時代中國盈利縮水，是疫情下眾多房企的縮影，截至目前，有開發(fā)商盈利同比已跌去七八成之多。

“受新冠肺炎疫情影響，集團個別項目進行折扣優(yōu)惠，因此銷售結(jié)轉(zhuǎn)對毛利率下降有所影響。”在8月18日舉行的中期業(yè)績會上，時代中國(01233.HK)董事會主席岑釗雄表示。

17日晚間，時代中國公布上半年業(yè)績，期內(nèi)集團營業(yè)額149.25億元，同比下降約6.4%;公司擁有人應(yīng)占利潤15.37億元，同比下降約3.6%;核心凈利潤18.299億元，同比增長約1.3%;毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%。

除去疫情影響，時代中國上半年沒有實現(xiàn)城市更新項目的轉(zhuǎn)化，因此沒有獲得相應(yīng)收入;銷售結(jié)轉(zhuǎn)項目多位于毛利率較低的區(qū)域，如江門、鶴山等，毛利率較高的產(chǎn)品收入確認比例也較去年同期有所下降。

時代中國盈利縮水，是疫情下眾多房企的縮影，截至目前，有開發(fā)商盈利同比已跌去七八成之多。因深耕大灣區(qū)市場、舊改項目儲備充裕，時代中國抗風(fēng)險性尚可。其管理層表示，繼續(xù)看好國內(nèi)樓市，有信心完成全年目標(biāo)。

全年銷售目標(biāo)不變

時代中國成立于1999年，為香港聯(lián)合交易所上市企業(yè)，公司總部位于廣州，多年來持續(xù)深耕珠三角地區(qū)。據(jù)時代中國發(fā)布的2019年度業(yè)績數(shù)據(jù)，2019年，時代中國銷售額783.6億元，在克而瑞中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中排名第38位。

作為還未跨入千億大門的房企，時代中國仍有規(guī)模訴求。時代地產(chǎn)上半年合同銷售約325.7億元，總建筑面積約為234.2萬平方米。按823億元全年銷售目標(biāo)計算，該公司已完成39.57%。

從業(yè)績貢獻看，粵港澳大灣區(qū)占大頭，整體貢獻占比近87%，其中佛山、廣州排名前兩位，銷售額占比分別為29%、25.6%。“上半年4%左右的銷售額增速是可以的，集團有信心完成全年銷售目標(biāo)。”岑釗雄表示。

相較于受疫情沖擊嚴重的房企，時代中國半年業(yè)績表現(xiàn)尚可。以北京城建(600266.SH)為例，上半年該集團實現(xiàn)營業(yè)收入34.38億元，同比下降45.1%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤2.52億元，同比下降78.81%。

聚焦商業(yè)地產(chǎn)市場的太古地產(chǎn)(01972.HK)，上半年營業(yè)收入65.51億港元，同比下滑13%。撇除投資物業(yè)估值變動后，公司股東應(yīng)占溢利37.53億港元，同比下滑80%;每股盈利0.64港元，同比下滑80%。

小房企生存空間同樣表現(xiàn)不佳。上半年，臥龍地產(chǎn)(600173.SH)實現(xiàn)營業(yè)收入4.86億元，同比下降38%;實現(xiàn)營業(yè)利潤1.71億元，同比下降40.9%;歸屬于上市公司股東的凈利潤1.31億元，同比下降41.76%。

“千億級房企往往是全國布局，而時代中國無論是銷售還是土地儲備情況，都聚焦在粵港澳大灣區(qū)——位于大灣區(qū)的土儲占比近90%。”岑釗雄稱，集團已完成第一個階段的業(yè)務(wù)布局，在這個區(qū)域大概率可做到1100億元的規(guī)模。

與此同時，時代中國逐步向外擴張，布局中國高增長地區(qū)，如西南區(qū)域的成都，華中區(qū)域的武漢、長沙，以及以杭州為代表的華東區(qū)域。截至2020年6月30日，集團總土地儲備約2180萬平方米，足夠未來三至五年發(fā)展所需。

雖然房企業(yè)績受到疫情極大沖擊，但岑釗雄仍看好下半年及未來中國樓市，并認為房地產(chǎn)仍是國內(nèi)經(jīng)濟增長的重要基石。“企業(yè)也不希望杠桿太高，城市分化下，樓市局部會有亮點，發(fā)展更快、更活躍的地區(qū)，房價會有所上漲。”

其他房企管理層表達了類似看法。在2020博鰲房地產(chǎn)論壇上，旭輝控股(00884.HK)董事局主席林中認為，從2018年開始到2037年的20年，中國房地產(chǎn)將邁入平穩(wěn)增長的時代，房地產(chǎn)企業(yè)要順勢而為、與時俱進。

以城市更新撬動土儲

8月18日，廣東惠州仲愷陳江街道白云山片區(qū)，一宗城市更新地塊以底價5.7億元成功出讓，競得人為惠州市時代愷悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(時代中國)，樓面價為1096元/平方米。

這是時代中國最新一次拿地動作。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，時代中國2019年拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為233.97億元、783.6億元、3370億元，在TOP50房企中分別位列第41、38、39位，該集團今年正逐步加大拿地力度。

據(jù)時代中國管理層介紹，截至2020年6月底，時代中國分別于佛山、長沙以及東莞購入7幅地塊，土地收購成本總額約為42.64億元。值得注意的是，時代中國的拿地渠道更多專注于城市更新項目，以降低土儲成本。

7月28日，位于廣州黃埔科學(xué)城的兩宗宅地入市競拍，總用地面積為12.38萬平方米，最終兩宗地塊均由時代中國以底價摘得，總成交價為67億元，這兩宗地均涉及舊改項目。

岑釗雄稱，“房企未來持續(xù)發(fā)展很大程度和土地儲備、獲得土儲的能力有關(guān)，也和公司整體經(jīng)營能力、風(fēng)險把控能力有關(guān)。”他認為在風(fēng)險可控的情況下，時代中國不需要用非常極端的方法擴張。

實際上，隨著房企融資環(huán)境逐步收緊，最大程度發(fā)揮資金效用、低成本拿地是不得已而為之。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上周房企境內(nèi)外融資(含計劃)金額約254.8億元，融資金額環(huán)比下降16.9%。

以杠桿撬動規(guī)模越來越難，國內(nèi)又對建設(shè)用地供應(yīng)實行較嚴格的管控制度，大型城市通過新增土地、新建房產(chǎn)實現(xiàn)擴張的道路越走越窄，對樓市存量資產(chǎn)進行更新盤活成為推動城市發(fā)展的必經(jīng)之路。

截至2020年6月30日，時代中國城市更新項目總數(shù)超過150個，潛在總建筑面積約5200萬平方米。岑釗雄表示，今年集團預(yù)計有10個項目將轉(zhuǎn)化出來，總建筑面積200多萬平方米，貨值大約為700億元。

年初，時代中國曾表示，今年將拿出250億元至300億元的資金購置土地。“未來拿地預(yù)算的整個策略沒有改變，依舊會優(yōu)先選擇城市更新項目，在當(dāng)前已布局區(qū)域?qū)ふ覚C會，聚焦大灣區(qū)城市更新項目。”岑釗雄表示。

與此同時，時代中國還謀求借產(chǎn)城業(yè)務(wù)獲取土地，截至2020年6月30日，佛山愛車小鎮(zhèn)和創(chuàng)客小鎮(zhèn)兩個產(chǎn)城項目已落地，總建筑面積超過120萬平方米。產(chǎn)城業(yè)務(wù)模式成功落地，也將為其業(yè)務(wù)增長帶來新動力。

時代中國上半年一直試圖降低融資成本。期內(nèi)發(fā)行境內(nèi)公司債63億元，加權(quán)平均成本5.4%，較原債務(wù)降低2.7個百分點;發(fā)行銀團債折合2億美元，融資成本5.7%，較原債務(wù)降低近1個百分點。

報告期內(nèi)，時代中國的凈負債比率71%，現(xiàn)金及銀行結(jié)余總額345.33億元，較去年底增加17.9%，且是短期負債的1.4倍。

集團首席財務(wù)官牛霽旻在上述業(yè)績會上表示：時代中國總負債587億元，一年內(nèi)到期的短債241億元，占比41%。從短債構(gòu)成來看，超90%是境內(nèi)外公開市場的公司債，目前均已完成置換，暫時沒有短期到期債務(wù)償還壓力。(孫夢凡)

關(guān)鍵詞： 國內(nèi)樓市