中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月17日訊：立冬以來(lái)，寒意濃濃，對(duì)于在港的物業(yè)資本市場(chǎng)同樣如此，而對(duì)于掌控的恒大物業(yè)的許家印來(lái)說(shuō)，這時(shí)迎來(lái)了利好。已于11月15日晚間恒大物業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“恒大物業(yè)”）通過(guò)港交所聆訊。從恒大物業(yè)聆訊時(shí)間跨度上看，其從9月29日交表到如今過(guò)審，前后歷時(shí)僅一個(gè)半月，再度刷新物管公司赴港上市的最短時(shí)間記錄。

招股書顯示，恒大物業(yè)此次上市中華泰國(guó)際、UBS、農(nóng)銀國(guó)際、建銀國(guó)際、中信證券及海通國(guó)際擔(dān)任聯(lián)席保薦人。

（來(lái)源招股書）

值得注意的是，此前媒體報(bào)道，本次IPO恒大物業(yè)計(jì)劃籌集資金不少于20億美元，最高或至30億美元，如果上述報(bào)道屬實(shí)，對(duì)于恒大物業(yè)來(lái)說(shuō)將成為香港物業(yè)股名副其實(shí)的募資王。

據(jù)悉早在今年8月恒大物業(yè)引入235億港元戰(zhàn)略投資，投資方包括華泰國(guó)際大灣區(qū)有限公司、華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄之妻陳凱韻、云鋒基金、騰訊、農(nóng)銀國(guó)際、中信、光大控股、紅杉中國(guó)、周大福等14家，彼時(shí)估值已超750億港元。

就其股權(quán)構(gòu)成方面，招股書顯示，上市前恒大集團(tuán)持有恒大物業(yè)71.939%股權(quán)，而許家印及其妻子合計(jì)持有恒大集團(tuán)77.8%的股權(quán)，繼而成為恒大物業(yè)的控股股東。

恒大物業(yè)股權(quán)關(guān)系（來(lái)源招股書）

凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率195.5%

中國(guó)物業(yè)服務(wù)20強(qiáng)企業(yè)中最高

關(guān)于恒大物業(yè)，招股書顯示，其是中國(guó)其中一家最大和增長(zhǎng)最快的綜合物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。根據(jù)中指研究院的研究，截至2019年12月31日或截至該日止年度，在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，以項(xiàng)目所覆蓋城市數(shù)目計(jì)，其排名第二；分別以總收入、總毛利及總凈利潤(rùn)計(jì)，其排名第三；以簽約面積計(jì)排名第三及按在管面積計(jì)排名第四。根據(jù)中指研究院的研究，2017年至2019年，恒大物業(yè)的凈利潤(rùn)以195.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率增加，在中國(guó)物業(yè)服務(wù)20強(qiáng)企業(yè)中最高。

全國(guó)布局的恒大物業(yè)版圖（來(lái)源招股書）

另資料顯示，恒大物業(yè)是全方位的物業(yè)管理人，管理的物業(yè)組合多元化，其中包括中高端住宅物業(yè)、寫字樓及商業(yè)物業(yè)，并已訂約以管理其他類型物業(yè)，例如主題樂(lè)園、產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)及學(xué)校。截至2020年6月30日，其簽約為1354個(gè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及/或社區(qū)增值服務(wù)，覆蓋22個(gè)省、5個(gè)自治區(qū)、四個(gè)直轄市和香港，合計(jì)超過(guò)280個(gè)城市，總在管面積達(dá)約2.54億平方米，簽約面積達(dá)5.133億平方米，服務(wù)近200萬(wàn)個(gè)家庭。

總簽約面積5.27億平

在管面積為2.69億平

恒大物業(yè)簽約面積與在管面積（來(lái)源招股書）

于最后實(shí)際可行日期，恒大物業(yè)總簽約面積為5.26億平方米，而在管面積為2.58億平方米。

憑借優(yōu)質(zhì)服務(wù)，恒大物業(yè)亦于往績(jī)記錄期間取得出色的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。招股書數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年其收入分別為43.99億元、59.03億元及73.33億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為29.1%；同期凈利潤(rùn)為1.07億元、2.39億元及9.31億元。

恒大物業(yè)收入分類（來(lái)源招股書）

疫情之下恒大物業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)，2020上半年實(shí)現(xiàn)收入45.64億元、實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)11.48億元，分別較上一年同期增長(zhǎng)31.7%及182.1%。與此同時(shí)，上半年恒大物業(yè)凈利率增加12.4個(gè)百分點(diǎn)至25.1%，權(quán)益回報(bào)率更是升至79.6%。

2.1%收入來(lái)自非住宅物業(yè)

恒大物業(yè)物業(yè)類型數(shù)據(jù)對(duì)比（來(lái)源招股書）

此外，多類型物業(yè)組合，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，恒大物業(yè)非住宅物業(yè)的在管總面積分別為1.4百萬(wàn)平方米、1.7百萬(wàn)平方米、2.1百萬(wàn)平方米及2.7百萬(wàn)平方米。其預(yù)計(jì)未來(lái)的在管非住宅物業(yè)組合將會(huì)繼續(xù)增加，尤其是主題樂(lè)園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及康養(yǎng)項(xiàng)目。

包干制收費(fèi)方式占收入的99.6%、0.4%收入為酬金制

恒大物業(yè)的包干制與酬金制收費(fèi)方式（來(lái)源招股書）

招股書顯示，于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個(gè)月，恒大物業(yè)按包干制收取的物業(yè)管理費(fèi)收入分別占物業(yè)管理服務(wù)收入約99.3%、99.4%、99.5%、99.5%及99.6%。

關(guān)于包干制，招股書中恒大物業(yè)表示，“根據(jù)包干制，我們定期收取在管面積每平方米的預(yù)定物業(yè)管理費(fèi)，這是我們與分包商提供的所有物業(yè)管理服務(wù)的全包費(fèi)用。我們有權(quán)保留從物業(yè)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和住戶收取的全額物業(yè)管理費(fèi)。我們亦承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)成本，我們會(huì)將有關(guān)成本確認(rèn)為銷售成本。如我們于物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議期限收取的物業(yè)管理費(fèi)不足以涵蓋所產(chǎn)生所有成本，則我們承擔(dān)損失且不可要求物業(yè)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和住戶向我們支付差額?！?/p>

累計(jì)虧損3.35億元，虧損逐年下降。數(shù)據(jù)顯示，于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個(gè)月，恒大物業(yè)就96個(gè)、84個(gè)、48個(gè)、50個(gè)及24個(gè)在管物業(yè)分別產(chǎn)生虧損人民幣114.8百萬(wàn)元、人民幣112.3百萬(wàn)元、人民幣59.0百萬(wàn)元、人民幣34.8百萬(wàn)元及人民幣14.4百萬(wàn)元。

此外，酬金制一般為非住宅物業(yè)采取的收費(fèi)方式。

業(yè)務(wù)關(guān)系主要依托恒大集團(tuán)建立

99%在管面積來(lái)自母公司恒大集團(tuán)

無(wú)論是高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，還是龐大的在管面積，這與恒大集團(tuán)的關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)密不可分。于招股書中對(duì)于恒大物業(yè)與恒大集團(tuán)的業(yè)務(wù)關(guān)系披露顯示，“依托恒大集團(tuán)多元化的業(yè)務(wù)板塊，我們已與恒大集團(tuán)形成全方位的戰(zhàn)略協(xié)同，為恒大集團(tuán)地產(chǎn)、文化旅游、康養(yǎng)和新能源汽車等業(yè)務(wù)板塊提供定制化的物業(yè)管理及增值服務(wù)，同時(shí)利用恒大集團(tuán)各業(yè)務(wù)板塊的豐富資源，為業(yè)主打造住、行、樂(lè)、養(yǎng)的完整“恒大生活圈”?！?/p>

于2020年6月末，恒大物業(yè)716項(xiàng)在管項(xiàng)目中只有13項(xiàng)約102.4萬(wàn)平米來(lái)自獨(dú)立第三方，超過(guò)99%在管面積為承接母公司及其聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)公司的項(xiàng)目；與之對(duì)應(yīng)，其的物業(yè)管理服務(wù)收入近乎百分百來(lái)自關(guān)聯(lián)方。

繼承恒大集團(tuán)在管面積與第三方在管面積對(duì)比數(shù)據(jù)（來(lái)源招股書）

從過(guò)完收入看，招股書數(shù)據(jù)顯示，恒大物業(yè)的單一最大客戶即是恒大集團(tuán)，2017-2019年及2020上半年為其貢獻(xiàn)銷售收入19.35億元、24.40億元、26.58億元及15.97億元，分別占其總收入的約44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。

來(lái)自第三方收入占總收入百分比持續(xù)上升至64.1%

信息顯示，恒大物業(yè)除了繼承母公司恒大集團(tuán)巨大體量的在管面積外，其致力通過(guò)發(fā)展與獨(dú)立第三方的商機(jī)而擴(kuò)充營(yíng)運(yùn)。于往績(jī)記錄期，來(lái)自獨(dú)立第三方的收入占總收入的百分比持續(xù)上升，由2017年的55.8%上升至2018年的57.2%，并進(jìn)一步增加至2019年的62.5%，并由截至2019年6月30日止六個(gè)月的61.0%增加至截至2020年6月30日止六個(gè)月的64.1%。

不過(guò)恒大物業(yè)貌似擺脫低價(jià)外拓的一般方式，其的第三方項(xiàng)目平均收費(fèi)并不低，且在過(guò)往期間穩(wěn)步上漲，并于2020上半年達(dá)到每月2.28元/平米，這一數(shù)值已經(jīng)高于其整體住宅物業(yè)平均管理費(fèi)的每月2.14元/平米。

推行智慧信息平臺(tái)注冊(cè)人數(shù)超170萬(wàn)

恒大物業(yè)智慧信息平臺(tái)（來(lái)源招股書）

值得注意的是，恒大物業(yè)已推行智慧信息平臺(tái)，依托互聯(lián)網(wǎng)和IoT等技術(shù)，相信可提高我們提升客戶體驗(yàn)、減少倚賴人手勞動(dòng)及降低運(yùn)營(yíng)成本的能力。我們的智慧系統(tǒng)主要包括(i)恒大智慧社區(qū)APP；(ii)恒管家APP；(iii)ERP系統(tǒng)；及(iv)智慧社區(qū)平臺(tái)。截至2020年8月31日，恒大智慧社區(qū)APP注冊(cè)人數(shù)超過(guò)170萬(wàn)人。

透過(guò)招股書了解到，截至2020年6月30日，恒大物業(yè)員工規(guī)模為46529名全職雇員，此次恒大物業(yè)通過(guò)聆訊無(wú)疑對(duì)于整個(gè)恒大物業(yè)集團(tuán)上下無(wú)疑都是一次振奮，對(duì)于未來(lái)的資本化規(guī)模方向或許還有很長(zhǎng)的路要走，強(qiáng)者恒強(qiáng)！

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)將繼續(xù)關(guān)注、跟蹤恒大物業(yè)上市進(jìn)程，并及時(shí)披露其動(dòng)態(tài)與運(yùn)營(yíng)近況。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合  文/丁一）

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