截至到目前，北京萬(wàn)通新發(fā)展集團(tuán)股份有限公司（下稱"萬(wàn)通發(fā)展",600246.SH）宣布"去地產(chǎn)化"已經(jīng)整整十年。

期間，公司曾將觸角伸向了商用物業(yè)、地產(chǎn)金融、物流地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域，但其業(yè)績(jī)并未見(jiàn)起色，反而在頻頻轉(zhuǎn)舵間下滑。2011年至2020年，萬(wàn)通發(fā)展?fàn)I收從48.18億元滑落至13.62億元，歸母凈利潤(rùn)從3.11億元降至5086萬(wàn)元，降幅達(dá)83.60%。

看上去，萬(wàn)通發(fā)展并不打算走回頭路，其表示："2021年，將繼續(xù)在空間文化生活、新消費(fèi)業(yè)態(tài)、大文娛商業(yè)、數(shù)字生態(tài)等領(lǐng)域布局并落地，夯實(shí)文、商、旅運(yùn)營(yíng)能力與內(nèi)容資源布局。"

萬(wàn)通這一次能做對(duì)嗎？時(shí)間不等人。

轉(zhuǎn)型"雷聲大雨點(diǎn)小"

萬(wàn)通發(fā)展的轉(zhuǎn)型歷程，可以用"雷聲大雨點(diǎn)小"來(lái)概括。

2011年，萬(wàn)通發(fā)展確立了商用物業(yè)的轉(zhuǎn)型路徑，并定下"2015年，地產(chǎn)旗下商用物業(yè)開(kāi)發(fā)面積要超過(guò)100萬(wàn)平方米，目標(biāo)年租金收入11億元"的戰(zhàn)略目標(biāo)。

但直到2020年，商業(yè)地產(chǎn)僅貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.58億元，在營(yíng)收中占比33.6%。不僅如此，商業(yè)地產(chǎn)的毛利率還減少了10.57個(gè)百分點(diǎn)，僅為34.38%。

與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)成本日益增加，2020年同比增幅高達(dá)98%，這是萬(wàn)通發(fā)展整體營(yíng)業(yè)成本同比增長(zhǎng)36%至7.24億元的重要原因。公司財(cái)報(bào)對(duì)此解釋稱："受新冠疫情影響，2020年全國(guó)商辦寫字樓空置率持續(xù)走高，大幅影響了租金水平"。

地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也不順利。2020年，萬(wàn)通發(fā)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營(yíng)收同比下降80%至4449.8萬(wàn)元，房屋租賃營(yíng)收降2.41%至2.5億元。

另外還有多個(gè)新業(yè)務(wù)嘗試不了了之。2017年，公司引入中植系旗下的投資管理公司作為戰(zhàn)投未果；2018年，萬(wàn)通發(fā)展擬入局新能源電池領(lǐng)域，但當(dāng)年12月又終止并購(gòu)；2020年3月，萬(wàn)通控股宣布將接手天津天海足球俱樂(lè)部，最終未能成行。

新業(yè)務(wù)往往需要大量的資金來(lái)培育，而萬(wàn)通發(fā)展在這方面卻顯得較為謹(jǐn)慎。近五年來(lái)，公司負(fù)債率均未超過(guò)52%，流動(dòng)比率與速動(dòng)比率均維持在正常水平以上。

2020年年報(bào)顯示，萬(wàn)通發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量12.24億元，較上年增長(zhǎng)461.34%。貨幣資金余額25.44億元，未有新增借款，存量借款均為長(zhǎng)期借款。資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定在34%以下，有息負(fù)債率僅為18%。

發(fā)散的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略

雖然頻頻發(fā)力轉(zhuǎn)舵，但房地產(chǎn)銷售依然占據(jù)萬(wàn)通發(fā)展?fàn)I收的近半壁江山。2020年年報(bào)顯示，其住宅業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)到6億元，在營(yíng)收中占比44%。

值得一提的是，近兩年來(lái)，萬(wàn)通發(fā)展不再新增土地儲(chǔ)備。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，唯一的進(jìn)展就是引進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯。公司稱"為堅(jiān)定戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，2020年公司未做增量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。"

為了轉(zhuǎn)型，萬(wàn)通發(fā)展多次出售旗下項(xiàng)目，準(zhǔn)備押上身家背水一戰(zhàn)。2019年將香河項(xiàng)目大部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂。2020年，萬(wàn)通完成了香河萬(wàn)通70%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

不僅如此，公司還在2020年8月，完成了從"萬(wàn)通地產(chǎn)"到"萬(wàn)通發(fā)展"的更名，以彰顯其多元化發(fā)展的決心。

新的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略同樣發(fā)散，布局面較大。

公司表示："將'新城市科技+生活綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商'作為轉(zhuǎn)型目標(biāo)，以'原有核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)'為載體，橫向'開(kāi)發(fā)股東資源'、縱向'高效聯(lián)動(dòng)合作方'，以此來(lái)拓展地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度較高的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。"

繼宣布向物流地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后，萬(wàn)通發(fā)展2020年9月與商湯科技簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將在人工智能應(yīng)用場(chǎng)景落地，人工智能產(chǎn)業(yè)集群和智慧城市等多領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略合作。

目前，萬(wàn)通發(fā)展的重心在股權(quán)投資領(lǐng)域，公司直接或間接持有數(shù)十家企業(yè)的股權(quán)，其中以科技類公司為主。

不過(guò)，二級(jí)市場(chǎng)似乎對(duì)于萬(wàn)通發(fā)展的新轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略響應(yīng)并不樂(lè)觀。

2021年以來(lái)，萬(wàn)通發(fā)展股價(jià)多徘徊在6.5元/股左右，相比去年下半年10元/股的階段性高點(diǎn)跌去約三成。直到公司大筆回購(gòu)之后，股價(jià)才開(kāi)始企穩(wěn)回升。

原因之一或在于，財(cái)報(bào)并未提振投資者信心。2020年年報(bào)顯示，萬(wàn)通發(fā)展?fàn)I業(yè)收入13.62億元，較上年增長(zhǎng)23.55%；歸母凈利潤(rùn)5086萬(wàn)元，同比減少91.59%；扣非凈利潤(rùn)僅為1468.8萬(wàn)元，同比下滑92%。

公司的股東回報(bào)水平在行業(yè)中已經(jīng)墊底。2020年，萬(wàn)通發(fā)展凈資產(chǎn)收益率（加權(quán)）為0.66%，截至4月23日，在房地產(chǎn)板塊已披露年報(bào)的64家上市公司中排名倒數(shù)第三位；每股收益僅為0.02元/股，行業(yè)排名倒數(shù)第五。

2020年，公司毛利率從2019年的51.7%降至46.88%；應(yīng)收賬款從2019年的2579萬(wàn)元提升至4522萬(wàn)元。

同期公司預(yù)收款（合同負(fù)債）為3.3億元，同比下滑17.5%。房企往往以預(yù)收形式結(jié)算，該指標(biāo)的下滑意味著短期內(nèi)公司銷售額依然不樂(lè)觀。

大股東陷"資金渴"？

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦稱："房企多元化也要以主業(yè)為主，占用資金比重不宜太高；萬(wàn)通發(fā)展土儲(chǔ)本就不充足，長(zhǎng)期不拿地意味著淡出市場(chǎng)、被邊緣化，未來(lái)生存都成了難題。"

而在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來(lái)，萬(wàn)通地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等企業(yè)多元化是不同的，萬(wàn)通在地產(chǎn)領(lǐng)域幾乎已經(jīng)無(wú)法再繼續(xù)守業(yè)才轉(zhuǎn)型，只能背水一戰(zhàn)往前走。

萬(wàn)通發(fā)展的底氣或許在于其作為"老牌房企"的積淀。上世紀(jì)90年代，"萬(wàn)通六君子"（潘石屹、馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富、易小迪）在海南共同成立了海南萬(wàn)通，1993年在北京成立了萬(wàn)通發(fā)展，2000年在上交所掛牌上市。

萬(wàn)通發(fā)展表示："經(jīng)過(guò)其控股股東近十年的全面布局，已整合了全球眾多頂級(jí)優(yōu)質(zhì)資源，使萬(wàn)通發(fā)展在新城市運(yùn)營(yíng)管理、新基建、新科技、新消費(fèi)和新文化等領(lǐng)域，儲(chǔ)備了獨(dú)特的資源及能力優(yōu)勢(shì)。"

另外，一度重視財(cái)務(wù)穩(wěn)健的萬(wàn)通發(fā)展，賬面有充足的"彈藥"。

4月22日，東北證券發(fā)布研報(bào)稱，萬(wàn)通發(fā)展現(xiàn)金流明顯向好，貨幣資金充足；多元生態(tài)助力戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，三大領(lǐng)域閉環(huán)價(jià)值變現(xiàn)；財(cái)務(wù)穩(wěn)健安全墊充足，二次回購(gòu)彰顯信心。

但這些并不能完全消除市場(chǎng)人士的擔(dān)憂。除了多變的戰(zhàn)略，不穩(wěn)定的控股權(quán)也為公司如今處境埋下伏筆。

在萬(wàn)通發(fā)展借殼上市之初，創(chuàng)始人馮侖施展資本運(yùn)作的手段，從嘉華東方手中奪得控制權(quán)；10年后，嘉華東方卷土重來(lái)，董事長(zhǎng)王憶會(huì)成為公司實(shí)際控制人，并迫使馮侖徹底退出。

這期間，萬(wàn)通發(fā)展的董事長(zhǎng)多次變更。

而今雙方的博弈似乎仍在繼續(xù)。今年3月有媒體報(bào)道，公司控股股東嘉華東方被公安部門立案?jìng)刹?，原因與涉嫌高利轉(zhuǎn)貸有關(guān)，涉案資金規(guī)模達(dá)數(shù)億元級(jí)別，屬特大案件。

3月23日，萬(wàn)通發(fā)展全天停牌并發(fā)布公告稱，未收到公安部門立案?jìng)刹榈娜魏瓮ㄖ募?。媒體報(bào)道所涉及的控股股東相關(guān)借款合同糾紛等事項(xiàng)與上市公司無(wú)直接關(guān)系，不會(huì)對(duì)上市公司控制權(quán)產(chǎn)生影響。

另外，從質(zhì)押頻率來(lái)看，控股股東目前面臨一定的資金壓力。Wind數(shù)據(jù)顯示，嘉華東方控股股權(quán)質(zhì)押率高達(dá)100%，二股東萬(wàn)通投資股權(quán)質(zhì)押率達(dá)到66.17%，合計(jì)占總股本的48.6%。

為了安撫投資者，萬(wàn)通發(fā)展啟動(dòng)了回購(gòu)。

截至今年3月末，萬(wàn)通發(fā)展已耗資2.32億元回購(gòu)3528.8萬(wàn)股，占公司總股本的1.7%。在其刺激下，公司股價(jià)企穩(wěn)回升。4月23日，萬(wàn)通發(fā)展報(bào)收7.69元/股，市值158億元，滾動(dòng)市盈率高達(dá)311倍。

針對(duì)公司發(fā)展中遇到的一系列問(wèn)題，《投資者網(wǎng)》近期致電致函公司證券部，等待一周后仍未獲答復(fù)。

關(guān)鍵詞： 凈利 下滑 八成 多次