近年來，隨著住房市場消費(fèi)需求的不斷多元化發(fā)展，住房租賃領(lǐng)域迎來高速發(fā)展，特別是自去年伊始，政策端對于住房租賃市場的扶持力度顯著加大，利好政策不斷釋放，為住房租賃市場高質(zhì)量進(jìn)階發(fā)展提供了充足動能。在當(dāng)前住房租賃行業(yè)運(yùn)營進(jìn)入大資管時代的背景下，保租房領(lǐng)域如何進(jìn)行市場化探索與實(shí)踐，成為行業(yè)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)。

基于此，以“持續(xù)創(chuàng)造美好租住體驗”為使命的百瑞紀(jì)集團(tuán)聯(lián)合權(quán)威媒體克而瑞長租，繼去年發(fā)布了在住房租賃行業(yè)引發(fā)熱烈反響的首部《中國住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營白皮書》后，今年再度發(fā)布了《大資管時代下，中國保租房與市場化模式研究白皮書》（以下簡稱《白皮書》），運(yùn)用抽絲剝繭的深刻分析，對中國保租房的發(fā)展歷程、政策沿革等宏觀因素，通過保租房從業(yè)主體的運(yùn)營現(xiàn)狀與模式進(jìn)行研究，探究中國保租房市場如何通過市場化租賃企業(yè)的外部力量實(shí)現(xiàn)走中國特色資產(chǎn)管理路徑的創(chuàng)新舉措和實(shí)踐方案，借助百瑞紀(jì)集團(tuán)寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗與克而瑞長租強(qiáng)大的行業(yè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)及研究深度，從而更好規(guī)避行業(yè)發(fā)展風(fēng)險，把握住未來市場風(fēng)向和行業(yè)機(jī)遇，為中國保租房運(yùn)營企業(yè)提供科學(xué)參考和運(yùn)營建議。

多重政策推動保租房蓬勃發(fā)展，國企力量迎來高峰期

2024 年第一季度，住房租賃相關(guān)政策發(fā)布數(shù)量約30條，顯示出政府正在積極推進(jìn)住房租賃市場的規(guī)范化和可持續(xù)發(fā)展?！栋灼分攸c(diǎn)關(guān)注政策的導(dǎo)向性，發(fā)現(xiàn)新政不僅關(guān)注租賃市場的供需平衡，更在權(quán)益保障和租賃供應(yīng)兩個方面進(jìn)行了深入探索，為市場的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。例如在公積金優(yōu)化、租賃供應(yīng)、金融工具和金融政策等方面，均有配套新政出臺，特別是各地政府積極為住房租賃企業(yè)營造良好的融資環(huán)境，鼓勵金融機(jī)構(gòu)為行業(yè)提供多元化信貸融資服務(wù)并推動保租房REITs試點(diǎn)業(yè)務(wù)的開展，顯示出運(yùn)用金融力量推動行業(yè)發(fā)展的態(tài)度和行動力。

宏觀層面，政策的出臺或更新，更多聚焦于市場實(shí)際需求的變化。隨著城市化進(jìn)程的加快和人口流動的增加，保租房作為解決新市民、青年人等群體住房困難問題的重要措施，為廣大人民群眾提供了更加優(yōu)質(zhì)、便捷、穩(wěn)定的住房保障，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。因此在“十四五”期間，全國各地保障性租賃住房籌建工作也在加速推進(jìn)?！栋灼芬昧?span id="rf2doxjax" class="keyword">國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，截至2023 年底，全國已完成“十四五”期間 保障性租賃住房籌建工作目標(biāo)的65.86%，為實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)奠定了堅實(shí)基礎(chǔ)。

政府通過加大對保租房項目的土地供應(yīng)和資金支持力度，鼓勵企業(yè)和社會資本參與保租房的建設(shè)，并配合制定一系列如減免稅費(fèi)、提供低息貸款等優(yōu)惠政策，降低了保租房的建設(shè)和運(yùn)營成本，加之更新提升運(yùn)營管理模式，使得保租房的籌集、建設(shè)和運(yùn)營管理走向?qū)I(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。

《白皮書》認(rèn)為，國企力量已經(jīng)站在了保障性租賃住房建設(shè)的前沿，成為首批積極實(shí)施方。這些國企憑借其在資金、資源和管理上的優(yōu)勢，為保租房的建設(shè)和運(yùn)營提供了有力支撐，為保障性租賃住房建設(shè)做出積極貢獻(xiàn)。

《白皮書》預(yù)計，隨著政策的不斷落地和市場的持續(xù)完善，住房租賃行業(yè)將迎來更加廣闊的發(fā)展空間。專業(yè)化、品牌化、規(guī)?；拈L租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)將成為市場的主流，為租客提供更加多元化、高品質(zhì)的租賃服務(wù)，推動整個行業(yè)向著更加健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

立足資產(chǎn)盤活，國企保租房聚焦資產(chǎn)增值保值

作為中國保租房行業(yè)重要的從業(yè)主體，國企在運(yùn)營保租房項目過程中具有自身顯著的特征和目標(biāo)?！栋灼吠ㄟ^對全國主要城市國企運(yùn)營項目的現(xiàn)狀與模式進(jìn)行解析，為行業(yè)提供詳實(shí)數(shù)據(jù)資料和相關(guān)專業(yè)建議。

當(dāng)前國有資產(chǎn)體量龐大，并且保持穩(wěn)步增長態(tài)勢，近年來平均增速為16.5%，大量國有資產(chǎn)亟待盤活，各部委也頻頻發(fā)布相關(guān)政策，要求國有資產(chǎn)采取多種方式盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，滿足新時期國資國企改革提質(zhì)增效需求的同時，也幫助緩解部分國企和地方政府的債務(wù)風(fēng)險和財政收支壓力。

《白皮書》注意到，國有企業(yè)特別是政府平臺企業(yè)不僅重資產(chǎn)持有量較大，而且普遍面臨缺乏資產(chǎn)的頂層規(guī)劃、資產(chǎn)管理制度不完善、資產(chǎn)甄別效果差等問題。找出可持續(xù)的資產(chǎn)盤活路徑，使資產(chǎn)匹配合適的盤活方式，有效撬動存量資產(chǎn)的新活力，使不同類別的資產(chǎn)都能夠被發(fā)掘出更大的價值，是國企項目當(dāng)下最大的挑戰(zhàn)。

分析各種資產(chǎn)運(yùn)營和盤活方式，保租房無疑是實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)增值保值的有效方式之一。通過整合資源，激活閑置資產(chǎn)的價值，不僅可以緩解住房供需矛盾，也能很好幫助閑置國有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值升值。不過凡事皆有利弊，《白皮書》總結(jié)了國有資產(chǎn)資管模式與市場化模式的差異，從社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、等方面列舉了國資籌建商業(yè)模式及退出的差異與短板，分析了國有資產(chǎn)管理模式在保租房上的具體模式，為國資主體提供了參考。

借力市場化租賃企業(yè)優(yōu)勢，探索中國特色資產(chǎn)管理路徑

國務(wù)院辦公廳2021年發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確提出，保障性租賃住房具有“政府支持基礎(chǔ)上的市場提供、享受土地及財稅金融等優(yōu)惠政策、租金低于市場水平”的特征，由此可見，保障性租賃住房是一種介于政府主導(dǎo)的公共租賃住房與純市場化租賃住房之間的中間形態(tài)。

《白皮書》認(rèn)為，中國保租房應(yīng)當(dāng)通過市場化租賃企業(yè)的外部力量，來實(shí)現(xiàn)走中國特色的資產(chǎn)管理路徑。分析對比中國保障性租賃住房的發(fā)展歷程，結(jié)合國外成熟市場的經(jīng)驗舉措，我國住房形式正在逐步轉(zhuǎn)變，從過去以產(chǎn)權(quán)為主導(dǎo)向現(xiàn)在的租購并舉模式發(fā)展，保租房正在成為我國住房保障體系的重要組成部分。

從保租房的提供方式、政府規(guī)制、財稅優(yōu)惠、租金水平、客群準(zhǔn)入條件、戶型面積等方面來看，其是介于公租房和市場租賃之間的一種中間形態(tài)，這表明我國的住房保障制度正逐漸從政府主導(dǎo)向市場主導(dǎo)過渡。因此，《白皮書》總結(jié)出保障性租賃住房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理的必要條件，即需要滿足兩大方面的必要條件：底層資產(chǎn)的性質(zhì)（項目的資產(chǎn)來源）及項目運(yùn)營的成熟度。由于國企在長租房市場化運(yùn)營、資產(chǎn)管理等方面經(jīng)驗相對不足，因此與市場化企業(yè)的合作成為了實(shí)現(xiàn)保租房資產(chǎn)有效管理的重要途徑。市場化管理模式強(qiáng)調(diào)效率、競爭和效益，而國企保租房資產(chǎn)管理則注重穩(wěn)定、安全和公益。二者結(jié)合的關(guān)鍵在于找到平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。具體而言，國企可以利用其資金、土地等資源優(yōu)勢，進(jìn)行保租房的建設(shè)和運(yùn)營；同時，引入市場化管理模式，提高保租房的運(yùn)營效率和資產(chǎn)收益。

《白皮書》認(rèn)為，市場化管理模式與國企保租房資產(chǎn)管理的有效結(jié)合，是提升保租房項目運(yùn)營效率、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要途徑。具體落地上，市場化租賃企業(yè)幫助國企實(shí)現(xiàn)保租房資產(chǎn)管理的方式主要有四種：國企投資建造、市場化租賃企業(yè)運(yùn)營管理；國企與市場化租賃企業(yè)合作共建共營；國企與金融機(jī)構(gòu)（基金公司）共建共營，市場化租賃企業(yè)提供支持；國企自建自營，市場化租賃企業(yè)輸出部分專業(yè)化服務(wù)。 拆解經(jīng)營模式，通過列舉窩趣長沙尖山湖公寓、安居美寓國際社區(qū)、深圳振業(yè)華舍公寓（下梅林店）、長沙湘江科創(chuàng)園窩趣輕社區(qū)、窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)等中國住房租賃行業(yè)資產(chǎn)管理的標(biāo)桿案例，以實(shí)例解讀了國企與市場化租賃企業(yè)有效結(jié)合的實(shí)踐路徑和創(chuàng)新模式。

風(fēng)險與機(jī)遇并存，業(yè)務(wù)多元化和模式創(chuàng)新將成為機(jī)遇抓手

面對保租房領(lǐng)域的高速發(fā)展，《白皮書》為行業(yè)參與者給出了風(fēng)險提醒和機(jī)遇分析。《白皮書》強(qiáng)調(diào)，市場化住房租賃企業(yè)在尋求保租房資產(chǎn)管理升值的過程中，必須注重前瞻性的資管思維，并持續(xù)提升資管能力，將精細(xì)化管理與數(shù)字化運(yùn)營深度融合于資產(chǎn)管理的每一個環(huán)節(jié)，對保租房的投資邏輯有全面認(rèn)知，熟悉REITs對保租房基礎(chǔ)資產(chǎn)要求并探索保租房退出的更多路徑，進(jìn)而通過專業(yè)化和品質(zhì)化的管理策略，積極探索多元化經(jīng)營模式，持續(xù)研究和滿足用戶需求，以實(shí)現(xiàn)降低經(jīng)營風(fēng)險的同時，不斷拓寬收入來源。

在風(fēng)險管理層面，《白皮書》提醒關(guān)注保租房政策的變化對租賃企業(yè)業(yè)務(wù)的影響。盡管租房市場具有長期穩(wěn)定的機(jī)制，但政策調(diào)整的風(fēng)險始終存在。政策變動導(dǎo)致支持力度減弱或政策執(zhí)行出現(xiàn)偏差，業(yè)務(wù)可能會受到直接影響。此外，運(yùn)營方的資金平衡、合作理念差異、重資產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗欠缺、規(guī)?；\(yùn)營能力不足等問題，也成為保租房領(lǐng)域可能面臨的風(fēng)險挑戰(zhàn)，需要引起高度重視。

風(fēng)險與機(jī)遇并存，《白皮書》認(rèn)為業(yè)務(wù)多元化和模式創(chuàng)新將成為行業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇抓手，隨著住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展和市場競爭的加劇，住房租賃企業(yè)逐漸認(rèn)識到資產(chǎn)管理在提升運(yùn)營效率、降低風(fēng)險、增加收益及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展中的核心作用。因此，住房租賃企業(yè)參與保租房資產(chǎn)管理正呈現(xiàn)出一種從傳統(tǒng)的運(yùn)營模式向資管模式轉(zhuǎn)變的明顯趨勢。住房租賃企業(yè)參與保租房資產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)站在推進(jìn)城市形態(tài)有機(jī)更新的維度上，助力國企真正構(gòu)建自身的資產(chǎn)管理能力，以數(shù)字化和智能化、多元化和專業(yè)化，真正做到延續(xù)微利且可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的資產(chǎn)管理模式。

結(jié)語：隨著國家政策和更多從業(yè)主體對保租房市場關(guān)注度持續(xù)攀升，這一潛力市場的可塑性、收益性等價值逐步凸顯，《白皮書》的發(fā)布，將成為大資管時代下保租房市場化發(fā)展的有益參考，也希望更多業(yè)內(nèi)精英給出寶貴思考和專業(yè)建議，歡迎大家留言進(jìn)行討論。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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