亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)穩(wěn)步但不均衡的回暖格局
新冠肺炎疫情給亞洲經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重影響,不過(guò)隨著亞洲各國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇,尤其是各國(guó)央行持續(xù)維持較低利率水平,并通過(guò)寬松的財(cái)政和貨幣政策助推經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)穩(wěn)步但不均衡的回暖格局。在韓國(guó),房?jī)r(jià)陷入不降反升、“越調(diào)越漲”的怪圈,成為擺在決策者面前的難題;在新加坡,盡管經(jīng)濟(jì)低迷,房地產(chǎn)業(yè)卻逆勢(shì)而行,市場(chǎng)表現(xiàn)韌性十足;在柬埔寨,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的供大于求,但是受多重利好影響,金邊等主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然前景良好。
韓國(guó)房?jī)r(jià)越調(diào)越漲
本報(bào)記者 楊 明
韓國(guó)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策試圖“冷卻”樓市,但房?jī)r(jià)卻“越調(diào)越漲”。韓國(guó)政府未來(lái)將把政策重點(diǎn)集中在擴(kuò)大住房供應(yīng)上。
2020年,韓國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷了過(guò)去9年來(lái)最快的增長(zhǎng),同比漲幅達(dá)5.36%。此輪上漲始于2016年,次年就職的韓國(guó)總統(tǒng)文在寅盡管從上臺(tái)伊始就展現(xiàn)了迎擊房地產(chǎn)泡沫的決心,截至去年底共出臺(tái)24輪調(diào)控政策試圖“冷卻”樓市,但韓國(guó)房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了“越調(diào)越漲”的怪象。首爾公寓的平均交易價(jià)格從2017年5月的每套6.06億韓元(約合人民幣352.1萬(wàn)元)漲到2020年12月的9.47億韓元(約合人民幣550.2萬(wàn)元),漲幅達(dá)56%。
擴(kuò)大供給平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期
針對(duì)韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀,韓國(guó)相關(guān)部門官員在接受記者采訪時(shí)表示,本屆政府對(duì)大城市中心老舊小區(qū)的拆遷改造持消極態(tài)度,給民眾以住房供應(yīng)不足的預(yù)期,并被市場(chǎng)投機(jī)者所利用。韓國(guó)政府似乎也找到了癥結(jié)所在,文在寅在今年1月11日的新年賀詞中表示,將把政策重點(diǎn)集中在擴(kuò)大住房供應(yīng)上。
2月4日,韓國(guó)政府公布新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策,宣布針對(duì)鐵路沿線地區(qū)、準(zhǔn)工業(yè)地區(qū)、低層建筑居住區(qū)實(shí)行由政府親自指定區(qū)域、公共機(jī)構(gòu)主導(dǎo)項(xiàng)目推進(jìn)的公共住宅綜合項(xiàng)目,計(jì)劃到2025年在全國(guó)大城市新增住房供應(yīng)83.6萬(wàn)套。其中在首爾和京畿道地區(qū)分別新增32.3萬(wàn)套和29.3萬(wàn)套,住房供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)文在寅政府之最。國(guó)土交通部長(zhǎng)官卞彰欽表示,政府還將改善住房申購(gòu)制度,新增住房中的80%將實(shí)行限價(jià)房制度,為新婚夫婦、生平首套住房購(gòu)買者和40歲上下無(wú)房家庭創(chuàng)造更多的購(gòu)買住房機(jī)會(huì)。
大幅提升房產(chǎn)公示價(jià)格
自2005年以來(lái),韓國(guó)政府每年3月都發(fā)布全國(guó)范圍內(nèi)具體到每一套房產(chǎn)的政府公示價(jià)格。公示價(jià)格是韓國(guó)人測(cè)算個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅、綜合房地產(chǎn)稅等持有稅的基準(zhǔn),也與繳納國(guó)民健康保險(xiǎn)等社會(huì)公共負(fù)擔(dān)費(fèi)用相關(guān)聯(lián),因此公示價(jià)格的調(diào)整將極大地影響韓國(guó)人的稅費(fèi)支出。
本月16日,韓國(guó)國(guó)土交通部公示了最新的全國(guó)房產(chǎn)公示價(jià)格,相較去年漲幅均值達(dá)到19%,這是近14年來(lái)的最大上漲。其中公示價(jià)格超過(guò)9億韓元(約合人民幣523.3萬(wàn)元)的住房共有52.46萬(wàn)套,占全國(guó)住房總量的3.7%,而去年這一數(shù)字為30.94萬(wàn)套,同比增幅達(dá)到69.3%。根據(jù)韓國(guó)的規(guī)定,公示價(jià)格高于9億韓元的住房將被征收高額的綜合房地產(chǎn)稅。以首爾江南地區(qū)公示價(jià)格超過(guò)20億韓元(約合人民幣1162.8萬(wàn)元)的房屋為例,房主需繳納的綜合房地產(chǎn)稅約1000萬(wàn)韓元(約合人民幣5.8萬(wàn)元)。一些去年無(wú)需繳納綜合房地產(chǎn)稅而今年公示價(jià)格又突破9億韓元的住房,房主需繳納的持有稅漲幅幾近翻倍。韓國(guó)政府正是希望借此增加房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)者的持有成本,達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。由于韓國(guó)各項(xiàng)房地產(chǎn)稅的起算日期為6月1日,專家預(yù)測(cè),會(huì)有一部分擁有多套住宅的家庭,為規(guī)避較多稅費(fèi),選擇在3月至4月緊急出售手中的多余住房。
加大稅收杠桿力度
稅收是韓國(guó)政府敲擊房地產(chǎn)泡沫的又一根“大棒”。根據(jù)最新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)稅收標(biāo)準(zhǔn),從今年6月起,擁有3套及以上(政府指定的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)擁有2套及以上)住房的家庭,綜合房地產(chǎn)稅稅率將由0.6%至3.2%上調(diào)至1.2%至6.0%。在交易環(huán)節(jié),目前的轉(zhuǎn)讓稅基礎(chǔ)稅率為6%至45%,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)的2套及以上住宅在此基準(zhǔn)上上浮10%,3套及以上住宅上浮20%。而從今年6月起,多套住宅轉(zhuǎn)讓稅的稅率最高將達(dá)65%至75%,這還未包括地方所得稅。
另外,韓國(guó)政府從去年開(kāi)始推進(jìn)“公示價(jià)格現(xiàn)實(shí)化計(jì)劃”,即爭(zhēng)取在2030年以前,使房產(chǎn)公示價(jià)格達(dá)到市場(chǎng)實(shí)際交易價(jià)的90%。參照首爾去年住房平均成交價(jià)9.65億韓元(約合人民幣561萬(wàn)元),到2030年將有約一半的首爾住房需繳納綜合房地產(chǎn)稅,而今年這一比例是16%。
市場(chǎng)出現(xiàn)降溫跡象
如果說(shuō)韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2月4日政府新調(diào)控政策出臺(tái)后還只是持觀望態(tài)度的話,今年的房產(chǎn)公示價(jià)格就猶如一盆冰水,讓越來(lái)越多在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的韓國(guó)人恢復(fù)了清醒。根據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)網(wǎng)站“Asil”提供的信息,3月16日當(dāng)天首爾的掛房量較一個(gè)月前(2月16日)猛增了16.8%,光州、大邱、京畿道等地的漲幅更是高達(dá)35%、28.7%和19.2%。從房屋交易來(lái)看,房產(chǎn)成交價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。首爾江南區(qū)、江東區(qū)、九老區(qū)的一些公寓成交價(jià)格均較日前最高成交價(jià)有所下滑,一路上行的房?jī)r(jià)走勢(shì)受到了遏制。
但如果就此判斷韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情拐點(diǎn)已現(xiàn)還為時(shí)尚早,文在寅政府的當(dāng)務(wù)之急是如何避免去年首爾房?jī)r(jià)“降3000萬(wàn)(韓元),漲1億(韓元)”的現(xiàn)象再現(xiàn)。
同時(shí)還必須看到此輪房地產(chǎn)政策的一些負(fù)面影響。一些未參與炒房的單套住房家庭可能面臨更重的稅務(wù)負(fù)擔(dān),多套住房家庭很可能將稅負(fù)向租戶傳導(dǎo)。由于住房支出約占韓國(guó)人可支配收入的三分之一,相關(guān)費(fèi)用的增加勢(shì)必在一定程度上抑制韓國(guó)民眾的消費(fèi)意愿,最終給亟需盡快走出新冠肺炎疫情沖擊的韓國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大考驗(yàn)。
新加坡量化寬松提升樓市
本報(bào)駐新加坡記者 蔡本田
2021年第一季度,新加坡房地產(chǎn)業(yè)交易需求強(qiáng)勁,量?jī)r(jià)齊升。新加坡政府在高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)的同時(shí),已準(zhǔn)備好隨時(shí)采取降溫措施。
2021年第一季度,新加坡房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)低迷中繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng),延續(xù)了去年經(jīng)濟(jì)下行中逆勢(shì)有力增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。組屋、公寓和豪華住宅交易活躍,各種類型的寫(xiě)字樓買賣興旺,市場(chǎng)人氣集聚高漲,房產(chǎn)交易量?jī)r(jià)齊升。
今年前2個(gè)月,新加坡房地產(chǎn)業(yè)交易需求強(qiáng)勁,有點(diǎn)“火爆”。3月4日,新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)SRX發(fā)布的預(yù)估數(shù)據(jù)顯示,2月份的轉(zhuǎn)售組屋數(shù)量同比增長(zhǎng)29.8%,整體價(jià)格同比上漲8.3%,轉(zhuǎn)售價(jià)格已連續(xù)8個(gè)月上漲。1月份,組屋成交2165套,同比增長(zhǎng)29.8%。同期,新私宅售出1609套,環(huán)比增長(zhǎng)32.2%,創(chuàng)2018年7月份以來(lái)的最高銷量。今年將有25530套組屋達(dá)到滿5年的最低居住年限,經(jīng)濟(jì)師預(yù)計(jì)組屋轉(zhuǎn)售市場(chǎng)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭,成交量全年或可超過(guò)2.5萬(wàn)套。
新加坡經(jīng)濟(jì)在去年創(chuàng)歷史紀(jì)錄地下行和今年仍在低迷的情況下,房地產(chǎn)業(yè)為何能闊步逆勢(shì)而行,并且交易活躍、需求強(qiáng)勁呢?
首先,新加坡資本市場(chǎng)資金增加和流動(dòng)充裕。全球經(jīng)濟(jì)在新冠肺炎疫情的巨大沖擊下,各國(guó)都不同程度地采取量化寬松措施,大量印鈔并投入市場(chǎng),導(dǎo)致資本市場(chǎng)充裕,加之全球利率處于超低水平,為防止通貨膨脹帶來(lái)的貨幣貶值,大量各類資本流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。新加坡作為世界金融中心之一,情況也是如此。
其次,新加坡家庭擁有的凈財(cái)富值增加提升了購(gòu)買力。根據(jù)新加坡金融管理局發(fā)布的《金融穩(wěn)定評(píng)估》報(bào)告,新加坡家庭的凈財(cái)富(家庭資產(chǎn)扣除家庭債務(wù))在2019年第三季度是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的3.8倍,2020年第三季度已增加至4.4倍。社會(huì)家庭的現(xiàn)金與銀行存款等總流動(dòng)資產(chǎn)額也已超過(guò)總負(fù)債額。在經(jīng)濟(jì)氛圍整體不好的環(huán)境下,為保持貨幣資產(chǎn)增值,投入房地產(chǎn)是相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小且盈利的不錯(cuò)選擇。
再次,新加坡居民的樂(lè)觀情緒帶動(dòng)交易活躍。疫情防控已邁入解封的第三階段,加上疫苗接種計(jì)劃有序推進(jìn),進(jìn)一步提振了居民對(duì)樓市的樂(lè)觀情緒,加之政府售地計(jì)劃土地供應(yīng)量有限、開(kāi)發(fā)商私宅庫(kù)存量下降、開(kāi)發(fā)商近期推出新樓盤、市場(chǎng)可供交易的組屋數(shù)量增加,以及部分屋主轉(zhuǎn)售私宅套利等因素,帶動(dòng)非有地私宅轉(zhuǎn)售價(jià)格繼續(xù)上漲。
最后,境外客戶和資金的流入起到了間接助推作用。新移民的購(gòu)房需求,外來(lái)企業(yè)客戶對(duì)私宅的租賃需求等,對(duì)市場(chǎng)也起到一定支撐作用。仲量聯(lián)行(JLL)2月份的一份報(bào)告指出,隨著亞太地區(qū)國(guó)家恢復(fù)內(nèi)部旅游,來(lái)自中國(guó)的科技、資產(chǎn)管理與金融企業(yè),以及國(guó)際企業(yè)擴(kuò)大區(qū)域規(guī)模的投資將繼續(xù)增加,對(duì)疫情期間相對(duì)低迷的辦公寫(xiě)字樓的租金將起到支撐作用,新加坡的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)料將明顯好轉(zhuǎn)。
新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)去年以來(lái)交易“火熱”的現(xiàn)象,已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注。2月16日,新加坡副總理兼經(jīng)濟(jì)政策統(tǒng)籌部長(zhǎng)及財(cái)政部長(zhǎng)王瑞杰表示,低利率可能造成房地產(chǎn)價(jià)格扭曲,導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險(xiǎn),政府不愿看到房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)超越宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。
目前,新加坡政府在高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)健康成長(zhǎng)的同時(shí),已準(zhǔn)備好隨時(shí)采取降溫措施,相關(guān)嚴(yán)厲調(diào)控政策已箭在弦上。新加坡貿(mào)工部預(yù)測(cè),2021年GDP將增長(zhǎng)4%至6%。經(jīng)濟(jì)師分析認(rèn)為,即使政府出手適度干預(yù),預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持整體量?jī)r(jià)齊升、穩(wěn)中增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
柬埔寨房產(chǎn)市場(chǎng)供大于求
本報(bào)駐金邊記者 張 保
從2019年下半年開(kāi)始,由于受到全球和柬埔寨經(jīng)濟(jì)下滑的影響,住宅、寫(xiě)字樓、商鋪和酒店式公寓等均出現(xiàn)了不同程度的供大于求。新冠肺炎疫情更使柬埔寨房地產(chǎn)業(yè)驟然遇冷。
房地產(chǎn)業(yè)一直是柬埔寨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一,也是外來(lái)直接投資的重點(diǎn)領(lǐng)域。首都金邊曾在2018年以16.78%的房?jī)r(jià)漲幅和29.4%的投資回報(bào)率領(lǐng)跑全球。根據(jù)柬埔寨國(guó)土、城市規(guī)劃和建設(shè)部數(shù)據(jù),2019年柬埔寨建筑業(yè)共吸引了114億美元投資,同比增長(zhǎng)98.4%。
從2019年下半年開(kāi)始,由于受到全球和柬埔寨經(jīng)濟(jì)下滑的影響,住宅、寫(xiě)字樓、商鋪和酒店式公寓等均出現(xiàn)了不同程度的供大于求。2020年,受到新冠肺炎疫情影響,柬埔寨房地產(chǎn)業(yè)更是驟然遇冷。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì),全年批準(zhǔn)建筑項(xiàng)目數(shù)略增1%,達(dá)到4841個(gè),但是投資額卻降至78億美元,下降32.7%。
以首都金邊為例,2020年新增公寓3778個(gè)單元,同比增加17.6%。各檔次公寓售價(jià)和租金均出現(xiàn)下跌。商業(yè)地產(chǎn)方面,金邊全年新增11座中央寫(xiě)字樓,面積同比增加34%,租用率卻下降了7.8%。新增5個(gè)購(gòu)物中心,面積同比增加17.6%,租用率同樣下降5.9%。2020年全年僅新增一處酒店式公寓,甲級(jí)和乙級(jí)酒店式公寓的平均租金均大幅下跌13.45%和10.08%。世邦魏理仕預(yù)測(cè),2021年將有更多各類型產(chǎn)品入市,供大于求的情況將進(jìn)一步加劇,售價(jià)和租金還將繼續(xù)走低。
柬埔寨摩根地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁永軍表示,2021年雖然住宅項(xiàng)目啟動(dòng)不多,但準(zhǔn)備入場(chǎng)的貨量龐大,預(yù)計(jì)住宅的去庫(kù)存和租賃水平恢復(fù)仍需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的時(shí)間。盡管2020年四季度寫(xiě)字樓租金下滑趨勢(shì)有所放緩,釋放出相對(duì)積極的信號(hào),但普通寫(xiě)字樓招商仍較困難。
樂(lè)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)曲士勤表示,金邊公寓多為高容積率的單體樓,這些項(xiàng)目為了快速回籠資金,自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來(lái)不斷下調(diào)售價(jià),帶動(dòng)了市場(chǎng)趨勢(shì)下行。
鑒于柬埔寨政府在抗疫和經(jīng)濟(jì)救助方面的良好表現(xiàn),丁永軍對(duì)柬埔寨經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇充滿信心。他表示,在柬埔寨政府發(fā)布的《2019—2023年國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃》中,有164億美元用于改善基礎(chǔ)設(shè)施,這將大大推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程,進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得更大發(fā)展。
曲士勤認(rèn)為,2020年以來(lái),各國(guó)央行紛紛通過(guò)貨幣寬松政策刺激經(jīng)濟(jì)。此時(shí)將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn),是民眾資產(chǎn)保值增值的最佳方式。金邊是柬全國(guó)人口最多的城市。按照規(guī)劃,到2035年,金邊將被建設(shè)成為可以容納500萬(wàn)人口的國(guó)際大都市。人口增量帶來(lái)的住房需求,預(yù)示著柬埔寨尤其是金邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大增長(zhǎng)前景。而《中柬自貿(mào)協(xié)定》和《區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定》的簽署,談判接近完成的《韓柬自貿(mào)協(xié)定》和即將出臺(tái)的新《投資法》,以及2022年?yáng)|盟系列峰會(huì)和2023年?yáng)|南亞運(yùn)動(dòng)會(huì)的舉辦,必將吸引各國(guó)政要和商旅人士前來(lái),有望帶動(dòng)柬埔寨經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁反彈,房地產(chǎn)業(yè)也將迎來(lái)新的發(fā)展紅利。
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