因?yàn)橐粓?chǎng)對(duì)北京公寓市場(chǎng)的突發(fā)調(diào)控，天洋北京房山超級(jí)蜂巢項(xiàng)目變成最終壓垮周政整個(gè)商業(yè)帝國(guó)的“稻草”之一。

爛尾數(shù)年的天洋北京房山超級(jí)蜂巢南區(qū)地塊終于被送上阿里法拍。

這個(gè)項(xiàng)目位于北京市房山區(qū)，五環(huán)六環(huán)之間，距離地鐵房山線蘇莊站約一公里。占地面積5.78萬(wàn)平方米，建設(shè)面積24.4萬(wàn)平方米，其中包含已施工面積17.26萬(wàn)平方米，已預(yù)售面積4305.69平方米，評(píng)估價(jià)27.99億元，起拍價(jià)22.39億元，將于5月27日公開拍賣。

按天洋系實(shí)控人周政原本的計(jì)劃，這個(gè)項(xiàng)目本該成為支撐天洋系跨界發(fā)展的“現(xiàn)金奶牛”，卻因?yàn)橐粓?chǎng)對(duì)于北京公寓市場(chǎng)的突發(fā)調(diào)控，變成最終壓垮周政整個(gè)商業(yè)帝國(guó)的“稻草”之一。

錯(cuò)付商住公寓

2014年，天洋斥資26.15億元，在一眾房企手中搶下北京房山的3宗商業(yè)金融用地，試圖復(fù)制中弘北京像素的神話。這個(gè)北京市場(chǎng)上有史以來(lái)最為成功的公寓項(xiàng)目，據(jù)傳為其實(shí)控人王永紅賺到超50億元的巨額利潤(rùn)。

剛開始，房山超級(jí)蜂巢確實(shí)為天洋帶來(lái)不菲的收益。2016年5月，項(xiàng)目首次開盤，以2萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，推出292套40-60平方米的LOFT公寓。現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)，短短3個(gè)小時(shí)之內(nèi)全部售罄，攬金近3個(gè)億。

但一年后，為整治房地產(chǎn)市場(chǎng)商改住的種種亂象，北京多部委聯(lián)合發(fā)布“326商住新政”。在不到700字的公告里，明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人。僅已入市的二手項(xiàng)目可以出售給個(gè)人，但須滿足無(wú)房且連續(xù)繳納五年社保的條件，同時(shí)商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款，360度無(wú)死角地限制了商住房的買賣。

從那時(shí)開始，北京商住房的市場(chǎng)地位一落千丈，承載著天洋“大北京”戰(zhàn)略的房山超級(jí)蜂巢項(xiàng)目也從此一蹶不振。天洋系旗下承載文旅及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司夢(mèng)東方2020年度報(bào)告顯示，截至2021年4月15日，房山超級(jí)蜂巢項(xiàng)目?jī)H售出6.6萬(wàn)平方米，占比僅20%,可售部分還有超過25萬(wàn)平方米的體量沒有賣出。

無(wú)法銷售意味著無(wú)法回款，在依靠“借錢開發(fā)”的房地產(chǎn)行業(yè)，這也就代表著開發(fā)商很難償還從銀行借來(lái)的巨額債務(wù)。事實(shí)上，在“326商住新政”發(fā)布的前兩個(gè)月，天洋基業(yè)才剛剛向恒豐銀行貸款28億元用于開發(fā)房山超級(jí)蜂巢項(xiàng)目。根據(jù)貸款協(xié)議，作為償還貸款的抵押品之一，天洋基業(yè)將三塊土地全部抵押給恒豐銀行。

隨后，因恒豐銀行內(nèi)部重組需要，債權(quán)被山東金融資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱山東金融）正式接管。債權(quán)營(yíng)銷公告顯示，截至2019年3月31日，天洋基業(yè)拖欠未償還本金約人民幣25.10億元，無(wú)力償還。

接手后，山東金融迅速將周政及天洋基業(yè)、天洋控股告上法庭，并要求法院強(qiáng)制執(zhí)行土地公開拍賣，用于償還債務(wù)。

此外，因房山超級(jí)蜂巢項(xiàng)目已有部分房源對(duì)外銷售，這部分業(yè)主也成為受害者，權(quán)益無(wú)法得到保障。房山超級(jí)蜂巢業(yè)主陳清（化名）向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，因土地被抵押而天洋基業(yè)無(wú)力償還，房山超級(jí)蜂巢已銷售的部分公寓始終無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

“根據(jù)合同，天洋基業(yè)應(yīng)該在2019年5月之前為業(yè)主辦理完房產(chǎn)證，但證一直辦不下來(lái)。說(shuō)好的賠償金也僅僅支付了兩個(gè)月，就因?yàn)樘煅筚~上已沒有錢而中斷。到現(xiàn)在，我們的房產(chǎn)證也沒辦下來(lái)，天洋那邊一直沒有說(shuō)法，僅表示公司在想辦法湊錢，然后就沒有下文了。”

如今，他們只能期待在此次拍賣之后，天洋與山東金融之間的債務(wù)糾紛能夠解決，并為業(yè)主完成不動(dòng)產(chǎn)證的辦理。

拿“酒錢”為地產(chǎn)填坑

另一根壓垮天洋的稻草是天洋創(chuàng)新中心項(xiàng)目。

2015年8月，經(jīng)過200多輪的激烈報(bào)價(jià)，天洋控股以總價(jià)38.22億元拿下了A股上市公司沱牌舍得的實(shí)際控制權(quán)，成功將商業(yè)版圖拓展到白酒領(lǐng)域，打下了一個(gè)橫跨文化、消費(fèi)、地產(chǎn)和金融的多元商業(yè)帝國(guó)。

與此同時(shí)，意氣風(fēng)發(fā)的周政決定以20.8億元巨資收購(gòu)燕郊最大的爛尾樓--成功大廣場(chǎng)，并將其更名為天洋創(chuàng)新中心。這個(gè)項(xiàng)目與北京通州副中心僅一河之隔，地理位置優(yōu)越。在燕郊炒房風(fēng)氣最為瘋狂的那段時(shí)間，天洋的這個(gè)投資邏輯似乎并無(wú)問題。

當(dāng)時(shí)，為了盡快拿到并將爛尾樓改造成功，天洋還通過杭州工商信托先后發(fā)行“天洋燕郊創(chuàng)新中心1號(hào)”及“天洋燕郊創(chuàng)新中心2號(hào)”兩款集合信托計(jì)劃，合計(jì)募資規(guī)模高達(dá)48億元。

但由于京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，天洋創(chuàng)新中心項(xiàng)目于2017年9月暫時(shí)停工，直至《北京市通州區(qū)與廊坊北三縣整合規(guī)劃》獲批后，于2019年8月重新開工。停工的這兩年，項(xiàng)目開發(fā)停滯、大量資金沉淀，給天洋帶來(lái)了巨大資金壓力。

雪上加霜的是，天洋也因此徹底錯(cuò)過了環(huán)京樓市最紅火的那段時(shí)光。當(dāng)2020年項(xiàng)目更名為“北京LOGO”重新入市，面臨的卻是一個(gè)無(wú)比慘淡的市場(chǎng)，以至于天洋不得不向杭州工商信托申請(qǐng)部分展期。

根據(jù)杭州工商信托2020年4月3日發(fā)布的公告，天洋創(chuàng)新中心48億元的整體債務(wù)之中，仍有37億元待償還。

巨大的債務(wù)壓力之下，天洋為換取其中挪騰的時(shí)間、空間，開始違規(guī)拆借舍得酒業(yè)資金。2019年1月以來(lái)，天洋控股因資金緊張，持續(xù)向舍得酒業(yè)借款并無(wú)力歸還。為了平賬，每逢季度末或年末，天洋會(huì)通過外部籌集資金先歸還給舍得，賬目做完一周內(nèi)，該筆資金再?gòu)纳岬迷贩祷亟o天洋。

舍得酒業(yè)公告顯示，2019年、2020年兩年時(shí)間，控股股東天洋控股通過蓬山酒業(yè)、三河玉液等公司，違規(guī)拆借公司資金7.03億元，其中流向天洋控股0.4億元、其關(guān)聯(lián)方三河天洋城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.83億元、天洋房地產(chǎn)（三河）有限公司1.8億元。

然而，奇跡并沒有發(fā)生?！帮孁c止渴”強(qiáng)行續(xù)命兩年的天洋，最終還是因無(wú)力在承諾期限內(nèi)歸還非經(jīng)營(yíng)性占用的資金及利息，被舍得酒業(yè)告上法庭。

2020年8月，舍得酒業(yè)發(fā)布《關(guān)于公司自查控股股東及其關(guān)聯(lián)方資金占用事項(xiàng)的提示性公告》，表示經(jīng)自查發(fā)現(xiàn)，公司間接控股股東天洋控股存在通過蓬山酒業(yè)非經(jīng)營(yíng)性占用公司資金的情形，并仍有4.75億元尚未收回。

此舉揭開了天洋系的遮羞布，債務(wù)危機(jī)自此全面爆發(fā)。

回顧20年前，周政從家電、百貨行業(yè)跨界地產(chǎn)，并憑借著燕郊市場(chǎng)的火熱快速起家，逐步構(gòu)建起一個(gè)多元的商業(yè)帝國(guó)。20年后，卻因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的幾項(xiàng)失敗決策，多年的努力隨之奔潰。天洋系成也地產(chǎn)，敗也地產(chǎn)。

關(guān)鍵詞： 洋房 超級(jí) 蜂巢 多年