對于“十四五”規(guī)劃逐漸進入市場供應(yīng)的870萬套保障性租賃住房來說，國企無疑是絕對的主導(dǎo)力量，但也不能撇開深耕行業(yè)多年的市場化租賃企業(yè)----默默深度參與建設(shè)改造和運營管理的幕后角色。

為了提升保租房項目運營效率、實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，國企選擇市場化管理模式，而如何甄選靠譜的、專業(yè)的、匹配的市場化租賃企業(yè)，成為了擺在眼前的第一道難題。

畢竟，選對了，合作共贏，皆大歡喜；選錯了，一步錯，步步錯，輕則項目達不到預(yù)期，重則國有資產(chǎn)流失。

市場巨變：保租房巨量供應(yīng)，發(fā)行REITs全面常態(tài)化

保租房正在瘋狂入市。

有多瘋狂？

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至 2023 年年底，全國累計建設(shè)籌集的保租房數(shù)量已高達約 573 萬套（間），這標志著我國已完成了“十四五”期間 870 萬套（間）目標的 65.86%。

毋庸置疑，經(jīng)過短短3年的發(fā)展，保租房已經(jīng)成為住房租賃供應(yīng)端的重要來源，并以其出色的產(chǎn)品競爭力贏得用戶的認可和喜愛。

▲圖源：百瑞紀集團 《大資管時代下，中國保租房與市場化模式研究白皮書》

與保租房熱火朝天并存的是，全面發(fā)行REITs將成常態(tài)化現(xiàn)象。

2024年7月26日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號），并自8月1日起實施。

各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目，由專業(yè)機構(gòu)自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項目，只要資產(chǎn)達標，均有條件發(fā)行REITs。

至此，住房租賃行業(yè)已形成完整的“籌集、建設(shè)、運營到退出”的商業(yè)閉環(huán)模型。

而且，這一模型的實施路徑也已經(jīng)清晰，“培育孵化租賃住房項目 + 通過 REITs 實現(xiàn)資金回收再循環(huán)滾動投資 + 做大保租房 REITs 及促進輕資產(chǎn)管理規(guī)?！?。

可以預(yù)見的是，后續(xù)將會有更多保障性租賃住房REITs推向市場。

這對資產(chǎn)項目的出租率、續(xù)租率、收益率等提出了更高的要求，從投資、建設(shè)改造、運營管理等環(huán)節(jié)就需要更專業(yè)的解決方案。

毋庸置疑，國企已經(jīng)成為保租房的中堅力量，在資金、土地等資源優(yōu)勢是無可比擬的。

▲圖源：百瑞紀集團 《大資管時代下，中國保租房與市場化模式研究白皮書》

但是，大多數(shù)國企并非專業(yè)資產(chǎn)管理運營企業(yè)，在長租房市場化運營、資產(chǎn)管理等方面經(jīng)驗相對不足，面對規(guī)模不斷增加的存量及增量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房，容易出現(xiàn)缺乏資產(chǎn)管理的經(jīng)驗與能力的問題，最終導(dǎo)致保租房資產(chǎn)經(jīng)營效益偏低，甚或出現(xiàn)資產(chǎn)價值發(fā)揮不出來的情況。

如何設(shè)計產(chǎn)品、管控管理成本、如何快速搭建高效的IT系統(tǒng)、如何迅速提升運營及服務(wù)能力，如何培養(yǎng)運營管理人才，如何在短時間內(nèi)提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，確保保租房通過后期持續(xù)運營能把資產(chǎn)價值最大化發(fā)揮出來，這些或許都是國企亟待補齊的短板。

而這些短板，恰恰是專業(yè)且靠譜的市場化租賃企業(yè)的優(yōu)勢所在。

國企保租房資產(chǎn)管理則注重穩(wěn)定、安全和公益，市場化管理模式強調(diào)效率、競爭和效益，兩者是天然互補互利的關(guān)系。

因此，國企與市場化租賃企業(yè)的合作成為了實現(xiàn)保租房資產(chǎn)有效管理的重要途徑。

嚴把四關(guān)：國企與市場化租賃企業(yè)的有效結(jié)合將面臨哪些風險？

問題來了，當國企選擇與市場化租賃企業(yè)合作，需要規(guī)避什么樣的風險，什么樣的市場化租賃企業(yè)才是專業(yè)且靠譜的資產(chǎn)管理運營商？

我們今天來講一些干貨。

百瑞紀集團在2024年《大資管時代下，中國保租房與市場化模式研究白皮書》（以下簡稱“白皮書”）提到，信息不對稱、企業(yè)不誠信、能力不足、評估標準的差異、招投標流程等存在的問題，這些都是國企在選擇市場化租賃企業(yè)需要規(guī)避的風險。

首先，如果市場化租賃企業(yè)實力不足或信譽不佳，可能給保租房項目帶來損失，影響了保租房籌集進度，后果不堪設(shè)想。

曾經(jīng)有某國企負責人吐槽，某品牌公寓運營商在合作之時表現(xiàn)出來的業(yè)務(wù)能力、技術(shù)水平和項目管理能力嚴重不足，進而影響保租房項目的進度。

要知道，“年度保障性租賃住房籌集任務(wù)完成情況納入政府績效考核”，且寫進政府部門官方公開的正式文件里。

其次，國企在選擇市場化租賃企業(yè)的過程中，可能面臨信息不對稱的問題。

市場化租賃企業(yè)為了自身利益，隱瞞關(guān)鍵信息或提供不完整的信息，導(dǎo)致國企無法實時獲取市場化租賃企業(yè)真實的經(jīng)營狀況，最后難以做出準確的合作決策。

這種信息不對稱就像什么呢，就比如婚戀市場中去相親，男女雙方會對自身條件進行一定程度的美化或隱瞞，導(dǎo)致對方獲取的信息不夠真實全面。

再者，國企與市場化租賃企業(yè)因為目標利益的差別，評估標準也會存在差異，在選擇合作的過程中，可能會因此而產(chǎn)生分歧。

國企可能更看重市場化租賃企業(yè)的資質(zhì)、資管能力及市場表現(xiàn)，而市場化租賃企業(yè)則更看重合作國企的資產(chǎn)規(guī)模、商業(yè)合作模式等。

因此這考驗了雙方的融合度，特別是市場化租賃企業(yè)的全面性及成熟的項目經(jīng)驗，能夠適配不同國企和項目的具體需求及發(fā)展階段。

最后，國企需要不斷完善招投標流程，確保技術(shù)標與商務(wù)標的設(shè)定科學與合理，防止因設(shè)定不當導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)市場化租賃企業(yè)流失或中標者無法勝任項目。

國企還需要不斷加強招投標過程中的監(jiān)管和審查，防止惡意競爭和低價中標的情況發(fā)生，確保選擇到合適的市場化租賃企業(yè)。

合作共贏：大資管時代，保租房如何甄選靠譜的市場化租賃企業(yè)

那么，規(guī)避了這些風險之后，什么樣的市場化租賃企業(yè)是專業(yè)且靠譜，值得國企選擇合作呢？

維C傳媒認為應(yīng)該具備以下幾點核心優(yōu)勢。

第一，據(jù)《白皮書》顯示，伴隨多元化主體參與保租房籌建政策的不斷深入，不同城市參與主體呈現(xiàn)顯著差異，在經(jīng)濟實力或保租房處于不同發(fā)展階段的城市來說，地方國企和政府將扮演著不同的角色，并且更加注重專業(yè)分工和協(xié)作。

因此，需要市場化租賃企業(yè)具備全方位合作模式、多元化公寓產(chǎn)品、以及應(yīng)對保租房建設(shè)不同階段的成熟經(jīng)驗。

就像百瑞紀集團這樣，深耕住房租賃市場9年，擁有全產(chǎn)品、全模式、全鏈條的“三全”模式全周期管理能力，能有效覆蓋不同合作方、不同合作場景的要求，并能夠?qū)崿F(xiàn)標準化體系輸出。

第二，在調(diào)研決策階段，市場化租賃企業(yè)需要能夠準確判斷不同產(chǎn)品在不同區(qū)域的租賃需求和潛力，從而選擇最具投資價值的地點以及營銷策略。

國企在選擇市場化租賃企業(yè)合作時，切勿被企業(yè)“動動嘴皮子”迷惑了，而是看企業(yè)是否有實地調(diào)研能力，是否有豐富的市場表現(xiàn)力，以數(shù)據(jù)驅(qū)動決策的專業(yè)化運營機構(gòu)將更具優(yōu)勢。

百瑞紀集團在IT技術(shù)方面的打磨，為其在大數(shù)據(jù)挖掘、會員體系和數(shù)字化營銷等方面為調(diào)研決策提供助力，這些數(shù)字化工具不僅能夠幫助企業(yè)更好地了解客戶需求和市場趨勢，還能夠優(yōu)化資源配置、降低運營成本，從而提高運營效率。

資料顯示，百瑞紀集團早于2020年就獲批成為國家級高新技術(shù)企業(yè)，今年1月還獲得國家“專精特新”認定。在行業(yè)中可算是屈指可數(shù)。

第三，保租房作為微利的民生行業(yè)，同時受制于國企內(nèi)部管理機制的復(fù)雜性和缺乏市場靈活性，在資產(chǎn)運營效率上較為欠缺，而專業(yè)的市場化租賃企業(yè)應(yīng)該具備靈活的管理機制、精細化運營能力以及深入的市場洞察力，以此提高運營效率，進而保證國企資產(chǎn)項目的增值保值。

百瑞紀集團注重資產(chǎn)全生命周期管理，包括從項目前期開發(fā)、產(chǎn)品定位、項目籌建、運營管理等方面，把控項目運營的每個節(jié)點，確保每個項目收益的最大化；強調(diào)風險控制和價值創(chuàng)造，通過專業(yè)的資產(chǎn)運營能力、高效的管理團隊和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗等核心優(yōu)勢，成功地幫助眾多國企盤活閑置或低效資產(chǎn)。

第四，運營團隊搭建成為國企籌建保租房的痛點，市場化租賃企業(yè)則積累了專業(yè)的人才團隊，一方面能夠確保項目運營的安全穩(wěn)定性，另一方面通過雙方合作，國企還可以借此培養(yǎng)自己的運營團隊。

在人才團隊建設(shè)方面，百瑞紀集團搭建新員工培訓體系、管理人才培訓體系和專業(yè)技術(shù)培訓體系等健全的人才培養(yǎng)和激勵機制，能夠滿足國央企住房租賃品牌大量項目開業(yè)的需求，并且經(jīng)過百瑞紀集團長達9年時間的實操應(yīng)用，已經(jīng)成為非常專業(yè)且靠譜的“智囊團”。

此外，還可以從客戶滿意度、運營安全性、穩(wěn)定性、品牌美譽度等方面綜合評估……

總之，市場化租賃企業(yè)比做保租房的國企更早布局租賃住房賽道，更深度參與產(chǎn)業(yè)全周期，更透徹了解客戶、產(chǎn)品、市場，更懂得如何應(yīng)對瞬息萬變的市場，更清楚如何計算好每一個項目的“經(jīng)濟賬本”，而國企在篩選租賃企業(yè)的時候，更應(yīng)該從各個維度做好評判，從而選出最優(yōu)合作伙伴。

攜手并進：激活市場引擎，保租房的理想合作伙伴

哲學家尼采說：不蛻皮的蛇只有死路一條，人類也不例外。

同樣，企業(yè)也不例外。

國企下場做保租房，選擇與市場化租賃企業(yè)合作的案例比比皆是。

在鄭州，鄭州城發(fā)安居選擇百瑞紀集團，共同運營管理美寓系列人才公寓。

城發(fā)安居負責政策銜接，房價和配租資格制定，物業(yè)管理和維修等；百瑞紀集團負責房源推廣發(fā)布，營銷及招租，租客全流程服務(wù)管理，社區(qū)活動等，并依托百瑞紀 Saas 系統(tǒng)與城發(fā)安居的資產(chǎn)管理系統(tǒng)和“鄭好辦”市民系統(tǒng)融合，實現(xiàn)資產(chǎn)和房態(tài)、項目發(fā)布、資格審查、租客看房及簽約、日常服務(wù)等流程數(shù)字化。

▲鄭州安居 隴西美寓人才公寓 圖源：百瑞紀集團

除此之外，百瑞紀集團還為城發(fā)安居定制家具電器及相關(guān)物資供應(yīng)鏈解決方案。

通過百瑞紀的人才儲備和培養(yǎng)體系，快速完成30多個專業(yè)崗位配置，項目籌備15天即開業(yè)運營。

雙方分工配合，各展所長，共同提供“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好朋友”的專業(yè)公寓運營內(nèi)容，使項目迅速進入專業(yè)化經(jīng)營階段，高質(zhì)量完成保障性租賃住房投放運營使命。

在湖南長沙，經(jīng)過對眾多品牌公寓的深入了解和比較，華新集團清控實業(yè)選擇百瑞紀集團，共同打造湖南長沙第一批保障性租賃住房----窩趣長沙尖山湖公寓。

▲窩趣長沙尖山湖公寓 圖源：百瑞紀集團

作為資產(chǎn)方，華新集團清控實業(yè)提供合作物業(yè)。

作為項目委托運營方，百瑞紀集團則提供全鏈條運營服務(wù)及資產(chǎn)委托管理，包括項目前策調(diào)研、納保建議及指導(dǎo)、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、供應(yīng)鏈金融支持、籌備建設(shè)、運營管理、產(chǎn)品研發(fā)支持、人才培養(yǎng)支持、IT系統(tǒng)支持、會員管理銷售體系支持等全流程服務(wù)。

值得一提的是，通過百瑞紀團隊針對項目人群定位及商圈調(diào)研顯示，項目周邊校園教育資源豐富，且聚集了眾多高新科技人才和都市白領(lǐng)，百瑞紀團隊認為原本的單間房型并不能匹配用戶需求，因此提出產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃。

通過將較為單一的大單間改成多功能子母房，并增加了廚房等配套，能夠滿足眾多青年人和創(chuàng)業(yè)精英的同時，也為周邊名校的家庭提供溫馨舒適的居住選擇。

戶型的改造豐富了產(chǎn)品線，提高了溢價能力，并且讓項目的用戶滿意度攀爬到93%。

同時，由于在納保方面有一定經(jīng)驗積累，百瑞紀團隊為項目的納保也提供了建議與指導(dǎo)。團隊依據(jù)當?shù)?span id="rf2doxjax" class="keyword">政府規(guī)定，組織材料申報，銜接住建住保處驗收工作，并且按照建議制定整改方案，最終成功幫助項目納保并申請補貼，得到了清控實業(yè)的高度認可。

窩趣長沙尖山湖公寓于今年3月1日正式開業(yè)，當時到訪客戶較少，大部分客戶對于項目的品質(zhì)及價值點沒有足夠的認知，導(dǎo)致項目出租率不高。

對于新開項目如何提高入住率，百瑞紀集團運營團隊早已輕車熟路。線上，通過各種自有及外部獲客能力強的渠道引流合作，帶來精準的客戶線索，再跟進及轉(zhuǎn)化；線下，門店管家、銷售、分銷團隊會定期對周邊產(chǎn)業(yè)園、3公里范圍企業(yè)進行拜訪、宣講、拓展，每月完成不低于20家企業(yè)拜訪，獲取大型企業(yè)租房需求，給予宿舍定制。

▲窩趣長沙尖山湖公寓 房間實拍 圖源：百瑞紀集團

窩趣長沙尖山湖公寓共計1272套（間），開業(yè)3個月，出租率已經(jīng)達到97%，月均提升30%。

除了鄭州城發(fā)安居公司、華新集團，百瑞紀集團與廣州日報社、廣州城投、湖南湘江集團大科城公司、深圳振業(yè)集團、濟南軌道交通集團等各地國資平臺企業(yè)合作多個項目，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)、窩趣長沙尖山湖公寓、鄭州城發(fā)安居美寓國際社區(qū)、深圳振業(yè)華舍公寓、長沙湘江科創(chuàng)園窩趣輕社區(qū)、窩趣國際社區(qū)·濟南禹瀚城......

這一棟棟聳立于全國各地的高樓，是國企選擇百瑞紀集團實現(xiàn)合作共贏最生動的注腳，寄托了新市民新青年“住有所居住有宜居”的樸素情懷，承載著城市吸引人才、留住人才的美好愿景。

成立于2015年，深耕行業(yè)9年，百瑞紀集團憑借有口皆碑的實力，在國企的朋友圈不斷擴大，與國企合作項目已占到百瑞紀集團近兩年簽約量7成以上。

截至2024年第三季度，百瑞紀集團通過瑰悅、窩趣、華舍3個不同定位的品牌以及6條產(chǎn)品線，擁有已開業(yè)房量66415套（間），儲備規(guī)模量97754套（間），占據(jù)行業(yè)TOP5地位。

結(jié)語

在長坡厚雪的住房租賃賽道上，既要社會效益，又要經(jīng)濟效益；既要懷有利他之心，又要長期主義者的堅守；既要國企責任擔當?shù)闹袌粤α?，又要像百瑞紀集團這樣的專業(yè)力量。

國企選擇市場化租賃企業(yè)，雙方不是“誰進誰退”“此消彼長”的關(guān)系，而是共生共贏，你進我也進的合作關(guān)系。

雙方攜手并進，讓新市民新青年享受到“住有所居住有宜居”的美好租住生活！

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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