交往，靠近高鐵站及其衍生的城市中心，加上全業(yè)態(tài)的便利體系，更容易提升工作效率。

“下了高鐵就能辦公”的需求，催生了西九龍TOD的建設，放在大灣區(qū)時代的廣州南站，這種效應只會有增無減。

事實上，對比2019年大灣區(qū)規(guī)劃出臺前，近幾年南站已經(jīng)在政府不斷的投入改造下，發(fā)生巨量蝶變。

產(chǎn)業(yè)方面，南站發(fā)展的特別之處，在于先產(chǎn)后城，即先大力引入產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等區(qū)域價值基本面，再陸續(xù)開發(fā)住宅。

目前，中建四局總部、李錦記華南總部、健力寶華南區(qū)總部、三雄極光總部等企業(yè)均已簽約進駐，南站完全可以自己創(chuàng)造GDP和就業(yè)崗位。

配套方面，喜街Hey Block街區(qū)，由粵海天河城商管運營，已經(jīng)開業(yè)；花城匯·南站，體量達約26萬㎡，比珠江新城花城匯還大了9萬㎡，準備交付；十萬人足球場項目，已經(jīng)被國家隊的廣州城投接手，給大家喂下一顆定心丸。

此外，新世界國際學校、富力UCLA Health醫(yī)院、合生創(chuàng)展合生匯、廣州購書中心、海印又一城、寶龍城市廣場等教育、醫(yī)療、商業(yè)配套也紛紛落子。

廣州南站地下空間項目未來地面效果圖

以前的廣州南站，只是一個快進快出的交通站場，現(xiàn)在及之后的南站，是要朝著商務中心區(qū)、大灣區(qū)門戶的目標進擊。

在這種趨勢下，未來人們也會把這里當成“城市目的地”，刷新傳統(tǒng)高鐵站的中轉概念。珠江新城和廣州南站之于廣州，就好比中環(huán)和西九龍之于香港，都是眾多大城市正面臨的一場自我迭代——隨著時代不斷發(fā)展,業(yè)務不斷擴大,需要有更多不一樣的選擇去承接新趨勢。

廣州南站核心商務區(qū)效果圖

其二，由重倉廣深港高鐵的TOD專業(yè)戶建設

因為TOD打造涉及業(yè)態(tài)復雜，以交通站點為核心進行片區(qū)一體化開發(fā)，極度考驗開發(fā)商的資質和實力，非一般企業(yè)可接手。

而這次廣州南站TOD的開發(fā)，就是由持續(xù)深拓廣深港高鐵的新鴻基地產(chǎn)來參與。

算上西九龍TOD和慶盛樞紐地塊，新鴻基地產(chǎn)共斥資近千億，以“首尾兩端的承包之勢”陸續(xù)布局廣深港高鐵的三大樞紐地塊。

連一向以謹慎著稱的港資房企都如此看好，可體現(xiàn)出以下重要信號：

作為貫通大灣區(qū)發(fā)展水平最高城市的高鐵，廣深港高鐵實現(xiàn)了香港與全國高鐵網(wǎng)的互聯(lián)互通，有利于促進香港融入內地市場和增強經(jīng)濟協(xié)作，彼此之間優(yōu)勢互補，形成整體發(fā)展大局。

而新鴻基地產(chǎn)就是對這種交通聚合的趨勢，對香港及大灣區(qū)前景投下信心一票，同時這也彰顯了新地的財力和遠見。

廣深港高鐵線路圖

那么，新鴻基地產(chǎn)的實力有多強悍？是什么支撐它連續(xù)重倉TOD？

一方面是多領域運維能力。自1972年上市至今，集團資產(chǎn)總額超8072億港元，業(yè)務遍布全國重點城市，打造了多個大型地標級TOD項目組團，同時涉及超甲級寫字樓、城市地標、高端住宅等眾多領域。

由于TOD項目往往要引進商務服務業(yè)，從香港IFC到香港ICC，再到上海IFC，廣州天環(huán)Parc Central、天匯廣場igc.....商務運營更是新鴻基地產(chǎn)的拿手好戲。

只要逛過這些商場，都能明顯感受到，無論是招商檔次、日常維護還是物業(yè)品質，在同類型競品中都是出類拔萃的存在。

廣州天環(huán)Parc Central，圖源：攝圖網(wǎng)（已獲授權）

此外，由新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的香港凱旋門、天璽，以及在廣州的峻林，也是有口皆碑的高端住宅代表。

另一方面是強大的品質保證。在胡潤研究院發(fā)布的《2022嘉興經(jīng)開·胡潤世界500強》榜單中，全球有7家房地產(chǎn)企業(yè)上榜，中國只有新鴻基地產(chǎn)一家上榜（來源：胡潤百富官網(wǎng)），實力之雄厚可想而知。

據(jù)官方資料顯示，新鴻基地產(chǎn)是香港取得最高信貸評級的地產(chǎn)發(fā)展商，分別獲穆迪和標普給予A1和A+評級（來源：新地官網(wǎng)、21世紀商業(yè)評論）。如此穩(wěn)健的財務綜合實力，讓新鴻基地產(chǎn)可以在項目開發(fā)中不惜成本地用心打磨。

一直以來，新地持續(xù)投入資金提升物業(yè)的環(huán)評表現(xiàn)，旗下四幢旗艦商廈最近就獲得美國綠色建筑委員會頒布的能源與環(huán)境設計先鋒（LEED）鉑金級認證，樓齡逾40年的新鴻基中心同獲殊榮，香港ICC更是獲得該認證中的全港最高評分（來源：新地官網(wǎng)）。

可以預見，當一個擅長打造TOD地標的實力開發(fā)商，遇上一個價值亟待起飛的樞紐板塊，所碰撞出的能量無疑是“核能級”。

03.

瞄定南站商務區(qū)，對標香港ICC廣州南站ICC登場

氣氛烘托至此，既然新鴻基地產(chǎn)都來了，那廣州版“ICC”是不是也該提上日程了？答案顯然是肯定的！

前年由新鴻基地產(chǎn)奪得的廣州南站TOD項目地塊，將規(guī)劃打造為集頂級商場、甲級寫字樓、五星級酒店、公寓、高端住宅等業(yè)態(tài)于一體的綜合性項目，并命名為廣州南站ICC。整個體量高達約86萬方，在僅僅4平方公里的南站核心區(qū)，可謂十分罕見。

廣州南站TOD規(guī)劃示意圖

目前位于南站東廣場的寫字樓和住宅部分均已動工。其中，住宅“峻鑾”的部分產(chǎn)品也將會在今年推售。

據(jù)淘房君挖到的最新消息，它是真真切切地從居住核心出發(fā)，大部分建筑是可以用來“逛”和“體驗”的：

從南站到住宅短短5分鐘的步行距離，沿線綠化公園由一水河岸和一條步道串聯(lián)，在這個位置，有這種景致，更不用說這是南站核心區(qū)唯一的純住宅——峻鑾未來的熱度與投資價值不容小覷。

根據(jù)釋放的項目體系來看，淘房君提煉了兩個核心亮點給大家

1）以“東商務、西交通”為總體布局，輔以多條連廊串聯(lián)

2）住宅組團，位置相對獨立，做到出則繁華入則寧靜

廣州南站ICC住宅峻鑾規(guī)劃示意圖

要知道，比起一般的建造房子、平地起高樓，大型綜合TOD項目，更加考驗整體規(guī)劃和協(xié)調縫合的能力。

這種業(yè)態(tài)規(guī)格，與西九龍ICC如出一撤，具體有什么好處？一個是享受全維度的配套體系。

對居者而言，你以后從高鐵或地鐵站出來，無懼日曬雨淋，即可通過各種連廊途徑琳瑯滿目的商場，在此購物、吃飯，或是看電影、逛展覽，在愉快的體驗中，完成了一次次行程轉換。

而且隨著通關恢復，粵港來往便捷，更能隨時隨地體驗說走就走的跨城生活——30分鐘內，暢通萬博、琶洲、珠江新城等各大CBD，47分鐘通行香港西九龍，開啟“買買買”模式，8小時左右去往北京、上海、重慶、杭州等熱門城市。

示意圖，來源：攝圖網(wǎng)（已獲授權）

對城市而言，不僅可以優(yōu)化空間形態(tài)和完善城市功能，在TOD的帶動及相關規(guī)劃推動下，也有助于周邊片區(qū)形象的蛻變，促進交通流量轉化為經(jīng)濟增量。

二是享受物業(yè)價值的重估。有研究顯示，成熟的TOD物業(yè)平均價格會比同片區(qū)物業(yè)高出至少30%以上。香港ICC的頂級豪宅天璽，隨著西九龍TOD的成熟，2017年就曾創(chuàng)下120萬/平的天價記錄！（來源：中原香港）

那廣州南站ICC的住宅峻鑾會帶來怎樣的價值重塑？想象空間簡直不要太廣袤。而書已至此，相信大家可以也明白片區(qū)和項目的過人之處。

接下來，就讓我們共同期待，一場全新的TOD神話，在1800萬廣州人面前盡情綻放吧！

（來源：廣州淘房志）

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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