6月19日，由睿和智庫(kù)主辦的2024華北區(qū)域保障性租住市場(chǎng)發(fā)展論壇在北京成功舉辦。5個(gè)小時(shí)、4場(chǎng)主題分享、2場(chǎng)圓桌論壇、上百位參會(huì)嘉賓、N條行業(yè)干貨...一連串的數(shù)字是對(duì)論壇盛況的精準(zhǔn)概括，也是對(duì)其市場(chǎng)價(jià)值和行業(yè)影響力的重要肯定。

城市更新已成為我國(guó)各大城市優(yōu)化空間布局、增強(qiáng)城市活力的重要手段，以北京為核心的華北地區(qū)也不例外。在論壇圓桌對(duì)話環(huán)節(jié)，樂(lè)乎集團(tuán)資產(chǎn)管理中心VP肖文勝與一眾來(lái)自租賃住房企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀管理者、一線操盤(pán)手，圍繞“城市更新背景下，非改居的政策挑戰(zhàn)與市場(chǎng)機(jī)遇”展開(kāi)了討論與分享，以期通過(guò)智慧碰撞，找到掘金城市更新這一廣闊市場(chǎng)的新模式和新路徑。

城市的發(fā)展，更新是路徑，如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)切實(shí)有效盤(pán)活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值與功能的迭代升級(jí)最為重要。樂(lè)乎資管作為樂(lè)乎集團(tuán)旗下的資管平臺(tái)，既有成熟的管理體系，又有精確研判市場(chǎng)、價(jià)值評(píng)估、定制高性價(jià)比租金價(jià)格及增長(zhǎng)方案、成本方案等全維能力，還有頗受市場(chǎng)好評(píng)的典型項(xiàng)目，一直備受外界關(guān)注。在萬(wàn)眾期待中，肖文勝對(duì)樂(lè)乎資管城市更新的思考與實(shí)踐進(jìn)行了詳細(xì)介紹。

資管路徑：輕重并舉

他表示，樂(lè)乎是在多年積淀起來(lái)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，進(jìn)行的重資產(chǎn)收購(gòu)等資管業(yè)務(wù)拓展。在城市選擇上，樂(lè)乎堅(jiān)持全國(guó)布局、重點(diǎn)深耕。當(dāng)前，樂(lè)乎的業(yè)務(wù)觸角已經(jīng)深入至全國(guó)12大重點(diǎn)一二線城市，尤以北京、上海為重。

北京是樂(lè)乎的“大本營(yíng)”，也是樂(lè)乎的“重中之重”。樂(lè)乎旗下7萬(wàn)余間在管房源中，有近50%位于北京。多年深耕不僅讓樂(lè)乎對(duì)北京租賃住房市場(chǎng)的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)了如指掌，也讓樂(lè)乎在該區(qū)域筑牢了長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

樂(lè)乎重資產(chǎn)的拓展方式主要有三種：一是存量資產(chǎn)盤(pán)活，即通過(guò)將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)等非居住存量房屋改造為保租房等，從而獲取收益。二是與開(kāi)發(fā)類企業(yè)合作開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租產(chǎn)品。這種方式可以讓樂(lè)乎根據(jù)地塊特質(zhì)進(jìn)行定制化開(kāi)發(fā)，通過(guò)打造爆款產(chǎn)品惠及合作伙伴和消費(fèi)者，同時(shí)大幅提升樂(lè)乎的產(chǎn)品力和品牌力。三是一些特殊機(jī)會(huì)。這些特殊機(jī)會(huì)主要集中于不良資產(chǎn)領(lǐng)域。不良資產(chǎn)的最大特點(diǎn)是逆周期，資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離資產(chǎn)的應(yīng)有價(jià)值，若把握好周期規(guī)律，“錢(qián)”景廣闊。

中資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展方式主要有兩種。一種是傳統(tǒng)包租模式，即從業(yè)主手中租下房源，裝修后再整體或分散轉(zhuǎn)租，從中賺取租金差；另一種是BOT模式，簡(jiǎn)單概括即"建設(shè)—經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓"。“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這兩種方式對(duì)于租賃住房企業(yè)而言，安全性更高一些，”肖文勝稱。

市場(chǎng)缺口：大型租賃社區(qū)+高端產(chǎn)品

立足當(dāng)前、看清形勢(shì)，才能更好著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、布局未來(lái)。如今的租賃住房市場(chǎng)哪些新變化、新趨勢(shì)正在發(fā)生？這些變化和趨勢(shì)將為行業(yè)帶來(lái)哪些新的可能性？

對(duì)此，肖文勝以樂(lè)乎在北京市場(chǎng)的切身感受為例進(jìn)行了回應(yīng)。他表示，樂(lè)乎在北京管理著3萬(wàn)多間房源，高端產(chǎn)品、普通白領(lǐng)產(chǎn)品等一應(yīng)俱全。綜合這些產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)，樂(lè)乎發(fā)現(xiàn)，不同類型的產(chǎn)品在去化速度方面呈現(xiàn)出了較大差異。

具體來(lái)看，以滿足低端租住需求為主的產(chǎn)品去化速度相對(duì)偏慢，而一些大型租賃社區(qū)和以滿足中高端租住需求為主的產(chǎn)品則去化較快。相比上海等全國(guó)其他重點(diǎn)城市，北京白領(lǐng)公寓產(chǎn)品供應(yīng)過(guò)剩，而大型租賃社區(qū)和中高端公寓產(chǎn)品稀缺。這為樂(lè)乎提供了新的發(fā)力方向。

另外，樂(lè)乎還發(fā)現(xiàn)，鄰近大型產(chǎn)業(yè)園且在重要交通節(jié)點(diǎn)上的項(xiàng)目，去化速度較快，反之則較慢。同時(shí)，為了解決“大城市病”，北京城六區(qū)近年來(lái)一直在積極向外疏解人口。這也導(dǎo)致了城六區(qū)中高端公寓產(chǎn)品崛起的趨勢(shì)。這些發(fā)現(xiàn)亦為樂(lè)乎提供了新的投資視角。

什么樣的租賃住房產(chǎn)品是“好產(chǎn)品”？肖文勝認(rèn)為，從資管視角來(lái)看，一個(gè)好的租賃住房產(chǎn)品，需要滿足三大需求。

一是滿足租客的高品質(zhì)租住需求。這是租賃住房企業(yè)的使命所在。二是滿足合作伙伴獲得可觀收益回報(bào)的需求。這是合作得以持續(xù)的基礎(chǔ)。另外，一個(gè)“好產(chǎn)品”還需為運(yùn)營(yíng)商自身現(xiàn)金流的增長(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。這是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根基。

為了表彰在租賃住房領(lǐng)域做出突出貢獻(xiàn)的企業(yè)，同時(shí)讓它們發(fā)揮“頭雁”作用，引領(lǐng)行業(yè)良性發(fā)展。此次論壇中，睿和智庫(kù)依據(jù)運(yùn)營(yíng)力、技術(shù)力、資管力三大核心驅(qū)動(dòng)力，評(píng)選出了“2024全國(guó)保障性租賃住房與長(zhǎng)租公寓品牌價(jià)值排行榜 ”華北區(qū)域保租房企業(yè)品牌十強(qiáng)，樂(lè)乎集團(tuán)榮譽(yù)上榜。

成立至今，樂(lè)乎已經(jīng)參與了CCB建融家園·創(chuàng)業(yè)之家等多個(gè)保租房項(xiàng)目的打造、運(yùn)營(yíng)，此次獲獎(jiǎng)，既是外界對(duì)樂(lè)乎集團(tuán)過(guò)去努力的認(rèn)可，也是對(duì)其未來(lái)發(fā)展信心的彰顯。未來(lái)，樂(lè)乎將繼續(xù)發(fā)揮輕重并舉的資管優(yōu)勢(shì)，提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)，讓租客、合作伙伴持續(xù)受益。同時(shí)，積極發(fā)揮榜樣力量，助力行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣依據(jù)。

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