中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)2月24日訊：昨日，上海土地市場官網(wǎng)發(fā)布2022年首批國有建設(shè)用地使用權(quán)的集中出讓公告顯示，今年上海首批集中出讓地塊合計(jì)40幅，其中包含純宅地31幅、商住綜合用地5幅、“城中村"改造地塊4幅，總出讓面積210.51萬平方米，起始總價約850.7億元，保證金比例20%，觸頂溢價率最低4.24%，最高10%。

從涉宅地塊從區(qū)域分布上來看，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)住宅用地供應(yīng)力度依舊最大，總計(jì)出讓8幅地塊；青浦、松江各出讓5幅；寶山出讓4幅；奉賢、嘉定、閔行、浦東新區(qū)各出讓3幅；金山、普陀各有2幅地塊出讓；市區(qū)徐匯、楊浦各出讓1幅。

根據(jù)地塊進(jìn)度安排表顯示，“城中村"改造地塊掛牌截止及現(xiàn)場競價時間為3月31日，其余地塊將于3月30日公布后續(xù)出讓方式，屆時將根據(jù)有效競買申請人數(shù)確定地塊后續(xù)出讓方式。后續(xù)交易方式若為掛牌，掛牌截止時間為3月31日、現(xiàn)場競價時間待定；后續(xù)交易方式若為招標(biāo)，投標(biāo)、開標(biāo)時間待定。

就此，中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒指出，上海本次供地明顯信心十足，在商品住宅供應(yīng)總量上大幅提升。商品住宅用地方面，依托于去年新出臺的落戶政策，本次上海在嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個郊區(qū)新城及上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)繼續(xù)增加土地供應(yīng)力度，由上一批次的23宗，增加至27宗，同時，楊浦區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)等傳統(tǒng)熱門區(qū)域，也都增加了土地供應(yīng)。本次主城區(qū)供應(yīng)地塊4宗，郊區(qū)供應(yīng)36宗。供應(yīng)力度依舊以郊區(qū)為主，總體門檻較低。

其次，本次土拍出現(xiàn)兩大政策調(diào)整體現(xiàn)出上海土拍更務(wù)實(shí)、更公平。

本次首先做出調(diào)整的是“評標(biāo)辦法”，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務(wù)標(biāo)（70分）+技術(shù)標(biāo)（30分）的100分制”。其中，商務(wù)標(biāo)分為經(jīng)濟(jì)實(shí)力（20分）、技術(shù)資質(zhì)（10分）、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（10分）和出讓要求影響度（20分）；技術(shù)標(biāo)分為總體設(shè)計(jì)（10分）、建筑設(shè)計(jì)（10分）和商務(wù)展示（10分）。該調(diào)整主要在于新增了“出讓要求影響度”和更加詳細(xì)的“技術(shù)指標(biāo)”要求上。一句話概括就是從評選“你是誰”變?yōu)樵u選“你能做出什么結(jié)果”。這種調(diào)整無疑是從更加務(wù)實(shí)的層面防止“暴雷”。

本次上海對于“隨機(jī)值”的處理也進(jìn)行了優(yōu)化。進(jìn)入“一次書面報(bào)價”階段后，若出現(xiàn)相同報(bào)價觸發(fā)“隨機(jī)值”，政策調(diào)整為所有競拍人均可修改其報(bào)價，不再按照之前的規(guī)則僅由“相同出價中的后者修改報(bào)價”。這條競價政策的改變，直接增加了其余報(bào)價人在出現(xiàn)相同報(bào)價后的參與度，更加降低了利用相同報(bào)價進(jìn)行報(bào)價操縱的可能性，使公平性得到了更大的保證。

總體而言，本批次的上海集中供地表現(xiàn)出了審慎樂觀的態(tài)度。政府對于市場復(fù)蘇的預(yù)期較高，但并未表現(xiàn)出盲目樂觀，而是通過政策調(diào)整更加務(wù)實(shí)的篩選合格的開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)，從源頭上杜絕“暴雷”事件的出現(xiàn)。同時對于競價政策進(jìn)行微調(diào)，表現(xiàn)出了上海市政府對更公平、更公正的規(guī)則制定的追求。

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