深圳出臺(tái)新規(guī)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間再造，舊廠房可通過(guò)改擴(kuò)建提高容積率。南方日?qǐng)?bào)記者 何俊 攝

為更好地盤(pán)活存量土地資源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用，深圳市政府于近日出臺(tái)《深圳市扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》(下稱《管理規(guī)定》)。5月20日，深圳市規(guī)劃和自然資源局對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)解讀，該局副局長(zhǎng)王策飛介紹，深圳全市符合該政策規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用地約88平方公里，理論上可在不新增加1平方米建設(shè)用地情況下，增加1.6億平方米產(chǎn)業(yè)空間。“可以說(shuō)，這是深圳產(chǎn)業(yè)空間再造、產(chǎn)能再擴(kuò)大、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大舉措。”

企業(yè)新增產(chǎn)業(yè)空間只能自用不得轉(zhuǎn)讓

《管理規(guī)定》中所指的產(chǎn)業(yè)用地包括工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地以及包含以上兩個(gè)功能的混合用地。對(duì)這些用地進(jìn)行容積調(diào)整則是指在維持原土地用途不變情況下增加建筑面積。

據(jù)了解，深圳市在2000年之前批準(zhǔn)的工業(yè)廠房容積率比較低，一般只有1.6左右，在客觀上留下了調(diào)高容積率的可能。如果按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)提高到3—4，釋放的產(chǎn)業(yè)空間則能實(shí)現(xiàn)倍增。這個(gè)《管理規(guī)定》實(shí)施后，將充分滿足企業(yè)擴(kuò)大產(chǎn)能需求，允許企業(yè)在原有廠房的基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)建，增加產(chǎn)業(yè)空間，并大大壓縮審批流程，提高效率。初步估算，全市符合該政策規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用地約88平方公里。

王策飛介紹，《管理規(guī)定》將所有已出讓產(chǎn)業(yè)用地全部納入可申請(qǐng)范圍，但招拍掛出讓用地、城市更新項(xiàng)目用地、土地整備置換用地要求全部建成并完成規(guī)劃驗(yàn)收滿兩年;此外，在土地用途方面，適用范圍包括工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地等產(chǎn)業(yè)用地;同時(shí)，因規(guī)劃調(diào)整而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)用地之間相互轉(zhuǎn)換提高容積的可參照本規(guī)定執(zhí)行。

為更好支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，充分滿足不同產(chǎn)業(yè)、不同主體、不同用地差別化的建設(shè)需求，進(jìn)一步支持已批未建用地提容增建、已建用地因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)而開(kāi)展的加改擴(kuò)及拆除重建，提出產(chǎn)業(yè)用地容積及容積率調(diào)整可通過(guò)新建、改建、拆建及三種方式組合的路徑實(shí)施，這就給予了土地使用權(quán)人更多的選擇。

為保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，防止產(chǎn)業(yè)空心化以及房地產(chǎn)化，《管理規(guī)定》要求產(chǎn)業(yè)用地容積及容積率調(diào)整應(yīng)嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，由產(chǎn)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃等進(jìn)行審查，并嚴(yán)格要求產(chǎn)業(yè)用地提高容積及容積率后增加的建筑面積用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！豆芾硪?guī)定》明確普通工業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)增加建筑面積情形中不得轉(zhuǎn)讓的工業(yè)廠房及相應(yīng)輔助設(shè)施(物業(yè)用房、配電用房)不計(jì)收地價(jià);無(wú)償移交政府的建筑面積產(chǎn)權(quán)歸政府、不計(jì)收地價(jià);符合深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的，適用產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向修正系數(shù)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地成本顯著降低。

王策飛介紹，企業(yè)新增的產(chǎn)業(yè)空間按照規(guī)定只能自用，不得轉(zhuǎn)讓。出租方面則在《管理規(guī)定》明確規(guī)定，出租比例原則上不超過(guò)新增建筑面積的20%，且應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議中明確約定租賃面積比例、租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃對(duì)象及違約處置措施。因此，在后續(xù)的管理中，應(yīng)按產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議的相關(guān)要求操作進(jìn)行。

涉及建筑物拆除房齡應(yīng)大于10年

《管理規(guī)定》中明確，產(chǎn)業(yè)用地容積調(diào)整涉及拆除建(構(gòu))筑物的，拆除的建(構(gòu))筑物建成時(shí)間應(yīng)大于10年(含10年)。建成時(shí)間以規(guī)劃驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收時(shí)間確定;未辦理驗(yàn)收的，可通過(guò)衛(wèi)星影像圖等方式判定建成時(shí)間。

拆除的建(構(gòu))筑物面積原則上不得超過(guò)合法已建建筑面積的50%，且拆除建(構(gòu))筑物基底面積不得超過(guò)原宗地面積的30%。但有兩種情況不受拆除比例的限制：一是宗地面積大于5萬(wàn)平方米，且實(shí)際合法已建成建筑面積容積率在1.0以下(含1.0)的;二是因公共利益需要拆除部分或全部受影響的建(構(gòu))筑物的。

深圳市規(guī)劃和自然資源局介紹，之所以規(guī)定這兩類特殊情況，目的是為落實(shí)公共利益，便于超大規(guī)模超低利用效率產(chǎn)業(yè)地塊合理、高效利用和重新布局，允許超大地塊拆除全部建筑物后建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳面積大于5萬(wàn)平方米且容積率小于1.0的工業(yè)用地共計(jì)336宗，面積3986公頃，分別占工業(yè)用地總數(shù)的3.99%和工業(yè)用地總面積的17.28%。因此，有必要對(duì)該部分用地進(jìn)行全拆，充分挖掘產(chǎn)業(yè)用地空間。

強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入監(jiān)管助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

王策飛表示，《管理規(guī)定》的出臺(tái)可以取得三方面的預(yù)期效果：

一是提容增效后預(yù)計(jì)可增加產(chǎn)業(yè)空間1.6億平方米。據(jù)初步分析，全市符合該政策規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用地約88平方公里，理論上如全部按此政策實(shí)施，可在不新增加1平方米建設(shè)用地情況下，增加1.6億平方米產(chǎn)業(yè)空間。

二是通過(guò)有效的鼓勵(lì)措施，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體和企業(yè)的積極性。這些鼓勵(lì)措施包括：提容增效的路徑豐富多元，市場(chǎng)主體的選擇空間較大;在用地成本上，通過(guò)免除普通工業(yè)用地地價(jià)，享受產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向系數(shù)，提升對(duì)市場(chǎng)主體的吸引力;在辦理程序上，能簡(jiǎn)則簡(jiǎn)，讓市場(chǎng)主體充分享受到“放管服”改革的紅利。

三是提容增效的同時(shí)，優(yōu)先保障公共利益。主要措施包括：優(yōu)先無(wú)償移交規(guī)劃確定的公共利益用地，并以新增建筑面積的15%為核算基準(zhǔn)貢獻(xiàn)一定面積的建筑物，充分保障了公共利益的實(shí)現(xiàn)和公共項(xiàng)目落地;強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、產(chǎn)權(quán)限制和后期監(jiān)管，確保增加的建筑面積用于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，防止產(chǎn)業(yè)空心化和房地產(chǎn)化傾向，讓各項(xiàng)優(yōu)惠措施實(shí)實(shí)在在落在實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展上來(lái)。

目前，深圳市規(guī)劃和自然資源局及各區(qū)管理局已經(jīng)做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，有提容需求、盼望已久的企業(yè)單位可按規(guī)定向管理局提出申請(qǐng)。在審批方面，將大力精簡(jiǎn)程序，實(shí)行管理局、區(qū)二級(jí)審批流程，審批時(shí)間預(yù)計(jì)由原來(lái)的6—12個(gè)月壓縮為2—3個(gè)月。

■釋疑

新規(guī)“工改工”

針對(duì)單宗土地

《管理規(guī)定》與城市更新“工改工”有何區(qū)別?深圳市規(guī)劃和自然資源局介紹，首先，《管理規(guī)定》不受拆除重建區(qū)的范圍限制，處置單元為單一合法的宗地;在拆除建筑物的建成年限上由城市更新的15年縮減為10年;在拆除建筑物比例上，區(qū)別于城市更新拆除重建60%及以上建筑面積要求，《管理規(guī)定》明確拆除建筑物比例按照建筑面積不超過(guò)50%和占地面積不超過(guò)30%進(jìn)行雙控。

更為明確的區(qū)分則是，在產(chǎn)限限制方面，《管理規(guī)定》嚴(yán)格規(guī)定新增的建筑面積只限自用，不得轉(zhuǎn)讓，而城市更新是可以分割轉(zhuǎn)讓的;另外，在產(chǎn)權(quán)監(jiān)管上，《管理規(guī)定》要求嚴(yán)格按照《產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議》約定進(jìn)行監(jiān)管;在操作程序上，《管理規(guī)定》相比城市更新程序少了更新計(jì)劃、規(guī)劃等環(huán)節(jié)，直接由管理局審批。

總體來(lái)說(shuō)，《管理規(guī)定》“工改工”要求單宗地、原主體建設(shè)、部分拆除、產(chǎn)權(quán)限自用，屬于對(duì)原出讓合同延續(xù)的處置方式。城市更新“工改工”要求更新單元(多宗土地)、主體多樣化建設(shè)、全部拆除、產(chǎn)權(quán)無(wú)限制，屬于產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)業(yè)重構(gòu)的處置方式。

關(guān)鍵詞： 強(qiáng)化 產(chǎn)業(yè) 準(zhǔn)入