作者/邱娟

圖源/百瑞紀(jì)集團(tuán)

隨著國家住房保障政策的深入推進(jìn)，保障性租賃住房（簡稱“保租房”）在全國范圍內(nèi)迎來了爆發(fā)式增長。以上海為例，截至2024年6月底，上海全市共新增建設(shè)籌措保障性租賃住房約4.7萬套（間），新增供應(yīng)約3.4萬套（間），均超半年度工作任務(wù)量。在“十四五”期間，上海已累計(jì)建設(shè)籌措保租房37.6萬套，完成規(guī)劃新增總量的80%，這一成就令人矚目。類似的情況也出現(xiàn)在深圳、廣州、杭州等多個(gè)城市，保租房的建設(shè)和供應(yīng)均取得了顯著進(jìn)展。

跨越了簡單的“量”的積累階段，保租房轉(zhuǎn)而面臨如何實(shí)現(xiàn)“質(zhì)”的飛躍，即資產(chǎn)的保值增值問題。這不僅是政策實(shí)施成效的關(guān)鍵衡量指標(biāo)，更是關(guān)乎住房保障體系可持續(xù)性和穩(wěn)定性的核心議題。

作為一種介于政府主導(dǎo)的公共租賃住房與純市場化租賃住房之間的中間形態(tài)，保租房旨在解決大城市新市民、青年人的住房困難問題，是住房市場的“壓艙石”和“穩(wěn)壓器”。這些賦予了保租房特殊的社會效益，但它本質(zhì)上仍是固定資產(chǎn)，保值增值是第一要義。

如何實(shí)現(xiàn)？近年來，各地繼續(xù)加大政策支持力度，通過金融稅收優(yōu)惠政策、市場監(jiān)管機(jī)制等手段，為保租房項(xiàng)目提供持續(xù)動力。截止目前，國家出臺了大量扶持政策。今年上半年，圍繞金融支持，國家就連續(xù)推出了多項(xiàng)政策，希望解決資金瓶頸問題。

等待輸血不如自我造血，保租房主體積極提升資產(chǎn)管理能力、確保項(xiàng)目長期穩(wěn)定運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化更為關(guān)鍵。為了更好的助力保租房發(fā)展，百瑞紀(jì)集團(tuán)在2023年發(fā)布了《中國住房租賃行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營白皮書》的基礎(chǔ)上，再次研究發(fā)布本次2024年《大資管時(shí)代下，中國保租房與市場化模式研究白皮書》（以下簡稱“《白皮書》”）。以前瞻性的視角和專業(yè)的資產(chǎn)管理能力，百瑞紀(jì)集團(tuán)為保租房的增值和保值提供了創(chuàng)新思路和實(shí)踐案例。

據(jù)《白皮書》顯示，伴隨多元化主體參與保租房籌建政策的不斷深入，不同城市參與主體呈現(xiàn)顯著差異。在一線城市和部分經(jīng)濟(jì)活躍的二線核心城市，國企和機(jī)構(gòu)化運(yùn)營商是這一領(lǐng)域的主導(dǎo)力量；而在那些保障性租賃住房尚處于發(fā)展起步階段的城市，地方國企和政府則扮演著更為關(guān)鍵的角色。

從整體占比上來看，政府、企事業(yè)單位等國企已經(jīng)成為保租房版塊的核心供應(yīng)主體。以 2023年純租賃用地的拿地情況來看，市場呈現(xiàn)出國央企占據(jù)主導(dǎo)地位的鮮明特征。根據(jù)《白皮書》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，國央企在純租賃用地拿地中的占比高達(dá) 80%。在保租房等民生工程建設(shè)中，國企的積極參與不僅有助于提升社會福祉，還能夠有效發(fā)揮其在資金、土地等方面的資源優(yōu)勢，助推“十四五”期間保租房加速發(fā)展。

《白皮書》進(jìn)一步指出，由于國企在長租房市場化運(yùn)營、資產(chǎn)管理等方面經(jīng)驗(yàn)相對不足，市場化管理模式與國企保租房資產(chǎn)管理的有效結(jié)合，是提升保租房項(xiàng)目運(yùn)營效率、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要途徑。

經(jīng)過市場的淬煉和時(shí)間的洗禮，市場化租賃企業(yè)在投資決策、項(xiàng)目運(yùn)營等方面具備顯著優(yōu)勢。憑借專業(yè)的運(yùn)營服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的數(shù)字化系統(tǒng)以及豐富的市場經(jīng)驗(yàn)，市場化企業(yè)能夠精準(zhǔn)把握市場脈搏，實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營。

比如，在投資決策階段，市場化租賃企業(yè)可以充分利用其數(shù)字化系統(tǒng)的優(yōu)勢，進(jìn)行精準(zhǔn)選址。通過大數(shù)據(jù)分析和市場研究，企業(yè)能夠準(zhǔn)確判斷不同區(qū)域的租賃需求和潛力，從而選擇最具投資價(jià)值的地點(diǎn)。此外，市場化租賃企業(yè)還擁有豐富的市場調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，對客戶需求和市場現(xiàn)狀有深刻的理解。這使得企業(yè)能夠更好地規(guī)劃與設(shè)計(jì)產(chǎn)品，確保產(chǎn)品更加貼近租客的實(shí)際需求。在項(xiàng)目運(yùn)營方面，市場化租賃企業(yè)同樣表現(xiàn)出色，這主要得益于其靈活的管理機(jī)制、先進(jìn)的數(shù)字化工具以及深入的市場洞察力。

國企可以通過引入市場化管理模式和競爭機(jī)制，打破傳統(tǒng)的管理體制束縛，激發(fā)企業(yè)內(nèi)部活力，提高決策效率和執(zhí)行力。同時(shí)，國企可以借鑒市場化租賃企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營理念，優(yōu)化管理流程，提升資產(chǎn)管理的專業(yè)化和精細(xì)化水平。此外，國企還可以與市場化企業(yè)開展深度合作，充分利用各自的資源和優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)資源共享和互利共贏，共同推進(jìn)保租房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。

具體如何落地呢？《白皮書》系統(tǒng)梳理了四種國企運(yùn)營保租房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理的常見模式和實(shí)現(xiàn)路徑，并對此進(jìn)行了深入分析，極具行業(yè)指導(dǎo)意義。

第一種是國企投資建造、市場化租賃企業(yè)運(yùn)營管理。在這種模式下，國企負(fù)責(zé)保租房項(xiàng)目前期的投資與建設(shè)，而市場化運(yùn)營的第三方租賃企業(yè)則負(fù)責(zé)后續(xù)的租賃運(yùn)營管理工作。國企憑借自身資金優(yōu)勢和政策扶持，能夠迅速完成項(xiàng)目的投資與建設(shè)；而第三方租賃企業(yè)則憑借其豐富的市場經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的管理能力，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場推廣、租賃管理、客戶服務(wù)等工作，確保項(xiàng)目的高效運(yùn)營。雙方優(yōu)勢互補(bǔ)，共同推動保租房資產(chǎn)管理水平的提升?！栋灼分赋鲩L租運(yùn)營機(jī)構(gòu)與國資的“聯(lián)姻”現(xiàn)象正日益增多。

窩趣長沙尖山湖公寓是華新集團(tuán)清控實(shí)業(yè)攜手百瑞紀(jì)集團(tuán)共同打造的大型國際租賃社區(qū)，是長沙市第一批保障性租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)的高新科技人才和都市白領(lǐng)提供匯集了居住舒適度更高、公區(qū)配套豐富、服務(wù)體系完善等優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)住所。其中華新集團(tuán)清控實(shí)業(yè)是資產(chǎn)方，核心提供物業(yè)。而百瑞紀(jì)集團(tuán)是委托管理方，為之提供全鏈條運(yùn)營服務(wù)及資產(chǎn)委托管理，包括項(xiàng)目籌建開業(yè)、裝修設(shè)計(jì)指導(dǎo)、品牌價(jià)值輸出、運(yùn)營管理、產(chǎn)品研發(fā)支持、人才培養(yǎng)支持、IT 系統(tǒng)支持、會員管理銷售體系支持等全流程服務(wù)。

圖注：窩趣長沙尖山湖公寓

兩者通力合作，構(gòu)建了一個(gè)以住宅為載體，集合各類資源的一體化“樂活”生態(tài)圈。項(xiàng)目一上線就成功搶占市場，開業(yè)3 個(gè)月出租率已經(jīng)達(dá)到97%，月均提升 30%。值得一提的是窩趣公寓運(yùn)營團(tuán)隊(duì)成熟且精準(zhǔn)線上線下營銷手段和定價(jià)策略，并且在接待流程和銷售口徑上，百瑞紀(jì)集團(tuán)也對團(tuán)隊(duì)進(jìn)行項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)提煉、競品對抗性提煉說辭、接待禮儀等全流程培訓(xùn)。

可見，這種合作模式不僅彌補(bǔ)了國企在運(yùn)營能力上的不足，也能讓運(yùn)營企業(yè)在無需投入高昂的建造成本的情況下，實(shí)現(xiàn)更多項(xiàng)目的運(yùn)營、管理和更快的發(fā)展，雙方互補(bǔ)的合作方式，極大提高了雙方的資產(chǎn)運(yùn)營效率，提升競爭力。

第二種是國企與市場化租賃企業(yè)合作共建共營。在此模式下，國企與第三方租賃運(yùn)營企業(yè)共同參與到保租房項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營中。國企與第三方運(yùn)營企業(yè)共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資與建設(shè)，而第三方租賃運(yùn)營企業(yè)則提供專業(yè)化的運(yùn)營管理和服務(wù)支持。雙方共同制定項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃和運(yùn)營策略，確保項(xiàng)目的順利推進(jìn)和高效運(yùn)營。

以深圳振業(yè)華舍公寓（下梅林店）為例，這個(gè)項(xiàng)目是百瑞紀(jì)集團(tuán)與振業(yè)集團(tuán)共同投資的項(xiàng)目。項(xiàng)目定位為中端企業(yè)公寓——華舍公寓，配置1000 個(gè)床位，為一線城市提供員工住宿解決方案。振業(yè)集團(tuán)是深圳市屬國有上市房企，委托百瑞紀(jì)集團(tuán)運(yùn)營管理第一家企業(yè)公寓項(xiàng)目，成為國有資本與資深專業(yè)運(yùn)營商深度合作打造的企業(yè)公寓先行范例。具體落地過程中，從投資端-建設(shè)端-管理端，百瑞紀(jì)充分賦能，助力振業(yè)集團(tuán)在不增加一個(gè)專職編制的前提下，實(shí)現(xiàn) " 一體兩翼 " 中住房租賃業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)性突破。目前這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)列入政府重點(diǎn)示范項(xiàng)目，被評為深圳首個(gè)“新時(shí)代城市建設(shè)者之家”，獲得了國資委，住建部門、區(qū)政府等領(lǐng)導(dǎo)的多次考察指導(dǎo)和大力支持。

圖注：窩趣國際社區(qū) · 濟(jì)南禹瀚城

濟(jì)南首個(gè)重資產(chǎn)住宅型保障性租賃住房大型社區(qū)窩趣國際社區(qū) · 濟(jì)南禹瀚城也是由濟(jì)南軌道交通集團(tuán)資源經(jīng)營管理有限公司聯(lián)合百瑞紀(jì)集團(tuán)擎力打造。在建設(shè)端，百瑞紀(jì)集團(tuán)為其提供產(chǎn)品規(guī)劃及軟裝配置方案，負(fù)責(zé)籌建工作，組織開業(yè)典禮。運(yùn)營端，百瑞紀(jì)集團(tuán)對接政府保障性租賃住房的價(jià)格核定、資格審查、公積金劃扣接入，為項(xiàng)目提供24小時(shí)在線管家服務(wù)，每棟樓設(shè)置專門的棟長，及時(shí)解決租客需求，保證專屬化服務(wù)；配備專業(yè)物業(yè)公司、樓層安裝無死角監(jiān)控等，讓住戶擁有更高的居住安全系數(shù)；提供免費(fèi)維修、公區(qū)免費(fèi)清潔等服務(wù)，為租客解決生活瑣事；規(guī)劃黨建活動區(qū)、悅讀書吧、會客廳、健身區(qū)等共享空間，緊密貼合城市青年生活需求；運(yùn)營服務(wù)團(tuán)隊(duì)定期舉辦趣影院、運(yùn)動俱樂部等月度主題社群活動，充實(shí)青年人在各場景下的居住體驗(yàn)，成為濟(jì)南市保障性租賃住房市場中的亮眼品牌。

第三種是國企與金融機(jī)構(gòu)共建共營，市場化租賃企業(yè)提供支持。這種模式下，國企與金融機(jī)構(gòu)（如基金公司）建立合作關(guān)系，共同承擔(dān)保租房項(xiàng)目的投資建設(shè)與運(yùn)營管理工作。但雙方均不擅長住房租賃項(xiàng)目的運(yùn)營管理，通過提供專業(yè)化的運(yùn)營服務(wù)和資產(chǎn)管理建議，市場化租賃企業(yè)助力保租房資產(chǎn)管理升值。

圖注：窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)

窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)就是政企銀三方共同打造的廣州首個(gè)“混改租”項(xiàng)目，廣州日報(bào)社提供項(xiàng)目物業(yè)，建設(shè)銀行提供資金支持，百瑞紀(jì)集團(tuán)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)總包、運(yùn)營服務(wù)、采購裝修等環(huán)節(jié)。該項(xiàng)目獲得了廣州住建部門的認(rèn)定，成功領(lǐng)取租賃住房專項(xiàng)獎(jiǎng)補(bǔ)，并成為首批使用公積金交房租的試點(diǎn)項(xiàng)目。在備受政府肯定的同時(shí)，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)項(xiàng)目也頗受消費(fèi)者認(rèn)可——2024年Q1客戶滿意度97.4%，NPS 凈值95%。項(xiàng)目還曾獲2022 年度中國住房租賃產(chǎn)品力“十佳集中式公寓” 等多項(xiàng)行業(yè)榮譽(yù)，解決了周邊品質(zhì)小戶型供給不足的問題，出租率長期位于98% 以上。

第四種是國企自建自營，市場化租賃企業(yè)輸出部分專業(yè)化服務(wù)。 在此模式中，國企負(fù)責(zé)保租房項(xiàng)目的全流程全鏈條，其全鏈條運(yùn)營管理體系從“項(xiàng)目前期開發(fā)、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目籌建、運(yùn)營管理”等方面，國企自身負(fù)責(zé)把控項(xiàng)目運(yùn)營的每個(gè)節(jié)點(diǎn)，為了確保項(xiàng)目的成功開發(fā)及運(yùn)營，國企也會引入第三方企業(yè)為其提供決策咨詢、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、數(shù)字化管理系統(tǒng)等專業(yè)化服務(wù)，以提升項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量和運(yùn)營效率。

百瑞紀(jì)集團(tuán)成功為河南信陽CAZ片區(qū)大型人才公寓項(xiàng)目提供前期研策服務(wù)。首先在項(xiàng)目定位方面，針對城市及區(qū)位特點(diǎn)、人口規(guī)模、租戶需求和競品特色等進(jìn)行了多維度調(diào)研分析，結(jié)合周邊客群對租住品質(zhì)及智能化便捷需求高等特點(diǎn)，提供產(chǎn)品規(guī)劃與可實(shí)施方案；其次對戶型優(yōu)化、產(chǎn)品細(xì)分、智能化植入、租金定價(jià)、銷售鋪排策略、專業(yè)化運(yùn)營等給出合理建議，這些都獲得了國企的高度認(rèn)可。邁點(diǎn)獲悉，項(xiàng)目總體造價(jià)預(yù)算因此得到了合理控制，產(chǎn)品品質(zhì)和適用性也得到了極大提升，并將于年底實(shí)現(xiàn)一期約1200間房量的交付。

此外，在提升效率的需求下，引進(jìn)市場化租賃企業(yè)的數(shù)字化管理系統(tǒng)成為國企管理閑置資產(chǎn)的剛需。通過定制化的數(shù)字化解決方案，保租房項(xiàng)目能輕松實(shí)現(xiàn)對房源、租戶、租金等信息的實(shí)時(shí)監(jiān)控和管理，進(jìn)行智能化運(yùn)營，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。早在2020年，百瑞紀(jì)集團(tuán)就為浙大公寓提供模塊化定制服務(wù)，用于4630套公寓的管理，提升效率，降低人力成本。

系統(tǒng)上線前，浙大公寓存在一系列管理難點(diǎn)和痛點(diǎn)，比如租客信息需要純手工輸入，浪費(fèi)時(shí)間精力；租客列表關(guān)鍵信息展示不清，篩選租客效率低下；重復(fù)錄入頻繁發(fā)生，簽約時(shí)間不明確；數(shù)據(jù)只能人工統(tǒng)計(jì)，易缺失出錯(cuò)；選房至少來回6趟才能搞定……窩趣SAAS系統(tǒng)則高效的解決了這些問題，并優(yōu)化職工公寓管理流程，提高管理效率、提升服務(wù)品質(zhì)。更為重要的是系統(tǒng)擁有強(qiáng)大的監(jiān)控能力，大大提高了對系統(tǒng)問題的定位速度，還能對數(shù)據(jù)進(jìn)行更加細(xì)粒度的劃分，有利于數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)挖掘工作的進(jìn)行，這為浙大公寓的管理全面注入“數(shù)智力”，減少了人為因素，有效提升資產(chǎn)收益。

雖然四種模式側(cè)重點(diǎn)各不相同，但都有一個(gè)共性——憑借豐富的市場經(jīng)驗(yàn)和過硬的專業(yè)能力，市場化租賃企業(yè)深度參與到保租房資產(chǎn)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，細(xì)摳每一細(xì)節(jié)，實(shí)現(xiàn)多方（資產(chǎn)持有方、資產(chǎn)管理方、資產(chǎn)運(yùn)營方、租客）共利共贏。

作為持有運(yùn)營業(yè)態(tài)，保租房真正的資產(chǎn)管理模式是做到延續(xù)微利且可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。這并非易事，《白皮書》指出，大多國企并非專業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營企業(yè)，面對規(guī)模不斷增加的存量及增量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房，容易出現(xiàn)缺乏資產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)與能力的問題，最終導(dǎo)致保租房資產(chǎn)經(jīng)營效益偏低，甚或出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)揮不出來的情況。如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品、管控管理成本，如何迅速提升運(yùn)營及服務(wù)能力，如何培養(yǎng)運(yùn)營管理人才，或許都是地方國企亟待補(bǔ)齊的運(yùn)營短板。

以鄭州成發(fā)安居有限公司旗下的人才公寓項(xiàng)目安居美寓國際社區(qū)為例，截止2024年一季度末，項(xiàng)目已開業(yè)房源約3.2 萬間，管理房源規(guī)模約10萬間。鑒于美寓產(chǎn)品房源數(shù)量、服務(wù)團(tuán)隊(duì)、服務(wù)對象快速發(fā)展壯大，鄭州城發(fā)安居選擇與百瑞紀(jì)集團(tuán)、樂乎、牛油果三家住房租賃專業(yè)運(yùn)營商開展戰(zhàn)略合作，共同運(yùn)營管理美寓系列人才公寓，提升鄭州市住房租賃市場整體發(fā)展能級。

百瑞紀(jì)集團(tuán)負(fù)責(zé)其中10個(gè)組團(tuán)的16932套房，雙方分工配合，各展所長。城發(fā)安居負(fù)責(zé)政策銜接，房價(jià)和配租資格制定，物業(yè)管理和維修等；百瑞紀(jì)集團(tuán)負(fù)責(zé)房源推廣發(fā)布，營銷及招租，租客全流程服務(wù)管理，社區(qū)活動等。除此之外，百瑞紀(jì)集團(tuán)還為城發(fā)安居定制家具電器及相關(guān)物資供應(yīng)鏈解決方案。通過百瑞紀(jì)的人才儲備和培養(yǎng)體系，美寓快速完成 30 多個(gè)專業(yè)崗位配置，項(xiàng)目籌備 15 天即開業(yè)運(yùn)營。依托百瑞紀(jì) Saas 系統(tǒng)與城發(fā)安居的資產(chǎn)管理系統(tǒng)和 " 鄭好辦 " 市民系統(tǒng)融合，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和房態(tài)、項(xiàng)目發(fā)布、資格審查、租客看房及簽約、日常服務(wù)等流程數(shù)字化。全套管理和運(yùn)營服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)入優(yōu)化，使項(xiàng)目迅速進(jìn)入專業(yè)化經(jīng)營階段，高質(zhì)量完成保障性租賃住房投放運(yùn)營使命。

圖注：鄭州城發(fā)隴西美寓人才公寓

對于市場化住房租賃企業(yè)，國企的訴求是以資產(chǎn)保值增值為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)全生命周期的管理。換言之，只有具備資管思維且擁有資管能力的市場化住房租賃企業(yè)才能成為國企優(yōu)質(zhì)合作方，這也是百瑞紀(jì)集團(tuán)能深度參與不同地方保租房項(xiàng)目的本質(zhì)。

《白皮書》認(rèn)為未來，保租房市場的各參與主體將更加注重專業(yè)分工和協(xié)作，以共同推動行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。投資方將為建設(shè)方提供資金支持，同時(shí)期望通過建設(shè)方獲得相應(yīng)的資產(chǎn)回報(bào)。資產(chǎn)方為運(yùn)營商提供資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，而運(yùn)營商則憑借專業(yè)的運(yùn)營手段為資產(chǎn)帶來保值增值。

對于市場化租賃企業(yè)來說，這是機(jī)會，亦是挑戰(zhàn)。而像百瑞紀(jì)集團(tuán)這樣，擁有全鏈條資管能力，注重資產(chǎn)全生命周期管理、強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制和價(jià)值創(chuàng)造、以數(shù)據(jù)驅(qū)動決策的專業(yè)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)將更具優(yōu)勢。

展望未來，保租房市場的高質(zhì)量發(fā)展離不開國企、市場化企業(yè)以及社會各界的共同努力。百瑞紀(jì)集團(tuán)以前瞻性的視角和專業(yè)的資管能力，為保租房的增值和保值提供了創(chuàng)新的思路和實(shí)踐案例，將繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)向前發(fā)展。邁點(diǎn)期待看到更多像百瑞紀(jì)集團(tuán)這樣的專業(yè)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)涌現(xiàn)，共同推動保租房市場的可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，讓更多人享受到“住有所居”的美好生活。

免責(zé)聲明：市場有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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