繪圖：楊佳

近期，廣州中海花灣壹號樓盤教育配套、高價車位爭議和廣鋼新城振業(yè)天頌花園質量風波，引起媒體對長期困擾買房族的各類痛點問題的高度關注。

現(xiàn)實生活中，購房者面對如此重要的交易，難免會因為自己的疏忽大意或賣方的有意誤導上當受騙。對工薪階層來說，買房的每一分錢，都是自己和家人積蓄的血汗錢，一旦踩到“坑”無疑是刀刀見肉的教訓。因此，不管你出于自住還是投資的需求，只要還想著持幣入市，都需要學會提前“避坑”的方法。

◎痛點1

質量不好：剛入伙就發(fā)現(xiàn)墻裂漏水停電氣塞

具體表現(xiàn)：由于地基處理不當，建材質量低劣造成的基礎和主體結構硬傷。偷工減料或其他原因引起的屋頂、屋內墻壁和地面漏水、滲水問題，墻體、室內地坪空鼓、開裂，管道堵塞、水電不通等。

現(xiàn)實案例：媒體此前報道的恒大龍奧御苑建筑質量風波;廣鋼新城振業(yè)天頌花園各樓層公共走廊及電梯間水浸風波;上海保利熙悅名邸地下車庫漏水、電梯頻繁故障風波;天津金融街融匯景苑某房室內墻裂風波。

防范建議：在利益誘惑下的驗收把關程序是脆弱的。事前的防范永遠比事后的補救更有保障。因而，對非現(xiàn)貨樓盤，一定要查清楚開發(fā)商和建筑商的底細，有前科的一律拉黑。即使是大開發(fā)商，也要把合同責任寫細寫死。

◎痛點2

產(chǎn)權不清：房子遭遇重復抵押或一房多賣

具體表現(xiàn)：項目本身在前置審批上就有硬傷，或因其他違法違規(guī)事件被查處，又或賣方因融資或債務危機等原因將房產(chǎn)重復抵押或一房多賣等。

現(xiàn)實案例：房產(chǎn)交易監(jiān)管部門調查過的廣州志聯(lián)公司“一房四賣”事件;廣州中院2019年判決的陳某“一房兩賣”糾紛案件。

防范建議：盡管不動產(chǎn)登記備案的戶主就一個，但窮途末路的賣家往往會不擇手段，由此造成的任何法律糾紛解決起來都是高成本的。因而，小開發(fā)商的甜言蜜語一定不可輕信，該調查的事情還得調查。爛尾過的項目更要小心。

◎痛點3

誤導交易：開發(fā)商虛假宣傳交樓貨不對板

具體表現(xiàn)：賣方虛假宣傳、瞞天過海，交付后的樓房貨不對板，承諾有的規(guī)劃、價格、配套等難以兌現(xiàn)。

現(xiàn)實案例：廣鋼新城振業(yè)天頌花園小區(qū)花園與規(guī)劃貨不對板爭議事件;南京保利國際社區(qū)被指交付和宣傳“貨不對版”事件;廣州的華潤天合和遠洋天驕學位虛假宣傳風波;珠海橫琴荔枝灣交樓貨不對板被投訴事件。

防范建議：售房者存在明顯欺騙或誤導行為獲得的合同利益不受法律保護，原因在于民事官司誰主張誰舉證。建議買方者對開發(fā)商和中介的所有宣傳資料、售房廣告等原始證據(jù)一定要注意保存，對于賣方的關鍵性承諾一定要采取錄音或寫進合同的方式加以固定。

◎痛點4

環(huán)境硬傷：未公示的鄰避設施或被隱瞞的周邊環(huán)境

具體表現(xiàn)：大多數(shù)開發(fā)商都希望找到最好的福地來開發(fā)市場價值更高的產(chǎn)品，但也有個別情況是沒得選的，特別是像垃圾場、變電站、殯儀館等尚未公布的鄰避設施。還有地塊本身存在的環(huán)保、治安、惡鄰居等問題。

現(xiàn)實案例：媒體以前報道過、恒大公司后來積極協(xié)調解決的南京恒大金碧天下項目周邊有墳地和小區(qū)內建兩層樓高垃圾房問題;廣州南沙陽光城的地基問題和與化工廠為鄰風波。

防范建議：買任何品牌的房產(chǎn)都要提前做足功課，特別是對周邊區(qū)域未來十到二十年的規(guī)劃要有所了解。多看看政府與規(guī)劃發(fā)展相關的藍圖和工作報告，或者聽聽住在附近的一些公共部門的真實意見。并不是所有不利環(huán)境都會一成不變的，隨著城市更新的推進，也有很多原本人居環(huán)境很差的住宅區(qū)，周邊環(huán)境已在逐步改善。

◎痛點5

配套不齊：生活必須的醫(yī)院公交學校遙遙無期

具體表現(xiàn)：醫(yī)療、教育、交通、物管、商業(yè)、生活服務這六方面的配套完不完善，是衡量一個樓盤軟硬件是否合格的重要指標，缺了其中任何一樣都是一種缺陷。

現(xiàn)實案例：廣州南沙陽光城麗景灣熙悅組團地鐵配套爭議事件;廣州中海花灣壹號幼兒園配套不及時風波。

防范建議：開發(fā)商過高的承諾很可能是一張空頭支票。對于正在建設中的新城和非成熟小區(qū)，一定要提前預判基本配套是否存在延期或無法建設的風險。如果這里未來十年都不可能建地鐵，開發(fā)商卻把地鐵寫進廣告，那屬于誤導交易。有些配套導購員經(jīng)常避重就輕，買房者不夠細心的話，往往會忽略這些細節(jié)。建議買新地段，最好找熟悉行業(yè)的人陪同。

◎痛點6

交付障礙：延期一兩年仍未等來實際交樓

具體表現(xiàn)：除正常或合理原因導致延期交房以外，由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關政府手續(xù)違法且無法辦理導致開發(fā)商不能按期交付房屋的情況，也包括項目爛尾。

現(xiàn)實案例：此前媒體報道的廣州澳洲山莊爛尾事件;東莞大朗超卓公館(推廣名為“松湖時代”)延期交樓風波;深圳寶安福城前海新紀元(注冊名為嘉洲商務中心)一期延遲交房風波;廣州南沙區(qū)黃閣鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司因雙合同延遲交樓案件;珠海市香洲區(qū)樂富里府逾期交樓事件。

防范建議：最好的防范就是在合同加入延期交付賠償條款。遇到項目爛尾，證明開發(fā)商已經(jīng)自身難保，合同保護自然也就沒什么意義了。爛尾項目一般發(fā)生在中小型開發(fā)商身上，因此，對于一些不良開發(fā)商一定要繞路走。對于購房流程不規(guī)范、牛皮又吹得老大的賣方果斷取消關注。實在躲不掉的坑，要通過司法途徑保護合法權益。

◎痛點7

辦證風險：房子辦不了證或辦了證過不了戶

具體表現(xiàn)：因為開發(fā)商違反政府有關規(guī)劃和建設方面的相關規(guī)定或被吊銷銷售資格，亦可一房二賣、非法抵押融資等原因，都可能導致無法辦證。常見的有開發(fā)商超高建設、偷面積、搞違規(guī)銷售等行為，都會影響辦證手續(xù)。

現(xiàn)實案例：廣州中院2018年判決的廣州某樓盤因雙合同交易逾期辦證糾紛案件;南京佳兆業(yè)“城市水岸花園”(推廣名“佳兆業(yè)城市廣場”)實際房型與備案不一致造成逾期辦證風波。

防范建議：逾期辦證基本上是由開發(fā)商造成的，因此只要合同里寫明了逾期辦證的賠償責任的，買方可以依法起訴獲得賠償。必須警惕的是，小城市有些開發(fā)商在違規(guī)開發(fā)建設的情況下，仍然會通過關系辦一張不合法的房產(chǎn)證，但拿著這類房產(chǎn)證的業(yè)主以后房子是不能交易的。

◎痛點8

物業(yè)糾紛：管理混亂服務不好收費太高

具體表現(xiàn)：新建樓盤的物業(yè)一般由開發(fā)商選定。業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛現(xiàn)象非常普遍，主要有收費不合理，管理不到位，服務不合格，等等。

現(xiàn)實案例：中?；骋继朌區(qū)停車場高價收費風波。

防范建議：由于新盤已經(jīng)鎖定了物業(yè)公司，業(yè)主不能選只能躲。有劣跡斑斑的公司往往能在互聯(lián)網(wǎng)上找到蛛絲馬跡。真正遇到糾紛了，只能打官司或換公司，這對業(yè)主的組織性要求很高，政府的監(jiān)管成本和業(yè)主的維權成本都非常高。因此防范還是第一位的。

◎痛點9

兇宅：曾發(fā)生過惡性事件造成心理壓抑

具體表現(xiàn)：兇宅是一種迷信說法。本文特指曾經(jīng)發(fā)生過自殺、兇殺或其他各類犯罪和惡性事件的住宅。大多數(shù)業(yè)主對這類房子在心理上難以接受，就算住進去也會有一層心理陰影。

現(xiàn)實案例：不好舉例。

防范建議：看新聞或向物業(yè)及周邊鄰居打聽一下。

◎痛點10

掉價房：高價接盤沒幾天就遭遇價格回調

具體表現(xiàn)：顧名思義就是房子一買回來沒多久就降價了。這本來是市場的正?，F(xiàn)象，但有些業(yè)主接受不了。有些掉價是大勢造成的，有些掉價是高價接盤造成的，有些掉價則是因為小區(qū)及周邊軟硬件變化造成的。

現(xiàn)實案例：此前媒體披露的廣州保利和光晨樾優(yōu)惠促銷降價風波;浦東惠南某樓盤降價促銷風波;泰禾合肥院子降價促銷風波;安徽蕪湖的大發(fā)融悅東方項目降價促銷風波。

防范建議：可以多聽一下業(yè)內專家對該地塊或樓盤的專業(yè)分析。對于位置偏僻、周邊環(huán)境比較差、配套不齊全、樓房結構和質量不太好的小區(qū)，或者附近馬上要規(guī)劃建設保障性住房和其他鄰避設施的地區(qū)，房產(chǎn)在行情不好的時候是會首先掉價的。

關鍵詞： 買房 痛點 避坑