4月26日下午，中南建設（000961.SZ）2021年度業(yè)績交流會克服上海疫情影響，如期通過“云視頻”面向股東、媒體和投資者召開。中南建設董事長陳錦石、董事兼總經(jīng)理陳昱含、副總經(jīng)理兼財務總監(jiān)辛琦以及董事會秘書梁潔出席。

2021年下半年以來，伴隨疫情反復、政策收緊、銷售萎靡等多重因素疊加，最終演化出一場席卷整個房地產(chǎn)市場的劇變。受此影響，中南建設2021年報首次出現(xiàn)業(yè)績虧損。

年報顯示，公司2021年實現(xiàn)營業(yè)收入792.1億元，同比增長0.8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損33.83億元，與2022年1月29日《2021年度業(yè)績預計下降的公告》披露的數(shù)字7.08-21.23億元有重大偏差。

管理層深刻反思，詳解年報虧損原因

“2021年，我們交出了一份歷史上最差的答卷，實際業(yè)績也與預告出現(xiàn)了巨大偏差，我代表公司管理層向所有股東和關心中南的朋友們表示萬分歉意，也誠懇接受大家的批評。”中南建設董事、總經(jīng)理陳昱含在業(yè)績會上誠懇致歉，隨后這位二代掌舵人詳細對業(yè)績偏差的原因進行了解釋。

陳昱含指出，無論是偏于樂觀的業(yè)績預判、對會計準則的理解偏差還是實際交付的延后等等，都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。這背后也暴露出公司存在的經(jīng)營問題。

第一，過去2021年公司為了保證現(xiàn)金流安全，不得已對利潤做出了犧牲，說明中南建設當前的規(guī)模與自身能力和安全要求仍有錯配，內(nèi)外部壓力下的縮表出清力度仍然不夠。

第二，高增長階段由于缺乏審慎經(jīng)營導向，導致一些項目地價偏高，從而形成了大額虧損和減值計提，使得公司今天仍在為過去的失誤買單。

第三，以往重規(guī)模輕利潤、輕資金的經(jīng)營取向還未得到根本扭轉，利潤和現(xiàn)金流管理亟待加強，審慎經(jīng)營任重道遠。

第四，因融資巨幅下降和經(jīng)營回款持續(xù)承壓導致非受限資金總量并未得到根本好轉；以及低周轉高負債業(yè)務拖累、非核心地產(chǎn)業(yè)務未能出表影響，導致有息負債相對于凈資產(chǎn)及賬面資金并未明顯下降。

業(yè)績承壓也與宏觀形勢下行緊密相連，利潤下滑和計提資產(chǎn)減值也成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。Wind數(shù)據(jù)顯示，截止到目前A股房企中有58家都計提了資產(chǎn)減值準備，計提額度最多的達48.37億元。在外界看來，能坦誠直面問題，深刻反思檢討的行為并不多見。

五大舉措主動出擊，全力保障長期安全

除了對過去經(jīng)營的復盤和反思外，談及公司未來如何保持長期安全發(fā)展時，陳昱含提出了2022年“安全至上，做我所能”的經(jīng)營思路把現(xiàn)金流管理放在首要位置，保障核心業(yè)務生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，早日走出困境。

她強調，從當前看，公司完全有信心確保財務安全。“目前公司賬面資金224億，遠大于一年內(nèi)到期的公開債務17億。同時伴隨資產(chǎn)和業(yè)務出清，以及針對前融、開發(fā)貸等銀行融資，通過債務展期、轉貸續(xù)貸，我們的現(xiàn)金短債比一定會重回1以上，短債償付安全能夠保障”。

中南的底氣來自于公司不依賴有息負債的發(fā)展模式，在同梯隊房企中，中南建設連續(xù)保持著有息負債與年度經(jīng)營規(guī)模比值處于行業(yè)最低水平的記錄。年報顯示，2021年末中南建設有息負債622.8億元，比2020年末減少176.3億元，財務安全性進一步提高。同時，即使在年度利潤虧損的高壓下，2021年公司仍實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流入1446.7億元，同比增加12%，是一年內(nèi)到期的各類有息負債（含期末應付利息）的6.0倍。年內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額167.7億元，連續(xù)四年保持正值。

而對于未來如何扭轉局面，陳昱含則給出了2022年的五大改善舉措：穩(wěn)定融資、瘦身出清、穩(wěn)定生產(chǎn)、精簡高效、政府幫扶。

具體來看，穩(wěn)定融資指密切與相關金融機構溝通，推動必要融資展期、轉貸續(xù)貸，確保授信穩(wěn)定，增加經(jīng)營性貸款等專項授信，增加企業(yè)自由現(xiàn)金流，增厚資金安全墊，壓降短債規(guī)模，降低兌付波峰，確保剛性兌付義務如期履行。陳昱含透露，目前中南還款金額較高的月份是6月和8月，為此公司做了充分的準備。

瘦身出清指從能力和財務表現(xiàn)兩方面審視公司旗下業(yè)務布局，以“做我所能”方針實現(xiàn)業(yè)務聚焦，通過業(yè)務和資產(chǎn)出清減輕經(jīng)營負荷，擴大核心業(yè)務安全邊界。目前，中南建設已完成項目股轉14個；地產(chǎn)和建筑業(yè)務區(qū)域分別由21年初的19個、15個雙雙減少到當前的8個、8個。

穩(wěn)定生產(chǎn)指通過融資和經(jīng)營性現(xiàn)金流止血，確保穩(wěn)定核心業(yè)務生產(chǎn)所需彈藥。截至一季度末，公司地產(chǎn)和建筑業(yè)務復工率分別達83%和54%。

精簡高效指通過關停并轉、去粗取精等方式，裁汰冗員，優(yōu)化管理，壓降管費；同時由管理團隊帶頭厲行過冬文化。2022年公司管費預算同比降幅達47%。另外，會把審慎經(jīng)營原則通過大財務體系的重塑深入貫徹下去。

第五，政府幫扶。作為大型民營上市企業(yè)，公司穩(wěn)定不僅關乎在地財政稅收，更關乎無數(shù)產(chǎn)業(yè)工人的就業(yè)和民生穩(wěn)定問題，因此公司得到了各級政府的大力幫扶。

中南建設董事長陳錦石也表示，發(fā)展是永恒的，但不能用野蠻粗放的發(fā)展。未來中南要繼續(xù)堅持高質量發(fā)展，在商業(yè)模式、發(fā)展模式、治理結構、管理方式上做到科學化，全力打造實力中南、品牌中南、品質中南。近段時間，中南已經(jīng)開始全面行動，重點抓改革，促轉型，具體來看：一是結構調整，對房地產(chǎn)業(yè)務適度瘦身；二是建筑業(yè)務要穩(wěn)，總體導向是要把企業(yè)做穩(wěn)做長。

中南建設在年報中指出，短期的虧損并不影響現(xiàn)有項目的情況，也不改變團隊的運營模式。有關情況僅是市場快速調整后的短期反應，相信隨著市場恢復，公司進一步提高運營效率，已售未結算資源的更多結算，公司將盡快恢復盈利。

房地產(chǎn)“規(guī)模為王”的時代已終結，“高質量發(fā)展”的時代正在到來。有行業(yè)分析人士指出，長期的財務自律、現(xiàn)金流充沛，是行業(yè)嚴峻環(huán)境下房企掌握主動權的核心因素，時刻保持審慎財務管理，是抵抗周期風險的根本。中南積極面對、堅守償債信用及現(xiàn)金流安全，或可為行業(yè)調整期房企提供借鑒樣本。

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