“兩個(gè)月前和工行約定好了，今天是提前還款的扣款日，結(jié)果工行說(shuō)因?yàn)橐咔橐七t扣款，但月供卻在今天按時(shí)扣了，氣炸了?！苯眨瑥埾壬暾?qǐng)?zhí)崆斑€貸被工行“放鴿子”后，在業(yè)主群讓鄰居支招如何投訴。

張先生的經(jīng)歷并非個(gè)例，受樓市銷(xiāo)售下行等多因素影響，銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也有所波及，為保貸款存量，原來(lái)簡(jiǎn)單的“線(xiàn)上提前還貸”被人為設(shè)置了多重障礙。

(資料圖片僅供參考)

記者采訪(fǎng)工行、農(nóng)行、建行及中信銀行貸款人了解到，目前僅中信銀行能夠在線(xiàn)上順利申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。

與此同時(shí)，年關(guān)將近，各大開(kāi)發(fā)商都加快了推盤(pán)速度，并推出一定折扣促進(jìn)樓盤(pán)去化，銀行貸款業(yè)務(wù)員也積極推銷(xiāo)各類(lèi)貸款。但有房產(chǎn)中介在朋友圈稱(chēng)“貸款額度吃緊”，銀行將暫停放款。

一邊是“不讓還錢(qián)”，一邊是“貸款額度吃緊”，孰真孰假？

部分銀行限制提前還貸

去年上半年，樓市成交一片向好，陳先生也在廣州增城購(gòu)入一套房，購(gòu)入單價(jià)為2.15萬(wàn)元/平方米，“但當(dāng)時(shí)的律所辦事不力，硬生生把我貸款利率從5.25%漲到了5.65%，還差點(diǎn)被拒貸。”

歷經(jīng)一番波折后，陳先生貸款72萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套房，“后來(lái)行情又好了一陣子，單價(jià)最高到了2.25萬(wàn)元。再后來(lái)增城房?jī)r(jià)飆降，附近新樓盤(pán)入市單價(jià)才1.7萬(wàn)。”

今年來(lái)，五年期LPR多次下降，目前廣州首套房商業(yè)性貸款利率僅4.3%，這更讓陳先生覺(jué)得“買(mǎi)虧了”。

“按照5.65%利率，利息和本金都差不多了。”為減少利息支出及月供壓力，陳先生決定提前償還30萬(wàn)元本金，將月供額從約6600元降至約4600元。

下定決心后，陳先生在建行App端申請(qǐng)?zhí)崆斑€本，但App顯示“建設(shè)銀行后臺(tái)系統(tǒng)正在分區(qū)域分產(chǎn)品升級(jí)，目前暫時(shí)無(wú)法受理本筆貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)所在地區(qū)的提前還本申請(qǐng)”。

待App升級(jí)完成后，陳先生再次申請(qǐng)時(shí)，App則顯示線(xiàn)上提前還本額度已用完，需線(xiàn)下辦理。撥打信貸部電話(huà)后，陳先生也得到了類(lèi)似答復(fù)。受廣州疫情影響，目前他仍未在線(xiàn)下完成提前還本申請(qǐng)。

同樣在建設(shè)銀行辦理了房貸的鄒先生，則被客服告知需提前30日聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)預(yù)約，并攜帶相關(guān)資料到經(jīng)辦行申請(qǐng)，“誰(shuí)天天不上班跑過(guò)去呀，現(xiàn)在疫情這么嚴(yán)重還要去線(xiàn)下?！币环垓v下，鄒先生成功辦理了提前還貸，但仍需排隊(duì)三個(gè)月。

多個(gè)貸款人在社交平臺(tái)稱(chēng)，建行提前還款需排隊(duì)，早在8月份就有貸款人被告知需排隊(duì)兩個(gè)月。

此外，據(jù)記者了解，農(nóng)行提前還款也需排隊(duì)等待1個(gè)月才能辦理；也有部分銀行仍能正常提前還款，如中信銀行貸款人能直接在線(xiàn)上申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，無(wú)需“排隊(duì)”。

貸款人提前還款都是想降低資金成本，但專(zhuān)家提醒，不是所有貸款人都適合提前還貸。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，是否提前還貸要結(jié)合自身情況綜合判定，首先根據(jù)還款的方式來(lái)看，等額本金比等額本息更適合提前還款；其次需要看月供在家庭收入中的占比，如果月供占比過(guò)高，可考慮提前還款；再次需要判斷是否有更可靠的投資渠道，如果沒(méi)有安全可靠的投資渠道，可以?xún)?yōu)先考慮提前還貸。

“目前，全國(guó)經(jīng)濟(jì)還處在恢復(fù)階段，各行各業(yè)存在一定的經(jīng)營(yíng)壓力，整體投資環(huán)境有待改善，此時(shí)居民存款利率降低，如果同時(shí)月供占家庭收入過(guò)高，可以考慮提前還貸?！蓖跣钥偨Y(jié)道。

居民“加杠桿”意愿下降

從去年的“一萬(wàn)難求”，到如今貸款人給銀行“送錢(qián)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)從加杠桿到降杠桿，原因何在？

中金公司研報(bào)分析稱(chēng)，主要有四大原因：一是居民對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期有所糾正，對(duì)住房的投資性熱情有明顯降溫，加高杠桿買(mǎi)房的動(dòng)機(jī)降低；二是投資性住房需求回落，但改善性住房需求隨著居民收入和家庭人數(shù)的擴(kuò)大而提升，居民賣(mài)掉剛需房買(mǎi)入改善性住房，或需提前償還存量房貸；三是居民存量房貸成本較當(dāng)前融資水平高，但存量房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度一經(jīng)固定不再調(diào)整，資產(chǎn)端隨著無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的走低，居民理財(cái)收益率也有所下行，資產(chǎn)端收益與負(fù)債端成本的差異使得居民有動(dòng)力去提前償還部分存量房貸。此外，還與當(dāng)前居民部門(mén)存在一定程度的“過(guò)剩儲(chǔ)蓄”現(xiàn)象有關(guān)。

上述研報(bào)認(rèn)為，今年以來(lái)居民提前償還房貸現(xiàn)象有所增加，不宜過(guò)分夸大該影響。上半年末銀行按揭貸款的不良貸款率仍較低，當(dāng)前居民消費(fèi)不振與此關(guān)系不大，而隨著房地產(chǎn)更加回歸居住屬性，居民的資產(chǎn)配置也將發(fā)生結(jié)構(gòu)性遷移，提前償貸也是其資產(chǎn)配置再平衡的體現(xiàn)之一。

針對(duì)提前還貸的影響，中金公司指出，“居民提前償債對(duì)實(shí)體影響有限，主要是金融機(jī)構(gòu)盈利承壓?！?/p>

個(gè)人住房貸款作為銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，利率相較消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸高，不良率也較低，其存量貸款額下降或影響銀行的利潤(rùn)。針對(duì)今年熱議的“提前還貸”現(xiàn)象，多家銀行高管在半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上作出回應(yīng)。

工商銀行副行長(zhǎng)鄭國(guó)雨在半年報(bào)上表示，少數(shù)按揭客戶(hù)出于調(diào)整家庭資產(chǎn)負(fù)債表的需要，確實(shí)存在提前還款的情況，但和往年相比，這種趨勢(shì)并不十分明顯。上半年，工商銀行按揭客戶(hù)貸款收回3800億元，其中提前還款金額2600億元，同比增加300億元。

農(nóng)行副行長(zhǎng)林立則表示，已有小部分個(gè)人住房貸款客戶(hù)選擇提前償還房貸，和現(xiàn)階段金融投資收益率中樞下降有一定關(guān)聯(lián)，主要基于客戶(hù)自身財(cái)務(wù)規(guī)劃。

年底“停貸”？

銀行：仍可正常放款

在銀行“拒絕貸款人送錢(qián)”時(shí)，有傳言稱(chēng)銀行年底貸款額度告急。

“央行通知部分銀行11月份后不放款，受年內(nèi)5次降息影響，年底銀行存款大量流失，導(dǎo)致貸款額度高度吃緊?！苯?，有房產(chǎn)中介在朋友圈稱(chēng)，截至當(dāng)前，多數(shù)銀行已宣布11月份后隨時(shí)暫停放款，能放款的銀行也將于近期抬高準(zhǔn)入門(mén)檻。

實(shí)際上，銀行年底貸款額度緊張并非新鮮事，幾乎是每年底的“固定劇本”。一位業(yè)內(nèi)人士告訴藍(lán)鯨記者，“2016、2017年樓市賣(mài)爆的時(shí)候，每年10月底銀行就放不出貸款了，要向總行申請(qǐng)額度。”

但在居民降杠桿、銀行拖延提前還貸時(shí)間、貸款業(yè)務(wù)員挨個(gè)打電話(huà)推銷(xiāo)辦理貸款的節(jié)點(diǎn)，貸款額度告急是否屬實(shí)？

多家大型國(guó)有銀行向藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)表示，上述傳言不實(shí)，某大型國(guó)有銀行一名業(yè)務(wù)員直言，“可以放款，這是哪里的謠言？”

一位金融行業(yè)人士也告訴藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)，“一般12月最后一個(gè)周末，很多（銀行）放不了款，要年終結(jié)算，元旦后就按順序正常放?！?/p>

另一位金融行業(yè)人士則說(shuō)道，“這個(gè)是中介發(fā)的吧，亂發(fā)，現(xiàn)在各家銀行都大力放款?！?/p>

央行公布的數(shù)據(jù)也側(cè)面驗(yàn)證，今年來(lái)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)受樓市下行影響較大，“年底停止放款”并不符合事實(shí)。

今年前10個(gè)月，住戶(hù)貸款“中長(zhǎng)期貸款”增加2.3532萬(wàn)億，去年同期則為5.1421萬(wàn)億，今年不及去年的一半。

今年來(lái)，五年期LPR多次下調(diào)，央行甚至出臺(tái)了“部分城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)”的階段性放寬規(guī)定，但總體來(lái)看住房消費(fèi)仍后勁不足。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前10月，商品房銷(xiāo)售面積111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降25.5%。商品房銷(xiāo)售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.2%。

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