摘要：硬指標(biāo)需更強(qiáng)軟實(shí)力保駕護(hù)航

“要增加保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“保租房”）的供給和長(zhǎng)租房的建設(shè)，重點(diǎn)解決好青年人、新市民的住房困難問(wèn)題，讓他們能放開(kāi)手腳，為幸福生活去奮斗。”在兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹重點(diǎn)表示。目前，全國(guó)各地紛紛公布2023年保障性租賃住房的籌集目標(biāo)，積極推動(dòng)十四五增加650萬(wàn)套（間）保障性租賃住房目標(biāo)的達(dá)成。

時(shí)間緊、任務(wù)重，大體量目標(biāo)如何達(dá)成？建好后怎么有效運(yùn)營(yíng)？市場(chǎng)化住房租賃企業(yè)如何抓住機(jī)會(huì)獲得新一輪增長(zhǎng)……一系列由“保障性租賃住房”延展出的問(wèn)題成為行業(yè)討論熱點(diǎn)。

邁點(diǎn)注意到，除了新增土地供應(yīng)建設(shè)外，不少地方政府將注意力聚焦于存量市場(chǎng)。百瑞紀(jì)集團(tuán)發(fā)布的《中國(guó)住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)白皮書》（以下簡(jiǎn)稱“《白皮書》”）就專門針對(duì)保障性租賃住房設(shè)立了獨(dú)立章節(jié)進(jìn)行深度研究，并表示房源、資本、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理是助力存量資產(chǎn)進(jìn)入保障性租賃住房的“三駕馬車”。

存改租助力地方政府高效完成保租房籌建目標(biāo)

“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。”2023年政府工作報(bào)告明確強(qiáng)調(diào)。經(jīng)過(guò)多年的探索，保障性住房體系已經(jīng)形成“三房?jī)筛?rdquo;（公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和保障性租賃住房；棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造）的格局?！蛾P(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》將保障性租賃住房作為重點(diǎn)方向之一。

國(guó)家政策扶持發(fā)展下，存量資產(chǎn)改造為保障性租賃成為最高性價(jià)比的方式，既能解決新市民、青年人等群體的住房困難和職住平衡問(wèn)題，又能激活存量資產(chǎn)的生命力，產(chǎn)生社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。將存量資產(chǎn)改造為保障性租賃住房并非一蹴而就的事情，《白皮書》對(duì)此進(jìn)行了深入的分析，極具行業(yè)指導(dǎo)意義。

能否根據(jù)市場(chǎng)需求重新定位改造；改造后如何運(yùn)營(yíng)才有效改善租金和出租率，提升價(jià)值；怎么形成穩(wěn)定收益實(shí)現(xiàn)成功退出。一系列的落地細(xì)節(jié)問(wèn)題亟待資產(chǎn)方解決。《白皮書》調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)——非改居和新建租賃住房（租賃用地、集體用地）的資產(chǎn)方基本以各地方國(guó)企和央企為主，少數(shù)為民企。作為住房租賃市場(chǎng)的新進(jìn)者，地方國(guó)企租賃運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏，而且很多單位主營(yíng)業(yè)務(wù)不在住房租賃運(yùn)營(yíng)管理，并無(wú)法集中主力進(jìn)行執(zhí)行。

面對(duì)兩者的不適配，如何能高效完成保租房籌集目標(biāo)。在高質(zhì)量發(fā)展主旋律下，地方政府等國(guó)企單位正在積極思索，以確保資產(chǎn)安全，供給穩(wěn)定和資產(chǎn)保值增值。

觀察市場(chǎng)，主要有兩種解決方案：

躬身入局：成立專職機(jī)構(gòu)，進(jìn)行針對(duì)性解決。比如深圳人才安居集團(tuán)就是專責(zé)從事公共住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的市屬國(guó)有獨(dú)資公司。南京安居集團(tuán)旗下的瑾家也正全力打造的高品質(zhì)租賃社區(qū)及長(zhǎng)租公寓品牌。合肥政府進(jìn)行資產(chǎn)重新配置成立了合肥市住房租賃發(fā)展股份有限公司。

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手：尋找具備專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。對(duì)比國(guó)企的經(jīng)驗(yàn)欠缺，輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營(yíng)商擁有著長(zhǎng)期積累的經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)橘Y產(chǎn)方提供全流程的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)方案，兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，能達(dá)到最佳的存量盤活效果?！栋灼氛J(rèn)為，地方國(guó)企和專業(yè)運(yùn)營(yíng)商各司其職，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，助力保租房籌集目標(biāo)達(dá)成。

哪種方式更好？大家目前仍在進(jìn)行多元化探索。這過(guò)程中，已經(jīng)積累豐富經(jīng)驗(yàn)的輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)商成為地方國(guó)企單位競(jìng)相學(xué)習(xí)和合作的對(duì)象。結(jié)合具體案例，《白皮書》進(jìn)行了深入的解讀，并明確其中的利好和挑戰(zhàn)，為各大利益相關(guān)方厘清思路。

如何真正盤活存量？窩趣已做出樣本

《白皮書》指出，在國(guó)家層面，存量房源以及資金支持都能比較快速到位的背景下，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力成為是否能真正盤活存量，提供有效租賃住房供應(yīng)的通關(guān)法寶。存量物業(yè)以及資本都具備的情況下，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式與保障性租賃住房具備極高的適配性，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式成為各地保障性租賃住房完成的關(guān)鍵。

以窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)項(xiàng)目為例，通過(guò)政企銀三方合作的商業(yè)模式，在廣州日?qǐng)?bào)社提供物業(yè)、建設(shè)銀行提供改造資金的前提下，窩趣對(duì)物業(yè)進(jìn)行了全新設(shè)計(jì)，裝修改造為高品質(zhì)的保障性租賃住房，獲得廣州住建部門的認(rèn)定，成功領(lǐng)取租賃住房專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)，并成為首批使用公積金交房租的試點(diǎn)項(xiàng)目。在備受政府肯定的同時(shí)，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)項(xiàng)目也頗受消費(fèi)者認(rèn)可——2022年客戶滿意度96%，NPS凈值95%。

政企銀的合作方式讓三方各自發(fā)揮了自己的優(yōu)勢(shì)，窩趣的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，一方面可以幫助國(guó)企解決自建團(tuán)隊(duì)問(wèn)題，提供更安全更規(guī)范的運(yùn)營(yíng)服務(wù)；另一方面，也可幫助國(guó)企把存量資源盤活，助力保值增值，達(dá)到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的效果。在窩趣長(zhǎng)沙湘江科創(chuàng)園輕社區(qū)項(xiàng)目中，湘江科創(chuàng)園項(xiàng)目既解決職住平衡、青年人租住問(wèn)題，還兼顧運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)品質(zhì)，打造超高門店人效比。據(jù)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月中下旬開(kāi)業(yè)的窩趣長(zhǎng)沙湘江科創(chuàng)園公寓，截止目前均價(jià)1600元 / 月，已有十多家企業(yè)預(yù)訂超過(guò) 40% 的房間，覆蓋周邊近百家企業(yè)；試營(yíng)業(yè)不到一個(gè)月，已完成房?jī)r(jià)和預(yù)訂率雙重目標(biāo)，效益方面大大超出預(yù)期。

這樣的商業(yè)模式在保障性租賃住房后續(xù)發(fā)展中將越來(lái)越頻繁。持有或租賃物業(yè)資產(chǎn)的資產(chǎn)方向運(yùn)營(yíng)方提供房源，通過(guò)委托運(yùn)營(yíng)方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，收取固定出租收益，并借由運(yùn)營(yíng)方專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值或投資增值。像窩趣這樣為資產(chǎn)方提供資產(chǎn)的改造工程、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、籌建管理、運(yùn)營(yíng)管理等服務(wù)的運(yùn)營(yíng)方則通過(guò)輸出運(yùn)營(yíng)體系和 IT 管理系統(tǒng)進(jìn)行房源管理，為租客提供專業(yè)的租賃服務(wù)，獲得租金收益和資產(chǎn)方支付的前期工程設(shè)計(jì)和專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)，以及后期的管理費(fèi)。租客通過(guò)運(yùn)營(yíng)方租到房源，享受運(yùn)營(yíng)方租賃服務(wù)和增值服務(wù)，向運(yùn)營(yíng)方支付租金和服務(wù)費(fèi)。

作為供需鏈條的鐵三角，資產(chǎn)方、運(yùn)營(yíng)方、房源和租客，在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中滿足了各方的需求，資產(chǎn)方實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)增值，運(yùn)營(yíng)方收獲了委托管理費(fèi)用，租客匹配了需求房源。各方協(xié)同合作滿足各方的利益和住房需求形成了良性的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)循環(huán)。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)賦能保障性租賃住房長(zhǎng)效機(jī)制

承接保障性租賃住房的改造運(yùn)營(yíng)管理，窩趣并非行業(yè)個(gè)例，且伴隨著各地保障性租賃住房目標(biāo)完成進(jìn)度不斷推進(jìn)，未來(lái)還將更多。這是由保障性租賃住房賽道的特性和我國(guó)住房租賃市場(chǎng)目前發(fā)展進(jìn)程所決定的。

1、民生決定微利，需更精細(xì)化運(yùn)營(yíng)

出于解決基礎(chǔ)住房問(wèn)題的初衷，保障性租賃住房在租金上有嚴(yán)格限制。相較于市場(chǎng)化房源，在收益上，保障性租賃住房并不理想，這就需要更為專業(yè)化、精細(xì)化的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，降本增效，做好每一環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

對(duì)于參與保障性租賃住房構(gòu)建的地方政府和國(guó)企單位而言，這并不是他們的強(qiáng)項(xiàng)，而是需要向外求，尋找擁有豐富經(jīng)驗(yàn)沉淀的輕資產(chǎn)模式機(jī)構(gòu)化企業(yè)為之賦能。《白皮書》指出，對(duì)各地缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的保租房資產(chǎn)方來(lái)說(shuō)，與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商合作是提高保租房運(yùn)營(yíng)效能的不二選擇。

2、融資渠道要求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

保障性租賃住房在資金投入上有著極大需求。國(guó)家已對(duì)此提供了諸多金融政策利好。保障性租賃住房被納入不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作的投資范圍。再疊加之前的公募REITs，保障性租賃住房的融資渠道正日漸多元化。

所有融資渠道都需要穩(wěn)定現(xiàn)金流和保值增值的物業(yè)，這與優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)主體密切相關(guān)。而這正是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)最擅長(zhǎng)的內(nèi)容。通過(guò)高品質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)范專業(yè)化的管理、高粘性客群關(guān)系的建立，優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體能持續(xù)提升項(xiàng)目出租率，創(chuàng)造穩(wěn)定租金現(xiàn)金流。

“資產(chǎn) + 運(yùn)營(yíng)商”發(fā)展趨勢(shì)引導(dǎo)

伴隨行業(yè)發(fā)展邁入大資管時(shí)代，資產(chǎn)方直接將項(xiàng)目委托給專業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)，共享輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的品牌、運(yùn)營(yíng)體系、會(huì)員體系等，將是未來(lái)的主要發(fā)展方向。隨著公寓企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，租客方的選擇越來(lái)越多，專業(yè)化的分工越來(lái)越受歡迎，優(yōu)質(zhì)的大中型項(xiàng)目與運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)商合作，經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)將進(jìn)一步分離，市場(chǎng)對(duì)托管的需求日益增加，REITs 長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)盈利亦可通過(guò)資管分離強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

多重因素疊加影響下，表現(xiàn)出極強(qiáng)適配性的保障性租賃住房和專業(yè)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)將相互成就。對(duì)于扛著保障性租賃住房KPI的國(guó)企單位而言，專業(yè)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)能運(yùn)用市場(chǎng)化方式，靈活運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)保值增值提供助力。對(duì)于專業(yè)化輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)而言，則能借助保障性租賃住房發(fā)展風(fēng)口， 迅速擴(kuò)大規(guī)模。對(duì)于保障性租賃住房長(zhǎng)效機(jī)制的建立，現(xiàn)階段，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式將在其中發(fā)揮積極作用。

市場(chǎng)化房源與保租房良性競(jìng)合，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

市場(chǎng)化租房的存量轉(zhuǎn)化也是保租房重要籌集方式之一?！栋灼穼⒅Q為“相互依存的共生關(guān)系”，市場(chǎng)化租賃住房的有序發(fā)展為保障性租賃住房?jī)?chǔ)備了充分的房源。目前已經(jīng)有多個(gè)市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目被認(rèn)定為保障性租賃住房。與此同時(shí)，面對(duì)重合的租房群體，市場(chǎng)化租賃住房和保障性租賃住房又在相互競(jìng)爭(zhēng)。業(yè)內(nèi)一直在討論大量的保障性租賃住房供給是否會(huì)沖擊市場(chǎng)化租賃住房。大家一直認(rèn)為，這會(huì)倒逼市場(chǎng)化房源不斷提升品質(zhì)，為租客提供更好的服務(wù)。

在良性的競(jìng)合關(guān)系中，保障性租賃住房和市場(chǎng)化租賃住房都需要優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。經(jīng)過(guò)前期的項(xiàng)目實(shí)踐和市場(chǎng)教育，市場(chǎng)化租賃住房與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)具備成熟的合作模式。保障性租賃住房需要專業(yè)化的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，為之構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。不論是自建團(tuán)隊(duì)，還是雙方合作，優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)租賃企業(yè)都能在其中發(fā)揮重要作用，合力共建高質(zhì)量發(fā)展的住房保障體系，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。

《白皮書》認(rèn)為保障性租賃住房的大規(guī)模建設(shè)，將為市場(chǎng)化租賃機(jī)構(gòu)提供輕資產(chǎn)模式發(fā)展的藍(lán)?？臻g。這是機(jī)會(huì)，亦是挑戰(zhàn)。時(shí)下，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體進(jìn)入快速成長(zhǎng)期，在政策強(qiáng)有力的支持下，參與者眾多，不論是運(yùn)營(yíng)商、還是開(kāi)發(fā)商、抑或是投資機(jī)構(gòu)，都能看到。但伴隨行業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期，開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不斷增加，運(yùn)營(yíng)商競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。而像百瑞紀(jì)集團(tuán)這樣，已經(jīng)在輕資產(chǎn)模式上突破品牌和運(yùn)營(yíng)能力壁壘的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)將更具優(yōu)勢(shì)。

結(jié)語(yǔ)

作為住房租賃行業(yè)三大模式之一，輕資產(chǎn)模式的市占率正不斷提升。這是資產(chǎn)管理行業(yè)發(fā)展成熟化的必然過(guò)程?；谑袌?chǎng)對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力的龐大需求，這個(gè)住房租賃行業(yè)最輕的模式將吸引更多企業(yè)進(jìn)入，一場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值提升大比拼將在中國(guó)住房租賃市場(chǎng)浩浩蕩蕩展開(kāi)。

有效解決新市民、青年人等住房問(wèn)題已經(jīng)成為2023年國(guó)家政府八大重點(diǎn)工作之一。如何瞄準(zhǔn)保障性租賃住房發(fā)展初心，穿透住房租賃發(fā)展各個(gè)環(huán)節(jié)？通過(guò)住房租賃企業(yè)商業(yè)模式、保障性租賃住房對(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，《白皮書》進(jìn)行了數(shù)據(jù)和案例兼具的拆解和分析，為正在布局或計(jì)劃進(jìn)入保障性租賃住房賽道機(jī)構(gòu)提供了可參考的路徑。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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