來源：新浪財(cái)經(jīng)房產(chǎn)|大眼樓管王永

10月21日，大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布公告，稱公司額外發(fā)行的1.3億美元優(yōu)先票據(jù)于聯(lián)交所上市。這筆優(yōu)先票據(jù)到期日為2022年7月30日，票面利率為12.375%。

2019年以來，公司發(fā)行的海外債利率就居高不下，最低為11.5%。較高的融資成本帶來大量的利息支出，上半年利息總額高達(dá)6.63億元，超過2019年凈利潤。

截至上半年，公司109.65億元有息負(fù)債中，銀行貸款僅占35%。一年內(nèi)（或按要求）償還的有息負(fù)債金額為48.71億元，而公司賬面現(xiàn)金為28.26億元，現(xiàn)金不足以覆蓋短債。

大發(fā)地產(chǎn)海外發(fā)債利率高達(dá)12.375% 現(xiàn)金不足以覆蓋短債

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，下半年以來，內(nèi)地房企發(fā)行海外債的票面利率中位數(shù)為7.25%，大發(fā)地產(chǎn)融資利率遠(yuǎn)超中位數(shù)。

從2019年以來大發(fā)地產(chǎn)融資成本就居高不下，2019年到現(xiàn)在總共發(fā)行過五次優(yōu)先票據(jù)，票面利率最高達(dá)到13.5%，最低為11.5%。所得款項(xiàng)主要用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2020年6月30日，大發(fā)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率為78.51%，凈負(fù)債率為112.8%。有息負(fù)債總額約為109.65億元，較2019年底增加18.72億元。上半年其財(cái)務(wù)費(fèi)用為9571萬元，資本化利息為5.68億元，二者加起來達(dá)到6.63億元，超過公司2019年凈利潤。

一年內(nèi)（或按要求）償還的有息負(fù)債金額為48.71億元，較2019年底增加15.51億元，而公司賬面現(xiàn)金為28.26億元，現(xiàn)金不足以覆蓋短債。

上半年大發(fā)地產(chǎn)營業(yè)收入34.72億元，同比下滑12.63%；凈利潤為1.41億元，同比下滑55.29%。其中占收入99%的銷售物業(yè)確認(rèn)收益由上年同期39.44億元下滑至34.36億元，下滑12.9%。公司解釋稱原因?yàn)椋阂?，新冠疫情的爆發(fā)一定程度上影響了向客戶交付物業(yè)；二，上半年交付的位于嘉興及湖州的售價(jià)較低的項(xiàng)目建筑面積較大。

上半年公司毛利率由去年全年的22.93%下滑至20.12%；凈利率則由8.12%下滑至5.03%。

從現(xiàn)金流來看，上半年大發(fā)地產(chǎn)出現(xiàn)了2018年以來首次經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流的凈流出，流出金額達(dá)到38.48億元，融資活動(dòng)則流入31.83億元。

權(quán)益占比低 不斷拿地推高平均成本

大發(fā)地產(chǎn)總部位于上海，業(yè)務(wù)主要位于長三角區(qū)域。在克而瑞上半年全口徑銷售額排行榜上，大發(fā)地產(chǎn)位列第87名。

上半年，大發(fā)地產(chǎn)連同合營及聯(lián)營企業(yè)錄得合同銷售金額約112.08億元，同比增長57.6%。累計(jì)合同建筑面積80.08萬平方米，增長35.9%。

不能忽視的是，伴隨上半年銷售額的快速增長，權(quán)益占比迅速降低。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)，2020年上半年大發(fā)地產(chǎn)權(quán)益銷售金額為66.6億元，權(quán)益占比為59.46%。比2019年的67%減少超過7個(gè)百分點(diǎn)。

上半年公司銷售主要位于溫州、寧波、杭州、合肥、常州等二三線城市，其中溫州、寧波、杭州三個(gè)城市加起來占到銷售額的52%。確認(rèn)的銷售收益同樣主要來自舟山、嘉興、溫州等長三角城市。平均售價(jià)13996元每平方米，比去年的13550元每平方米增加446元。

大發(fā)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備一直不算充裕，2019年擁有土地儲(chǔ)備500萬平方米，按照當(dāng)年155萬平方米的銷售面積估算，僅夠開發(fā)兩三年。2019年公司新增土儲(chǔ)270萬平方米，今年上半年再度增加190萬平方米土儲(chǔ)。

不斷拿地，逐漸推高了公司的土儲(chǔ)成本，上半年新增土儲(chǔ)平均成本為5974元每平方米，比2019年增長近12%。2019年公司全部土儲(chǔ)的平均地價(jià)為4460元，今年上半年則增至4890元，約占當(dāng)期售價(jià)的35%。

從上半年新增土儲(chǔ)來看，光溫州就占到31%。業(yè)務(wù)過度集中于長三角二三線城市，在一定程度上制約了大發(fā)地產(chǎn)的發(fā)展，公司近年來也開始向成渝地區(qū)拓展，上半年成都新增土儲(chǔ)占到21%。

自身規(guī)模較小的大發(fā)地產(chǎn)，目前既面臨不斷補(bǔ)充土儲(chǔ)帶來的資金需求，又面臨融資壓力。截至上半年，公司109.65億元有息負(fù)債中，低息的銀行貸款僅占35%，發(fā)行的海外債票面利率則高達(dá)11%以上。在監(jiān)管“三條紅線”出臺(tái)后，公司高速擴(kuò)張的計(jì)劃可能要放緩了。

關(guān)鍵詞： 大發(fā)地產(chǎn)