過往三年酒店市場是存量洗牌整合、優(yōu)勝劣汰的階段。市場的波動是常態(tài),只要投對了酒店,仍能穿越周期,獲得理想的收益。面對當(dāng)前大環(huán)境的眾多不確定性因素,酒店業(yè)也在不斷地向前發(fā)展,能夠長期在酒店投資市場屹立不倒,甚至開疆?dāng)U土的投資人,勢必有其獨特的投資經(jīng)驗和管理辦法,能使其安然挺過3年疫情寒冬。

為此,銳帕邀請了十年酒店投資經(jīng)歷,總數(shù)投資8家東呈品牌的資深酒店投資人梁小凡先生來分享他在酒店運(yùn)營過程中的管理方法和投資經(jīng)驗。

酒店投資人梁小凡的投資心得:

1、我選擇物業(yè)最好是私人物業(yè)整棟整租,減少運(yùn)營時與其他業(yè)態(tài)的糾紛。

2、如果投資人沒有酒店裝修經(jīng)驗,不要單純?yōu)榱耸″X選擇自裝,借助平臺裝修才最穩(wěn)妥。

3、同一個商圈自有的客源流量相對有限,如果盲目內(nèi)卷開店,不注重市場容量,那么最后肯定是酒店供給過剩,惡性競爭。

看好酒店商旅市場,投資加盟東呈酒店

銳帕:梁總一共投資了東呈集團(tuán)8家酒店,其中7家是城市便捷,1家是柏曼,名副其實的資深酒店投資人了,您還記得當(dāng)時投資第一家酒店的時候,是出于什么原因選擇的酒店項目嗎?在這之前您是從事什么行業(yè)的呢?

投資人梁小凡:我是茂名本地人,在投資酒店項目前我是從事特產(chǎn)加工和批發(fā)行業(yè),從事海產(chǎn)品行業(yè)積累了一定的資本,開始留意其他行業(yè)投資機(jī)會。

我投資的第一家店是城市便捷茂名高鐵站文明路店,2013年底開業(yè),那時文明南路街有物業(yè)出租,這個物業(yè)很是適合做酒店,那時在茂名酒店數(shù)量還是相對較少的,經(jīng)過考察我們認(rèn)為酒店行業(yè)在茂名有相對較好的發(fā)展前景,住宿服務(wù)于商務(wù)和旅游市場,也就是說有人的地方酒店就不會消失,酒店行業(yè)投資相對穩(wěn)定。

選擇城市便捷是因為出差在北海住過,那時的印象很深刻,無論是性價比,還是品牌調(diào)性,我都很滿意,而且我認(rèn)為,城市便捷品牌知名度在華南區(qū)域很大,所以順理成章第一家店投資了城市便捷,也正是因為經(jīng)營順利,與東呈合作順暢,城市便捷投資回報好,所以陸陸續(xù)續(xù)我總共投資了7家城市便捷,像2018年5月投資入股了城市便捷酒店陽春汽車站店,穩(wěn)定并增加了其他股東信心,帶來相關(guān)資源并推動了業(yè)績逐漸提升。另外投資柏曼是因為差異化投資更符合投資收益。

選擇整棟整租物業(yè),配套設(shè)施必須豐富

銳帕:您投資的酒店的選址,有靠近大型交通樞紐,比如高鐵站,火車站附近的,也有在本地生活商圈,萬達(dá)廣場,文化廣場這些大型商場等,您對物業(yè)選址、物業(yè)性質(zhì)有沒有統(tǒng)一的選擇標(biāo)準(zhǔn)呢?

投資人梁小凡:投資酒店物業(yè)的選址的關(guān)鍵是“流量爆發(fā)點”,熱鬧的位置有住宿需求,有需求很關(guān)鍵,有人流量就能夠支撐我們的入住率,我們的賣價、溢價空間就能提升上來。比如我第一家酒店旁邊就有大型的餐飲店,接待的KTV、靠近火車站高鐵站,它的周邊配套設(shè)施很完善。我選擇物業(yè)必須是私人物業(yè)整棟整租,減少運(yùn)營時與其他業(yè)態(tài)的糾紛。

整租有利于談判租金減少,招商降低風(fēng)險。如果這個物業(yè)歸屬是有多個房東的話,我不會接觸,并且,我都是要整棟整租的形式去簽約的,其實也是我把控租金的一個方法,能夠有更好的談判議價空間。如果酒店的使用面積達(dá)不到,還可以將剩余的租售出去,分租能夠減壓增收,如果只租用其中的一部分樓體,在我經(jīng)營的過程中會處于被動的位置,繁多的商業(yè)業(yè)態(tài)也會相應(yīng)增加住客投訴增加運(yùn)營風(fēng)險。

工程裝修事無巨細(xì),事必躬親

銳帕:梁總剛提到的,物業(yè)選擇方面只考慮整棟整租,這種方式對于租金成本的控制,和后期住客環(huán)境的把控都是得益的。那您在籌建酒店到營業(yè)落地的整個過程當(dāng)中,勢必已經(jīng)積累了很多的寶貴經(jīng)驗,可以給我們分享一下嗎?

投資人梁小凡 :其實我自己有專業(yè)裝修團(tuán)隊,每一個酒店在裝修籌建過程中其實沒有什么大問題,心得主要也是裝修設(shè)計方面的內(nèi)容,例如:

1.房間照明體系的設(shè)計要盡量合理(不建議只設(shè)置一鍵開關(guān),燈光不可只由一條線路控制,要設(shè)置單獨控制的開關(guān));

2.洗漱臺下面的材料盡量避免使用木質(zhì)材料,這個很容易理解,在經(jīng)常跟水接觸的區(qū)域,使用木質(zhì)材料,容易導(dǎo)致木材泡發(fā)的現(xiàn)象,也容易造成陰雨天氣的發(fā)霉,引發(fā)衛(wèi)生問題,還會對整體裝修產(chǎn)生損害。

3.毛巾放置位置盡量遠(yuǎn)離馬桶區(qū)域,否則容易造成二次污染,也容易造成客訴。

4.衛(wèi)浴排水口,要設(shè)置合理的斜坡落差,避免排水不佳問題,嚴(yán)重導(dǎo)致地板被浸泡。

總的來說,工程裝修事無巨細(xì),事必躬親,投資人都需要注意跟進(jìn)到位。另外我建議如果投資人沒有酒店裝修經(jīng)驗,不要單純?yōu)榱耸″X選擇自裝,借助平臺裝修才最穩(wěn)妥。

借助資源優(yōu)勢,發(fā)力本地商圈

銳帕:疫情三年,市場也是開始逐步恢復(fù)了,酒店業(yè)也迎來了希望,梁總對于酒店業(yè)未來的發(fā)展是怎么看的,您還有意向繼續(xù)投資酒店業(yè)嗎?

投資人梁小凡:就目前的投資市場來看我還是持觀望的態(tài)度,如果有合適的物業(yè)我還是會繼續(xù)投資,對于物業(yè)的選擇會更加的謹(jǐn)慎,不會固定投資某個品牌。我比較喜歡城市便捷4.0和柏曼3.0,他們的產(chǎn)品、品牌調(diào)性都很好,但最終主要還是看物業(yè)本身的質(zhì)量以及它所處的位置。

我已投資的酒店聚焦在茂名湛江這兩個城市,未來投資酒店也不會考慮超過2個小時車程的城市,根植于熟悉的地域做擅長的事情。我在這里不僅僅有物業(yè)的資源優(yōu)勢,更有人力資源方面的優(yōu)勢,這些可以幫助我在項目上減少更多人力物力的消耗。

對于未來酒店業(yè)的發(fā)展,我認(rèn)為關(guān)注市場飽和度非常重要,同一個商圈自有的客源流量相對有限,如果盲目內(nèi)卷開店,不注重市場容量,那么最后肯定是酒店供給過剩,惡性競爭。所以我會越來越謹(jǐn)慎地投資新項目。不像十年前一般,只簡單地考慮租金、位置方面的因素,而是會結(jié)合更綜合的客觀市場因素去投資酒店。

結(jié)語

正如梁小凡先生所說,如今的酒店投資市場,已不像十年前一般,僅考慮物業(yè)的租金跟地理位置即可,還需要考慮更多的市場競爭、品牌因素、客源群體、科學(xué)的團(tuán)隊管理等,酒店市場從不缺投資人,缺的是能夠敏銳掌握市場風(fēng)向,把握品牌發(fā)展趨勢,在穩(wěn)中求勝的基礎(chǔ)上,積極創(chuàng)新、尋求突破的嘗試與探索,共同推動酒旅行業(yè)發(fā)展的新時代投資人。

(潘美鳳 劉兵)

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

關(guān)鍵詞：