來(lái)源：《投資者網(wǎng)》/喬銳

“南山區(qū)在深圳樓市的特點(diǎn)，就像深圳留給全國(guó)樓市的印象一樣：貴！”在深圳從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售多年的老李向《投資者網(wǎng)》表示，“聚集在南山的房企競(jìng)爭(zhēng)很激烈，因?yàn)槟玫爻杀靖?，這對(duì)房企自身實(shí)力是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)?！?/p>

在南山核心區(qū)南油商圈，華聯(lián)控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“華聯(lián)控股”，000036.SZ)將五分之三個(gè)體量的投資押注在了華聯(lián)城市商務(wù)中心項(xiàng)目：作為“工改工”方向的城市更新項(xiàng)目，華聯(lián)城市商務(wù)中心的建筑面積約21.04萬(wàn)平方米，總投資額近35億元，這相等于華聯(lián)控股市值的60%。

不過(guò)，在4月20日發(fā)布的華聯(lián)控股2020年財(cái)報(bào)顯示，投進(jìn)去超過(guò)半個(gè)上市公司體量的華聯(lián)城市商務(wù)中心項(xiàng)目，似乎并未能阻止華聯(lián)控股業(yè)績(jī)下滑。

華聯(lián)城市商務(wù)中心力撐業(yè)績(jī)唱主角

根據(jù)華聯(lián)控股2020年年報(bào)，期內(nèi)公司營(yíng)收為27.05億元，同比降幅超過(guò)14%；歸母凈利潤(rùn)僅5.51億元，較上年同期降幅達(dá)到32.58%。

對(duì)于華聯(lián)控股來(lái)說(shuō)，承受業(yè)績(jī)下滑的壓力已不是第一次了：根據(jù)公司近幾年的財(cái)報(bào)，公司于2018、2019年的營(yíng)收分別出現(xiàn)同比下降16.04%及4.98%；歸母凈利潤(rùn)更是于兩年間分別出現(xiàn)27.88%及15.6%的降幅。

與華聯(lián)控股的總體業(yè)績(jī)相比，其盈利表現(xiàn)一項(xiàng)略顯穩(wěn)定：期內(nèi)公司毛利率達(dá)到65.02%，雖然較上年同期的72.78%略有下降，但28.57%的凈利率微高于2019年。

對(duì)于業(yè)績(jī)已連續(xù)三年下滑、毛利率及凈利率又能維持在相對(duì)穩(wěn)定空間的華聯(lián)控股來(lái)說(shuō)，能否扭轉(zhuǎn)當(dāng)前困局的關(guān)鍵點(diǎn)，或許就在華聯(lián)城市商務(wù)中心項(xiàng)目上。在公司2020年27.05億元的營(yíng)收中，華聯(lián)城市商務(wù)中心確認(rèn)銷(xiāo)售收入就達(dá)到17.62億元，占營(yíng)收比超過(guò)65%。

資料顯示，華聯(lián)城市商務(wù)中心由三棟超高層研發(fā)辦公樓及兩棟高層公寓組成，目前已有兩棟研發(fā)辦公樓及一棟公寓竣工、推售，其余部分則預(yù)計(jì)將于2021年竣工驗(yàn)收。在已竣工的樓盤(pán)中，已有652套公寓售出，尚未竣工的預(yù)售公寓大約200套銷(xiāo)售，但超高層研發(fā)辦公樓期內(nèi)僅新增銷(xiāo)售8層。

根據(jù)公司年報(bào)，在華聯(lián)城市商務(wù)中心19.9萬(wàn)平方米的可售面積中，累計(jì)預(yù)售（銷(xiāo)售）面積僅4.09萬(wàn)平方米，值得留意的是，其中在2020年占比近六成、約2.49萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售為華聯(lián)控股貢獻(xiàn)了14.41億元的營(yíng)收。

在2019年華聯(lián)控股年報(bào)中關(guān)于華聯(lián)城市商務(wù)中心的部分，公司稱(chēng)“2020年將力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入金額20億元”。但是受疫情等多重因素影響，期內(nèi)實(shí)際銷(xiāo)售相較預(yù)期的不順利，加上業(yè)績(jī)連年下滑等多重因素似乎讓華聯(lián)控股改了“口風(fēng)”，公司2020財(cái)報(bào)發(fā)布后表示：相較上年，華聯(lián)城市商務(wù)中心于2021年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入“大打折扣”，僅為10億元。

做行業(yè)趨勢(shì)“逆行者”：0新增土儲(chǔ)+無(wú)項(xiàng)目可建

華聯(lián)城市商務(wù)中心能否持續(xù)為華聯(lián)控股帶來(lái)業(yè)績(jī)驚喜，還需時(shí)間去檢驗(yàn)。但顯然，目前華聯(lián)控股的處境，與大筆投入?yún)s回款較慢的華聯(lián)城市商務(wù)中心有密不可分的關(guān)聯(lián)。

在房企競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的環(huán)境下，中小房企轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)、市場(chǎng)下沉的現(xiàn)象愈發(fā)顯著。已有眾多中小房企將重心轉(zhuǎn)出一線城市，而將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)聚焦成本相對(duì)較低、競(jìng)爭(zhēng)壓力更小的二、三線城市。

然而，市值不足百億的華聯(lián)控股卻是行業(yè)趨勢(shì)下的“逆行者”：公司目前主營(yíng)業(yè)務(wù)依然聚焦于深圳、杭州、上海等大城市，自持房產(chǎn)面積合計(jì)19.46萬(wàn)平方米。根據(jù)2020年報(bào)，公司四個(gè)在售、在建項(xiàng)目中，華聯(lián)城市全景、華聯(lián)城市商務(wù)中心地處華聯(lián)控股大本營(yíng)深圳，而錢(qián)塘公館與全景天地則位于杭州；其中，錢(qián)塘公館與華聯(lián)城市商務(wù)中心期內(nèi)合計(jì)貢獻(xiàn)營(yíng)收比超過(guò)85%。

繼續(xù)在一線大城市戀戰(zhàn)的華聯(lián)控股或許已經(jīng)感受到了擴(kuò)張壓力。在華聯(lián)城市全景目前僅剩3套住宅未售出、錢(qián)塘公館剩余可售面積僅三成多的情況下，華聯(lián)控股期內(nèi)新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目為零，累計(jì)土儲(chǔ)也僅剩下總占地面積7.77萬(wàn)平方米的華聯(lián)南山A區(qū)城市更新項(xiàng)目。

值得留意的是，作為“工改保”的華聯(lián)南山A區(qū)項(xiàng)目似乎并不能立竿見(jiàn)影為華聯(lián)控股帶來(lái)業(yè)績(jī)支持。公司稱(chēng)，在國(guó)家大力度對(duì)深圳投放綜合改革授權(quán)清單，鼓勵(lì)深圳走出一條符合當(dāng)前形勢(shì)的縱深改革新路，深圳市政府協(xié)同發(fā)力的背景下，公司決定暫緩?fù)七M(jìn)華聯(lián)南山A區(qū)項(xiàng)目，并將密切關(guān)注并研究后續(xù)政策及相關(guān)配套改革文件，探求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方向的更多可能性，以提升該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景及盈利空間。

目前接近“無(wú)項(xiàng)目可建”的華聯(lián)控股也意識(shí)到了經(jīng)營(yíng)壓力，公司于年報(bào)中稱(chēng)：目前土地儲(chǔ)備或項(xiàng)目不足以支撐公司的持續(xù)發(fā)展，面臨主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等問(wèn)題。

針對(duì)公司業(yè)績(jī)及后續(xù)經(jīng)營(yíng)等相關(guān)問(wèn)題，《投資者網(wǎng)》向華聯(lián)控股發(fā)函問(wèn)詢(xún)，公司并未直接回應(yīng)，但表示將于未來(lái)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行公開(kāi)回復(fù)。

手頭寬裕分紅大方 卻無(wú)意拿地?cái)U(kuò)張

若按照監(jiān)管層提出的“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)去衡量，華聯(lián)控股的負(fù)債結(jié)構(gòu)可算得上是“萬(wàn)里挑一”。

根據(jù)公司年報(bào)，期內(nèi)總負(fù)債及總資產(chǎn)分別50.19億元及108.4億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率僅43.38%，而“紅線”要求為70%；公司有息負(fù)債中，僅包括3680萬(wàn)元的“一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債”及19.73億元的長(zhǎng)期借款，同時(shí)貨幣資金近40.89億元，凈負(fù)債率為負(fù)值，與近百的現(xiàn)金短債比皆距離“紅線”要求遙不可及。

除了“無(wú)債一身輕”，華聯(lián)控股手握現(xiàn)金也非常充裕，足夠再開(kāi)發(fā)一個(gè)華聯(lián)城市商務(wù)中心項(xiàng)目。根據(jù)公司年報(bào)，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額達(dá)到40.6億元，雖然同比出現(xiàn)25.18%的降幅，但是仍舊占據(jù)總資產(chǎn)近37.45%的比重。

“三道紅線并不是行業(yè)的金科玉律，達(dá)不到相應(yīng)要求的公司的有息負(fù)債增長(zhǎng)規(guī)模將受到限制，而即便達(dá)到三道紅線要求的企業(yè)也不代表不存在任何問(wèn)題。對(duì)于那些指標(biāo)明顯好于三道紅線要求的公司，一方面顯示其經(jīng)營(yíng)將更加穩(wěn)健，另一方面企業(yè)面對(duì)戰(zhàn)略選擇將有更大的空間?！必悮ふ曳扛呒?jí)分析師潘浩向《投資者網(wǎng)》表示。

針對(duì)此類(lèi)型房企，潘浩提出了“第二曲線”的概念：“按照查爾斯·漢迪《第二曲線》一書(shū)中的觀點(diǎn)，企業(yè)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)應(yīng)該在企業(yè)第一曲線尚未達(dá)到峰值時(shí)便開(kāi)始著手，因?yàn)榇藭r(shí)企業(yè)有更大容錯(cuò)空間留給第二曲線，房企留給自己更大的空間，重點(diǎn)要關(guān)注他的‘第二曲線’發(fā)展?！?/p>

公司披露，2020年投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出分別達(dá)到35.12億元及36.82億元，高出同期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入及流出：分別為25.33億元與30.72億元。而在籌資活動(dòng)中，華聯(lián)控股于2020年僅通過(guò)借款取得1億元現(xiàn)金。這顯示，相比開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，華聯(lián)控股似乎更傾向于將手中現(xiàn)金挪作他用。

盡管華聯(lián)控股負(fù)債較低且坐擁大量現(xiàn)金，卻并無(wú)拿地?cái)U(kuò)張的明顯意圖，依然保持著穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)思路：根據(jù)華聯(lián)控股4月20日公告，公司擬使用自有暫時(shí)性閑置資金短期用于購(gòu)買(mǎi)銀行理財(cái)產(chǎn)品，用于理財(cái)?shù)馁Y金總額度不超過(guò)人民幣15億元，占凈資產(chǎn)的30.58%。

另外，即使業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，但“不差錢(qián)”的華聯(lián)控股董事會(huì)在回饋股東上卻顯得“慷慨大方”：擬以總股本約14.84億股為基數(shù)，按照每10股派發(fā)2.3元現(xiàn)金（含稅），合計(jì)分紅約3.41億元，占公司2020年歸母凈利潤(rùn)的61.89%。

目前來(lái)看，負(fù)債結(jié)構(gòu)穩(wěn)健且手握現(xiàn)金的華聯(lián)控股，在已“無(wú)項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)”的情況下，依然選擇穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的思路，這提升了市場(chǎng)對(duì)華聯(lián)城市商務(wù)中心項(xiàng)目的期待值。然而，該項(xiàng)目能否為華聯(lián)控股的業(yè)績(jī)改觀帶來(lái)驚喜、在房企競(jìng)爭(zhēng)新格局下公司今后將何去何從，投資者還需假以時(shí)日，拭目以待。（思維財(cái)經(jīng)出品）

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