眾所周知，酒店投資是重資產(chǎn)項(xiàng)目，投資資金較大、回本周期較長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此，酒店項(xiàng)目投資決策需嚴(yán)謹(jǐn)并考慮各種綜合因素，其中，選址是最重要也是最關(guān)鍵的步驟，不同的酒店投資人對(duì)于選址的標(biāo)準(zhǔn)不一，部分投資人為了客流量選擇投資城市商圈的熱門地段，也有部分投資人更看好待開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

城市便捷武漢光谷民族大道華師附一中店投資人聶應(yīng)群先生給我們分享了不一樣的選址條件，下面讓我們一起來(lái)看看他在酒店業(yè)投資過(guò)程中的管理方法和投資經(jīng)驗(yàn)。

酒店投資人聶應(yīng)群的投資心得：

1、地段沒(méi)有好壞之分，有些地方看起來(lái)不是特別旺，但有固定的客流量。我通常稱之為“孤島消費(fèi)”，在這個(gè)地段開(kāi)酒店反而容易成功。

2、自有物業(yè)只需要前期一次性投入，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，酒店自裝的投入也不會(huì)隨著租賃期結(jié)束而變?yōu)槌翛](méi)成本。

3、注重選材的耐用性、環(huán)保問(wèn)題、隱蔽工程的細(xì)節(jié)建設(shè)，從籌備到施工到營(yíng)業(yè)全過(guò)程去跟蹤。

從地產(chǎn)角度來(lái)投資酒店

逆向思維相信孤島消費(fèi)

銳帕：聶總在決定投資酒店項(xiàng)目之前是從事的什么行業(yè)？是什么契機(jī)促使您想要投資酒店行業(yè)？

投資人聶應(yīng)群：說(shuō)起來(lái)我投資酒店行業(yè)也大概有8年時(shí)間了。我以前是從事的地產(chǎn)行業(yè)，之所以后面轉(zhuǎn)投酒店，其實(shí)也與房地產(chǎn)業(yè)跟酒店業(yè)的聯(lián)系比較緊密有關(guān)。當(dāng)時(shí)在地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常跟酒店打交道，對(duì)于酒店行業(yè)也算是了解得比較深。而且從未來(lái)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型來(lái)看，現(xiàn)在地產(chǎn)慢慢地也從開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)，屬于朝著項(xiàng)目管理的方向去發(fā)展。酒店也算是房地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重要方向。

銳帕：剛剛提到您是從房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到酒店項(xiàng)目的投資，那目前這個(gè)酒店的物業(yè)是您自己的嗎？就我們接觸過(guò)的投資人，大部分的酒店項(xiàng)目的物業(yè)都是租賃的，自有物業(yè)去開(kāi)酒店的情況并不多見(jiàn)。就物業(yè)方面，您的選擇標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的呢？

投資人聶應(yīng)群：我目前在經(jīng)營(yíng)一家城市便捷，另外一家是自營(yíng)品牌，都是自有物業(yè)。物業(yè)如果是租賃的話，酒店后期運(yùn)營(yíng)壓力會(huì)很大，酒店日常經(jīng)營(yíng)中，租金成本的占比是大頭，而自有物業(yè)只需要前期一次性投入，后期不產(chǎn)生任何租金成本，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，并且酒店自裝的投入也不會(huì)隨著租賃期結(jié)束而沉沒(méi)成本?？赡苡幸恍?span id="rf2doxjax" class="keyword">投資人他有意識(shí)到但是沒(méi)有流動(dòng)資金，其實(shí)可以通過(guò)其他方式去獲得，比如與朋友合資。

物業(yè)選擇而言，最關(guān)鍵的因素是客戶定位。地段其實(shí)沒(méi)有好壞之分，有時(shí)候看起來(lái)比較好的地段，生意不一定是最好的。有些地方看起來(lái)不是特別旺，但是這個(gè)地方有它固定的客流量，這種情況我們通常稱之為“孤島消費(fèi)”，可供消費(fèi)者選擇的產(chǎn)品不多甚至是沒(méi)有選擇，等于是這個(gè)商圈的剛需消費(fèi)，反而在這個(gè)地段開(kāi)酒店是成功的。

我們?cè)谧龀鞘斜憬菥频甓ㄎ坏臅r(shí)候，做過(guò)比較深刻的市場(chǎng)需求調(diào)研，得出周邊的企事業(yè)單位和學(xué)校是目標(biāo)消費(fèi)群體，偏商住型客戶屬性的結(jié)論，然后在這個(gè)客戶群體的消費(fèi)檔次之內(nèi)去研究客戶需求范圍。另外研究過(guò)周邊很多包括政府部門的一些住宿消費(fèi)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示周邊的酒店經(jīng)營(yíng)情況很差，然而我們反其道去投資，因?yàn)槲覀兎治龅贸鏊畹脑蚴蔷频甑钠放?、?jīng)營(yíng)管理水平與客戶的需求不匹配，不是在這里開(kāi)酒店不行，而是沒(méi)有開(kāi)對(duì)適合客戶需求的酒店，事實(shí)也證明投資結(jié)果跟我們前期的市場(chǎng)分析基本上是相吻合的。

選用耐用性強(qiáng)的環(huán)保建材

銳帕：投資酒店避不開(kāi)的一個(gè)問(wèn)題，就是裝修工程的問(wèn)題，聶總從籌建到開(kāi)業(yè)，整個(gè)的酒店裝修期間，您認(rèn)為做得比較好的地方是在哪？可以給大家分享一下，同時(shí)也可以說(shuō)一下哪些地方是做得可能還不到位的，如果再有新項(xiàng)目投資會(huì)盡量去避免。

投資人聶應(yīng)群：有幾個(gè)方面，是我覺(jué)得在做酒店項(xiàng)目的裝修工程期間做得比較好的地方：

第一，注重選材耐用性。我在選用裝修材料的時(shí)候會(huì)去考慮產(chǎn)品的成熟層次，考慮的是這個(gè)產(chǎn)品在使用前期更新?lián)Q代的程度有沒(méi)有受到市場(chǎng)認(rèn)可，有些產(chǎn)品剛開(kāi)始買的時(shí)候看起來(lái)很好，但是實(shí)際上用了一段時(shí)間以后，會(huì)出現(xiàn)脫皮掉漆的不良情況，這就是產(chǎn)品本身成熟度及耐用程度不足的體現(xiàn)。

第二，注重工程環(huán)保問(wèn)題。90年代做酒店大多沒(méi)有太多的環(huán)保意識(shí)，沒(méi)有根據(jù)這個(gè)原理去做前期規(guī)劃，這其實(shí)是一個(gè)一勞永逸并且是可持續(xù)的基本工程，是需要從前期籌備到施工到營(yíng)業(yè)全過(guò)程專門去跟蹤的。

第三，注重隱蔽工程的細(xì)節(jié)建設(shè)。隱蔽工程比如說(shuō)隔音、除臭、防水這些需要特別注重施工細(xì)節(jié)。不注重細(xì)節(jié)的處理，后期營(yíng)業(yè)的時(shí)候很難不出問(wèn)題，所以這個(gè)把關(guān)盡可能要花多點(diǎn)精力，如果到后期發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再去返工，成本能成倍地增加。如果不處理，客人的入住體驗(yàn)是非常差的，很多客人在體驗(yàn)感不好的情況下他不一定會(huì)跟酒店反饋，只是默默地不再選擇入住，這種情況是最糟糕的，酒店甚至都沒(méi)有辦法發(fā)現(xiàn)實(shí)際問(wèn)題。

構(gòu)建投資模型，注重品牌溢價(jià)

銳帕：聶總，您現(xiàn)在有在營(yíng)兩家酒店，還有沒(méi)有再找新的一些投資的機(jī)會(huì)，酒店這一塊的，那再投的話，會(huì)不會(huì)還繼續(xù)考慮東呈，或者是考慮別的酒店集團(tuán)的品牌？

投資人聶應(yīng)群：我們對(duì)于投資這個(gè)板塊是屬于比較謹(jǐn)慎的，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)才會(huì)去入手。都是以盈利為目的，不會(huì)為了投資而投資，新的酒店投資項(xiàng)目我們目前也在找合適的物業(yè)，做每一項(xiàng)投資，我們都有基本的投資模型——投資回報(bào)周期、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、未來(lái)商圈的定價(jià)、人力成本的漲幅。綜合這些因素之后，我們還會(huì)考慮品牌的溢價(jià)能力，最后得出結(jié)論。

酒店競(jìng)爭(zhēng)永遠(yuǎn)不是以價(jià)格取勝的，單純低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，做到最后只能被市場(chǎng)淘汰，所有產(chǎn)品它都有成本價(jià)，再怎么降價(jià)也不可能一直低于成本價(jià)，所以你要做的并不是怎么去壓低價(jià)格，而是要在價(jià)格上漲的情況下還有消費(fèi)者愿意給你買單。

為什么要考慮品牌本身的溢價(jià)能力？酒店本身的造價(jià)成本差距是不大的，但是如果說(shuō)房?jī)r(jià)提升30-50塊錢，可能就盈利了，或者說(shuō)員工的工資標(biāo)準(zhǔn)就上去了，所以我如果要投新的酒店項(xiàng)目，好溢價(jià)的品牌是我的目標(biāo)。

充分信任是關(guān)鍵，合作秘籍是責(zé)任

銳帕：正如聶總上述所言，純靠降低價(jià)格搶占市場(chǎng)誠(chéng)然不是經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)久之道，酒店經(jīng)營(yíng)需要考慮全面綜合的因素方能獲得成功。想知道，現(xiàn)在投資的酒店項(xiàng)目是您獨(dú)資嗎，還是有合伙人？聶總您一般找合伙人是以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)去找的，確定合伙對(duì)象之后，你們合作模式大致是怎么樣的？

投資人聶應(yīng)群：尋找合伙人，關(guān)鍵是充分信任，合作的秘籍是責(zé)任。所以我們合作的模式是我做經(jīng)營(yíng)管理的主導(dǎo)，其他合伙人做資金支持。我所合作的合伙對(duì)象，都是認(rèn)識(shí)了十幾二十年的老朋友，互相之間是充分信任的，把錢給到我，他基本就不用管了。但是反過(guò)來(lái)這也是一種責(zé)任，錢不是給我任意揮霍的，我必須經(jīng)營(yíng)好去創(chuàng)收。實(shí)際上現(xiàn)在投資資金是充足的，但是好的項(xiàng)目越來(lái)越少，就經(jīng)濟(jì)周期的預(yù)測(cè)從外需轉(zhuǎn)內(nèi)需的趨勢(shì)看，酒店行業(yè)未來(lái)的發(fā)展是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。

酒店經(jīng)營(yíng)管理在人力方面，為什么有些品牌的酒店員工不好招甚至是招不到？員工是人，人有往高處走的慣性。要自查酒店的薪資報(bào)酬福利、工作環(huán)境風(fēng)格調(diào)性等。比如我給員工的工資比市面多500，我的住宿環(huán)境比別人好一點(diǎn)，那還好不好招？形象工程是必要的，這是酒店的窗口，該花的錢不能省。

合伙人數(shù)需控制，投資資金要充裕

銳帕：合伙經(jīng)營(yíng)信任是關(guān)鍵，責(zé)任是基調(diào)，人力管理需注重員工實(shí)際需求，聶總的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)讓我們受益匪淺。最后，您有沒(méi)有一些可以給到后面想要進(jìn)來(lái)酒店行業(yè)的新投資人一些建議跟意見(jiàn)？

投資人聶應(yīng)群：首先是控制好合伙經(jīng)營(yíng)的人數(shù)，我的建議是不超過(guò)3個(gè)。這3個(gè)人之間，還要有一個(gè)大股東主決策和兜底。在遇到酒店需要重大決策的時(shí)候，能夠較為迅速地統(tǒng)一意見(jiàn)。

其次股東必須是在行業(yè)內(nèi)深耕的人，對(duì)行業(yè)有深刻的了解和本身的專業(yè)度要高。初入行要有允許失敗的心理準(zhǔn)備。剛開(kāi)始進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，不要想著先掙錢，交學(xué)費(fèi)是很正常的事情，只有擁有這種交學(xué)費(fèi)的心態(tài)，后面才能真正掙到錢。酒店投資本身往后只會(huì)越來(lái)越專業(yè)和精細(xì)，不是隨隨便便去開(kāi)酒店就會(huì)盈利。專業(yè)度在于能否充分掌握市場(chǎng)動(dòng)向。

最后是資金要準(zhǔn)備充足。比如說(shuō)酒店投資預(yù)算是1000W，不能說(shuō)我就只準(zhǔn)備1000W，至少要有1500W的準(zhǔn)備才可以，避免后續(xù)出現(xiàn)一些問(wèn)題，能夠有充裕的資金去解決，而不是直接被套牢。

因從事地產(chǎn)行業(yè)，接觸了酒店行業(yè)，隨后投資酒店行業(yè)的聶應(yīng)群先生認(rèn)為，地段其實(shí)沒(méi)有好壞之分，看似客流量不大的地段也可能因?yàn)槠涮赜械南M(fèi)客群而適合酒店投資，在裝修工程上選用耐用性強(qiáng)的環(huán)保建材是酒店產(chǎn)品可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)；在進(jìn)行酒店投資前有必要做好投資模型，選對(duì)合作伙伴，最后要有可能失敗的心理預(yù)設(shè)，資金準(zhǔn)備必須充裕，才有可能在酒店投資中獲利。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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