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土地新規(guī)下,房企拿地邏輯將如何調(diào)整?

早在今年2月,“2021年自然資源部住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻會(huì)議及相關(guān)文件”就透露出了諸多信息:全國多個(gè)重點(diǎn)城市的住宅土地掛牌迎來調(diào)控,規(guī)定每年掛牌不得超過三次,且住宅土地集中發(fā)布公告、集中組織出讓。

在“雙集中”的土地新政下,北京市發(fā)布首批集中出讓土地信息:2021年3月,首批掛牌共30宗土地,涉及北京市12個(gè)區(qū),總起拍價(jià)1035億元。土地新政的落地或?qū)⑸羁逃绊懙绞袌龊椭T多房企。正如萬科董事會(huì)主席郁亮所言:今年土地集中供應(yīng)要求企業(yè)資金有很大的彈,其源頭是“房住不炒”。

北京“一年三供”溢價(jià)率或得到控制

北京的第一次集中供地達(dá)到了2020年全年供應(yīng)地塊數(shù)量的70%。根據(jù)官方公告,本次推出土地后,北京于2021年還會(huì)有兩次土地掛牌,分別在7月和11月。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),北京今年首批計(jì)劃出讓住宅用地主要分布在朝陽區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū),這三個(gè)區(qū)計(jì)劃出讓規(guī)劃建筑面積在全市占比,分別為25.3%、19.0%、15.3%。

包括北京在內(nèi),目前已有二十余城推出“集中供地”新政??硕鸱治龇Q,在多城集中供地的大背景下,參與集中供地的各個(gè)城市均已形成了競爭關(guān)系。

長春站在了新政“執(zhí)行者”的前列,3月15日便掛牌了首批51宗集中出讓的地塊。

3月26日,廣州正式發(fā)布“集中供地”公告:掛牌48宗土地,掛牌總價(jià)超900億元,土地用途包括一、二類居住用地、商業(yè)用地等,總建面達(dá)到去年規(guī)模的60%。

3月29日,南京集中對(duì)外推出33宗商品住宅類用地,合計(jì)總出讓面積217.79萬方米。

而根據(jù)3月31日晚間天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的公告顯示,天津此次一次掛牌58宗住宅用地,土地面積合計(jì)約375.5萬方米,總起始價(jià)約502.9億元。

此外,杭州、鄭州、濟(jì)南等城市也已出臺(tái)了相應(yīng)政策。從政府層面,供地新政將多幅地塊集中推向市場,可緩解土地稀缺、追抬地價(jià)的局面。

合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為,新政下,房企會(huì)將資金集中在熱門地塊內(nèi),該類地塊的競爭白熱化程度或許更高,可能會(huì)使局部地塊出現(xiàn)高溢價(jià)。“但整體土地均溢價(jià)率應(yīng)該會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢。”郭毅說。

與此同時(shí),在觸及價(jià)格上限后,競自持、“7090”等一系列已有出讓規(guī)則的疊加下,北京的地塊已按照熱度、配套等區(qū)別被劃分為幾個(gè)層次。“相對(duì)而言,最可能產(chǎn)生‘地王’的區(qū)域,土地價(jià)格會(huì)被更嚴(yán)格地限制。”郭毅分析道。

房企分化或加劇亟待拓寬拿地渠道

土地新規(guī)下,房企拿地邏輯將如何調(diào)整?

郭毅稱,集中供地新政使得整體市場供應(yīng)相對(duì)集中,對(duì)于企業(yè)而言,如何提高自己的周轉(zhuǎn)速度,在拿地之后盡快實(shí)現(xiàn)搶先入市,才是項(xiàng)目在區(qū)域競爭當(dāng)中率先破局的核心。

“對(duì)于頭部房企而言,未來可能需要聯(lián)合各方一起去拿地,這樣可以更好地控制土地成本,和其他企業(yè)之間形成優(yōu)勢互補(bǔ)關(guān)系。”郭毅說,“而對(duì)于中小房企來說,一些‘撿漏’的機(jī)會(huì)也將出現(xiàn)。”

正如龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績會(huì)上表示:“集中供地政策對(duì)高杠桿公司或中小公司可能會(huì)有一些壓力,對(duì)優(yōu)質(zhì)房企來說,應(yīng)該是利好。”

克而瑞研究中心分析,2021年年初,房企拿地延續(xù)了去年下半年以來的謹(jǐn)慎態(tài)度。“雙集中”新政落地后,供給側(cè)的變革將引發(fā)行業(yè)新一輪洗牌,龍頭房企優(yōu)勢將進(jìn)一步放大,在舊改、收并購、合作拿地等方面有所布局的企業(yè)將會(huì)迎來新的機(jī)遇。

而與此同時(shí),土地新政對(duì)于對(duì)“招拍掛”依賴較強(qiáng)的房企而言至關(guān)重要,而拿地渠道多元的房企也許并不會(huì)受太大影響。正如郭毅所言,除招拍掛之外,房企應(yīng)拓寬拿地渠道,例如在市場上尋求一些合作或收購機(jī)會(huì)、切入城市中舊改和棚改等,以開拓更大的市場空間。

包括保利、中海在內(nèi)的諸多房企均表示,在集中供地競爭比較激烈的情況下,將加強(qiáng)公司在招拍掛以外獲取土地的能力。文并攝/齊悅

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