中華網(wǎng)財經(jīng)4月23日訊：“三條紅線”下房企融資增幅受控于其自身債務(wù)的增長，拆分物業(yè)平臺上市成了眾多房企的必選項，而通過并購快速擴大物業(yè)平臺規(guī)模又是其實現(xiàn)收入快速增長的手段。據(jù)統(tǒng)計，2020年共有17家物業(yè)公司成功上市，遠超2019年的12家，創(chuàng)下了物業(yè)上市以來的最高峰，而弘陽服務(wù)也是其中一員。

據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，2020年末，弘陽服務(wù)在管項目數(shù)量為159個，合約面積3990萬平方米，在管建筑面積為2701萬平方米，同比增長71.4%。盡管在規(guī)模上仍處于行業(yè)中等偏下位置，但近年來增速迅猛。

填補汽博城物管領(lǐng)域空白 附三年業(yè)績承諾收購高力控股子公司80%股權(quán)

圖片來源弘陽集團官微截屏

最新?lián)腙柗?wù)發(fā)布公告稱，該公司擬以7353.6萬元的代價收購高力集團旗下負責家居港及汽博城物業(yè)管理服務(wù)公司的80%股權(quán)。

圖片來源弘陽服務(wù)公告截屏

公告顯示，4月20日，弘陽服務(wù)的間接全資附屬公司弘生活物業(yè)管理、高力控股及目標公司訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，弘生活物業(yè)管理同意7353.6萬元收購而高力控股同意出售高力物業(yè)及江蘇高力美家（即目標公司）各80%股權(quán)。

目標公司作出三年業(yè)績承諾，其中2021年承諾營業(yè)收入4240萬元，承諾利潤881萬元；2022年承諾營業(yè)收入4876萬元，承諾利潤1013萬元；2023年承諾營業(yè)收入5607萬元，承諾利潤1165萬元。倘目標公司在業(yè)績承諾期內(nèi)任何財政年度未能達到承諾營業(yè)收入及/或承諾凈利潤，高力控股須以現(xiàn)金逐年向弘陽服務(wù)作出補償。

資料顯示，目標公司共擁有12項物業(yè)管理服務(wù)項目，簽約總建筑面積約為119.47萬平方米，并就彼等所有簽約項目共享相同的管理團隊。收購事項完成后，目標公司將各由弘生活物業(yè)管理及高力控股分別持有80%及20%權(quán)益，目標公司及高力物業(yè)的附屬公司于2020年12月31日的未經(jīng)審核合并資產(chǎn)凈值約為人民幣2202.09萬元。

對于此次收購，弘陽服務(wù)表示，此次收購填補了集團在汽車博覽城物業(yè)管理細分領(lǐng)域的空白，在后疫情時代宏觀經(jīng)濟復速的背景下，汽車產(chǎn)業(yè)園及汽車博覽城物業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，該公司有望在此新的細分賽道取得新突破。同時，目標公司作為總部位于南京本土的物業(yè)管理公司，此次收購事項將有利于達致該集團于該區(qū)域內(nèi)的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，并擴大該集團在江蘇省、吉林省、湖南省等區(qū)域的業(yè)務(wù)的規(guī)模和覆蓋范圍促進本公司的增值服務(wù)及其他業(yè)務(wù)的發(fā)展，進而為公司帶來新的增長機會。

營收利潤大增難掩盈利能力偏弱

對于弘陽服務(wù)的業(yè)績狀況，中華網(wǎng)財經(jīng)獲悉，此前弘陽服務(wù)發(fā)布的2020年財報顯示，期內(nèi)，弘陽服務(wù)實現(xiàn)了規(guī)模與收入雙增長。其中，社區(qū)增值服務(wù)收入增長超300%尤為突出，對整體毛利率提升起到有效助推作用。業(yè)績發(fā)布會上，弘陽服務(wù)財務(wù)總監(jiān)賈杰表示，2020年，公司整體增值服務(wù)收入占比在整個收入的占比較2019年有顯著的提升，大約提升了10個百分點，特別是社區(qū)增值服務(wù)提升了11.4%，使得整個收入結(jié)構(gòu)也得到改善。

值得注意的是，盡管弘陽服務(wù)2020年營收利潤均有超過50%上漲，但盈利能力仍然是其一大弱點。年報顯示，公司2020年凈利潤率9.55%，同比下降1.8個百分點，這一指標在物業(yè)服務(wù)行業(yè)中屬于較低水平。

數(shù)據(jù)顯示，作為物業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)凈利潤位列行業(yè)第一，凈利率為17.83%。而凈利率位居行業(yè)第一的祈福生活服務(wù)為30.58%，凈利潤在行業(yè)內(nèi)墊底的是華發(fā)物業(yè)服務(wù)凈利率僅2.23%。

超一半收入依賴母公司

不僅如此，年報數(shù)據(jù)顯示，弘陽服務(wù)來自母公司的收入為2.71億元，占比超過一半。據(jù)往期數(shù)據(jù)顯示，2017年-2019年的數(shù)據(jù)，弘陽地產(chǎn)所開發(fā)物業(yè)分別占其在管總建筑面積的73.1%、72.3%及61.8%，可以看出弘陽服務(wù)對于母公司的依賴程度仍然較高。

業(yè)績發(fā)布會上，就有關(guān)弘陽地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)方與第三方占比計劃上，弘陽服務(wù)透露，2020年是50:50，2021年爭取外拓第三方占到60%，關(guān)聯(lián)公司提供占比40%，2022年第三方提供項目是70%，這也是未來三年的目標和實施的方向。

四年來毛利率幾近腰斬

而母公司弘陽地產(chǎn)2020年業(yè)績有怎樣呢？中華網(wǎng)財經(jīng)翻閱弘陽地產(chǎn)2020年年報獲悉，2020年，弘陽實現(xiàn)營收201.6億元，同比增長32.9%；歸母凈利潤同比增長13.2%至16.61億元；毛利則同比增長18.2%至45.1億元，毛利率22.36%，同比下降2.78個百分點。

雖然毛利增長，但弘陽地產(chǎn)毛利率仍沒有擺脫下跌趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年年報中，弘陽地產(chǎn)毛利率分別為40.58%、31.25%、25.14%、22.36%，四年來毛利率幾近腰斬。

毛利率仍遠低于上半年行業(yè)平均水平

此外，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷新冠疫情影響下，2020年上半年，行業(yè)179家樣本房企毛利率中位數(shù)為31.3%，同比下滑2.4個百分點；凈利率中位數(shù)為9.7%，同比下滑2.6個百分點，且與歷年相比，凈利率中位數(shù)降至2015、2016年水平。

而在2020年弘陽地產(chǎn)毛利率、凈利率分別為22.36%、9.2%，而經(jīng)歷了下半年市場復蘇的弘陽，毛利率仍遠低于上半年的平均水平，同時凈利率也低于行業(yè)中位數(shù)。

曾煥沙“百店千億”失策

從弘陽地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)板塊看2020年業(yè)績，年報顯示，物業(yè)銷售收入196.16億元，同比增長33.3%；商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入5.05億元，同比增長22.8%；酒店經(jīng)營則同比下降5.3%為3763.2萬元。

資料顯示，弘陽地產(chǎn)董事長曾煥沙曾在2017年7月提出“百店千億”的三年發(fā)展規(guī)劃，即在2020年，弘陽房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要實現(xiàn)千億銷售額，弘陽廣場則須開業(yè)100座。

很顯然，2020年弘陽地產(chǎn)給出的數(shù)據(jù)印證了曾煥沙的失策，與其計劃的“百店千億”相差甚遠。年報顯示，2020年內(nèi)，弘陽開業(yè)了6座弘陽廣場，另有9座正在籌備，加上2019年開業(yè)的4座，弘陽在建及運營的弘陽廣場僅有19座。此外，2020年，弘陽地產(chǎn)合約銷售額僅為865億元，與千億目標尚有135億元的差距。

三道紅線企業(yè)“歸綠”

另，在財務(wù)數(shù)據(jù)方面，值得注意的是弘陽地產(chǎn)增長的少數(shù)股東權(quán)益與下降的少數(shù)股東利潤頗為蹊蹺。2020年，弘陽地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益122.23億元，同比增長近194%。而公司同期的少數(shù)股東的應(yīng)占利潤為1.94億元，同比增長僅約15%。

“三道紅線”方面，截至2020年末，弘陽剔除預收款后資產(chǎn)負債率為69.4%、凈負債率為50.3%，現(xiàn)金短債比為1.6倍，企業(yè)歸“綠檔”。

仔細查看，弘陽地產(chǎn)年報，截至2020年，其賬面貨幣資金為185.3億元，除去受限資金28.6億元及質(zhì)押存款約為32.5億元，弘陽地產(chǎn)實際可用的現(xiàn)金數(shù)額將縮水至124.2億元。而弘陽地產(chǎn)一年內(nèi)到期的債務(wù)數(shù)額為114.39億元，很顯然賬面資金勉強能夠應(yīng)付短期借款。

業(yè)界：寄希望物業(yè)收入大增短期內(nèi)收效有限

有金融人士對中華網(wǎng)財經(jīng)表示，“在政策收緊的今天像弘陽這類房企不在少數(shù)，由于此前習慣了高債務(wù)擴規(guī)模，遇上政策“剎車”后，日子并會不好過，這也是對房企自身盈利能力與融資能力的考驗，前者更是關(guān)鍵。就拿任澤平的觀點說吧，“中國房地產(chǎn)還有十年...”，其實不然，也就3至5年的窗口期，后續(xù)更多的是房企們大魚吃小魚，要不轉(zhuǎn)型、被并購或倒閉。像弘陽這樣的房企自身盈利近年來急轉(zhuǎn)直下，當然盈利空間收窄，這也是行業(yè)大勢所趨，后續(xù)更考驗房企的“耐力”，在管理與運營上更要精益求精地擴大盈利基本面。而對于弘陽寄希望于物業(yè)平臺通過收并購擴大規(guī)模帶來收入大增長，短期來看收效有限。為什么這么說呢？看看弘陽服務(wù)最新年報，它賬面上可用的錢并不多，在收并購選擇上也就有局限，其中風險也蠻大?！?/p>

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/散水）

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