租房領(lǐng)域從來不缺爭議話題。在長租公寓、租房資產(chǎn)證券化之后，最近引起關(guān)注和討論的新話題是“N+1”(租房隔斷)。

近日，蘇州市人大常委會對《蘇州市出租房屋居住安全管理條例(草案)》(以下稱草案)進(jìn)行了一審。草案規(guī)定，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、車庫、地下儲藏室、未設(shè)置外墻窗戶的房間，不得出租供人員居住;符合安全出租條件的出租房屋，人均承租建筑面積不得低于12平方米。

值得注意的是，原先的規(guī)定是“不允許客廳出租”，而草案對出租房屋的要求是未設(shè)置外墻窗戶，且人均承租建筑面積不得低于12平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著“N+1”合法化在地方城市層面進(jìn)入實(shí)際探索階段。

事實(shí)上，上海、成都、武漢等城市早先也相繼發(fā)布過對“N+1”模式利好的地方性政策文件，但在不同時間、不同地點(diǎn)，“N+1”總是會有不同待遇：有的地方合法，有的地方違規(guī);有時候合乎規(guī)定，有時候被集中整治。

該如何看待“N+1”的租房模式，如何處置租房隔斷?

“N+1”監(jiān)管：有的地方合法，有的地方整治

早在2016年，“N+1”的租房模式就被公開提及。有關(guān)部門認(rèn)為，在一些大城市，特別是租賃市場供求關(guān)系比較緊張的地方，為滿足青年人、新市民的住房租賃需求，允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，并將研究制定現(xiàn)有住房改造后按間出租的條件、人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)以及單間最多居住人數(shù)等辦法，確保房屋住用安全。

之后，成都、武漢等城市相繼發(fā)布了允許“N+1”模式的地方性文件。2017年1月，廣東省允許住宅可以按規(guī)范改造后出租;2017年12月，成都出臺規(guī)定，要求住宅改造后出租人均面積不得低于4平方米。

2018年1月，武漢市正式發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房租賃服務(wù)企業(yè)代理經(jīng)租社會閑散存量住房的試行意見》，規(guī)定單套住房內(nèi)使用面積12平方米以上的客廳，可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，同時承租人人均住房使用面積不得低于5平方米。

雖然有的地方政策允許將客廳“打隔斷”出租，但住建部門尚未針對“N+1”模式出臺統(tǒng)一的規(guī)范意見。而且，在一些地方“N+1”是被禁止的。2017年8月，北京出臺監(jiān)管文件要求，以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租。同年9月，位于北京的蛋殼公寓多套公寓屋內(nèi)的隔斷墻被政府相關(guān)部門強(qiáng)制拆除。2017年11月，北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)新建村一家名為“聚福緣”的公寓發(fā)生火災(zāi)，共造成19人死亡，8人受傷。據(jù)稱該公寓房間進(jìn)行了多次隔斷。此后，北京全市范圍內(nèi)開展了為期40天的安全隱患排查及清理整治，重點(diǎn)整治場所包括出租房屋、出租公寓。

即使是最近對“N+1”模式釋放善意的蘇州，也曾開展過對包括隔斷在內(nèi)的租房行為的整治行動。今年4月，蘇州多處租賃房屋發(fā)生火災(zāi)。此后，蘇州針對“三合一”場所(倉庫/生產(chǎn)車間/宿舍在同一棟建筑物上)、出租房(群租房)開展為期100天的集中整治專項行動。全市共排查“三合一”場所7.9萬余家，群租房16.6萬余家。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，蘇州的政策沒有明確提及“N+1”合法化，該文件和住建部相關(guān)文件都要求，不得分割房間。而且目前個別城市試點(diǎn)“N+1”做法的前提，是客廳要做安全測試。

已成業(yè)內(nèi)通行做法，“N+1”爭議中前行

雖然“N+1”在不同地方享受的政策待遇各有不同，但實(shí)際上這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)通行的做法。

國泰君安證券今年1月發(fā)布的關(guān)于武漢允許符合條件的客廳改造后出租的研究報告稱，在早期多地對“N+1”的默許下，公寓企業(yè)已經(jīng)投入大量成本做了大量“N+1”房源。將客廳打隔斷做出一個居住單間的做法相當(dāng)普遍，而“N+1”模式也被運(yùn)用在分散式長租公寓中，多出來的房間租金早已成為這些企業(yè)盈利的重要來源。該報告還指出，“N+1”模式被廣泛運(yùn)用于分散式公寓，在提升租賃市場供給的同時，還能增加機(jī)構(gòu)盈利能力。

11月16日，在第二屆品牌公寓CEO年會上，魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳表示，當(dāng)前中國租房市場仍然存在著結(jié)構(gòu)性錯配的問題。開發(fā)商建設(shè)的商品房一般面積很大，對應(yīng)家庭居住需求，而租房市場的主力消費(fèi)人群是單身的年輕人，其租房需求一般面積更小，更注重性價比，租房供需錯配導(dǎo)致房屋租賃企業(yè)有時必須要改造一些房型，以匹配需求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對業(yè)主交付的房屋進(jìn)行改造后出租，在大城市有比較大的市場需求。雖然這類做法不能大幅降低租房成本，但對于大城市的租房者來說，租金一個月即使只能便宜200元，也是好的。

趙秀池則指出，打隔斷的做法未必會平抑租房價格，因為打隔斷出來的房間也是按正常房間出租的，除非限定一套住房的房租總價，否則打隔斷并不會明顯降低租金水平。她認(rèn)為，允許“N+1”的城市需要細(xì)化具體的監(jiān)管措施，包括是否允許“N+2”、“N+3”，打隔斷后房間面積應(yīng)該控制在多少平方米以上。

從實(shí)踐看，對房屋的“N+1”改造的確存在一些問題，最為明顯的一個隱患就是，為增加盈利空間而肆意擴(kuò)大“N+1”的界限，讓“N+1”變成“N+2”、“N+3”甚至群租房。

去年，某長租公寓創(chuàng)始人在公開場合表示，不改變客廳結(jié)構(gòu)，僅加一層非承重墻和門，不算改變房屋結(jié)構(gòu)，不違反相關(guān)規(guī)定。對此說法，張大偉明確表示，在住建部相關(guān)規(guī)定沒有重新定義房屋結(jié)構(gòu)的情況下，加墻也屬于改動房屋結(jié)構(gòu)。目前政策對此行為是不允許的，如果開了口子，就會有越來越多這樣的行為。

“放開‘N+1’，就會有更多的‘N+2’。目前這些企業(yè)其實(shí)都是違規(guī)運(yùn)營。”在張大偉看來，正是因為有了隔斷，才有那么多資本進(jìn)入租房市場。但租房隔斷本身是不安全的，不僅改變了消防條件，也改變了整個建筑物的荷載和承重。在一棟樓里打隔斷，樓上樓下的建筑荷載都受到影響。

租房供給的蛋糕如何做得更大

監(jiān)管政策并未全國統(tǒng)一，“N+1”仍在爭議中前行，該如何建設(shè)租房供給長效機(jī)制?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，還應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化監(jiān)管規(guī)則，并提供更多元化的租房供給。

11月16日，V領(lǐng)地青年社區(qū)CEO周君強(qiáng)在第二屆品牌公寓CEO年會上強(qiáng)調(diào)，租房行業(yè)的消防安全非常重要，尤其是分布式的租賃公寓往往缺乏系統(tǒng)的消防設(shè)施，如果開展了“N+1”的改造，更應(yīng)該重視這一問題。“剛剛進(jìn)入行業(yè)的人首先要考慮安全問題。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前租房“N+1”改造模式盡管還缺乏規(guī)范，但己存在濫用現(xiàn)象。要避免出現(xiàn)更多的消防等安全問題，既需要鼓勵長租企業(yè)積極收儲房源，增加租賃規(guī)模和供給;也要在監(jiān)管層面積極增加土地供應(yīng)，把租房供給的蛋糕做得更大。

張大偉指出，增加租賃住房供給還有很多更安全的手段，例如增加集體用地供給等。“打隔斷帶來的結(jié)果是不可預(yù)測的，這是一個無奈之舉。”趙秀池表示，隨著租賃需求更加多元化，不能僅著眼于“打隔斷”的低端需求，也要兼顧中高端的租賃需求，政策工具應(yīng)該更多考慮增加租賃住房的整體數(shù)量，并且針對不同的收入人群提供相適應(yīng)的租賃住房。她建議，各城市可以把低效利用的廠房、閑置的商業(yè)辦公類房屋改造成長租公寓或集體宿舍。

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