中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)3月29日訊：2020年對(duì)各個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)都是一次全新的洗禮。在“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷趨于健康有序發(fā)展，行業(yè)調(diào)控也趨向精準(zhǔn)。自2020年8月，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，“三道紅線”正式出臺(tái)，對(duì)房企財(cái)務(wù)指標(biāo)提出了更為具體的要求，明確限制了房企債務(wù)規(guī)模的無(wú)序增長(zhǎng)。

連續(xù)5年保持“三道紅線”綠檔 

圖為：龍湖集團(tuán)2020年財(cái)報(bào)公告截屏

融資新規(guī)的出臺(tái)，強(qiáng)化了行業(yè)降低杠桿率、控制有息負(fù)債的預(yù)期，利好高度自律的房企。3月26日，以穩(wěn)健見(jiàn)長(zhǎng)的龍湖交出一份可圈可點(diǎn)的答卷：在2020年，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)22.2%，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)31%；資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款后）67%、凈負(fù)債率維持46.5%的低位、平均借貸成本為年利率4.39%、現(xiàn)金短債比為4.24倍。資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比均未超“三條紅線”閾值，穩(wěn)居綠檔。

且整體數(shù)據(jù)表明，作為房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)最為穩(wěn)健的企業(yè)之一，龍湖集團(tuán)多年來(lái)保持著高度自律。數(shù)據(jù)顯示，在2016年-2020年5個(gè)會(huì)計(jì)年度期內(nèi)，龍湖集團(tuán)均保持“三道紅線”綠檔水平。

值得注意的是，充裕的在手現(xiàn)金是保證財(cái)務(wù)指標(biāo)健康的重要條件之一，近期備受行業(yè)熱議的“兩集中”政策，也促使整體資金實(shí)力成為企業(yè)發(fā)展中更重要的砝碼。截至2020年末，龍湖集團(tuán)現(xiàn)金及銀行存款合計(jì)778.3億元，同比增長(zhǎng)28%，為篤行戰(zhàn)略提供了充足的空間。

雙引擎共同發(fā)力

在疊加疫情影響因素下，龍湖集團(tuán)又是如何實(shí)現(xiàn)的？中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)帶著這一問(wèn)題翻閱龍湖集團(tuán)2020年財(cái)報(bào)了解到，其收入主要來(lái)自物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入、投資性物業(yè)租金收入、物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)及其他收入。

在龍湖看來(lái)，傳統(tǒng)的物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)構(gòu)成其“開(kāi)發(fā)引擎”，物業(yè)投資及物業(yè)管理等相關(guān)服務(wù)則構(gòu)成其“服務(wù)引擎”?！臻g即服務(wù)’戰(zhàn)略之下，龍湖開(kāi)發(fā)+服務(wù)雙引擎驅(qū)動(dòng)的版圖日漸清晰。

在物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)方面：財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年，面對(duì)充滿挑戰(zhàn)與不確定的市場(chǎng)，龍湖集團(tuán)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額1709.8億元，交付物業(yè)總建筑面積1201.1萬(wàn)平方米。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去六年，龍湖的銷售規(guī)模保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)，其最新發(fā)布的年報(bào)顯示，2020年，全年實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同銷售2706.1億元，同比增長(zhǎng)11.6%，超額完成全年2600億元的銷售目標(biāo)。分區(qū)域看，長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額在全集團(tuán)占比分別為31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。

圖為重慶龍湖金沙天街

此外，龍湖集團(tuán)堅(jiān)定布局一二線高能級(jí)城市，并適度下沉環(huán)都市圈衛(wèi)星城。全年新進(jìn)入8座城市，布局范圍延伸至最具經(jīng)濟(jì)活力與人群吸附效應(yīng)的63座城市，獲取121幅地塊（總建面2567萬(wàn)方），合理的成本與均衡的布局，為盈利的持續(xù)增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

投資性物業(yè)方面：龍湖集團(tuán)一如既往堅(jiān)持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略，天街、冠寓等物業(yè)投資業(yè)務(wù)扎實(shí)推進(jìn)。2020年實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入75.8億元，同比增長(zhǎng)30.9%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為75.2%、23.9%和0.9%。

圖為成都龍湖上城天街

2020年，龍湖集團(tuán)商業(yè)通過(guò)扎實(shí)運(yùn)營(yíng)及快速應(yīng)變直面疫情挑戰(zhàn)，全年守時(shí)保質(zhì)地新開(kāi)10座商場(chǎng)，西安、濟(jì)南首座天街開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，全國(guó)首個(gè)商圈高鐵TOD（公共交通導(dǎo)向發(fā)展模式）城市綜合體——龍湖重慶金沙天街開(kāi)業(yè)。全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)達(dá)49座，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積達(dá)481萬(wàn)平方米，整體出租率96.9%。商業(yè)租金增長(zhǎng)23%至58.2億元，商場(chǎng)銷售額增長(zhǎng)14%至305億元，全年平均日客流151萬(wàn)人次。

圖為北京龍湖長(zhǎng)楹天街

跨越疫情，堅(jiān)韌修復(fù)，團(tuán)隊(duì)通過(guò)緊抓線下消費(fèi)回暖趨勢(shì)，借力創(chuàng)新模式，打破空間界限，聯(lián)動(dòng)商戶營(yíng)造出多樣化場(chǎng)景體驗(yàn)，令客流與銷售迅速恢復(fù)，年底出租率達(dá)97%。20年的鍛造與歷練，確保龍湖集團(tuán)在任何波動(dòng)周期里都享有租金筑成的 “壓艙石”，這正是龍湖商業(yè)自成立以來(lái)的孜孜以求。

除商場(chǎng)外，龍湖集團(tuán)積極響應(yīng)國(guó)家“租購(gòu)并舉”政策，旗下租賃住房業(yè)務(wù)龍湖冠寓堅(jiān)持戰(zhàn)略篤定，以匠心品質(zhì)、暖心服務(wù)，在都市里為新世代青年提供扎根與筑夢(mèng)的居所，迄今已陸續(xù)在全國(guó)30余個(gè)高量級(jí)城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。截至2020年底，冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量達(dá)9.0萬(wàn)間，租金收入18.1億元，同比增幅55%，現(xiàn)已成為集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的房源出租率為93.3%，品牌影響力穩(wěn)居行業(yè)前三。

物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)及其他方面：作為龍湖品牌最富溫情的一環(huán)，龍湖智慧服務(wù)始終以客戶需求為導(dǎo)向，在有質(zhì)量的規(guī)模拓展下延伸服務(wù)邊界，從生活社區(qū)到商寫、學(xué)校、交通樞紐等城市運(yùn)營(yíng)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理正在釋放更大的能量與想象。

2020年，龍湖智慧服務(wù)基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實(shí)現(xiàn)收入58.4億元（合并抵消前收入約為77億元），同比增長(zhǎng)36%。深耕住宅20余年，龍湖智慧服務(wù)已覆蓋13大業(yè)態(tài)，于過(guò)去一年加快了城市空間的探索。截至2020年底，龍湖智慧服務(wù)實(shí)際管理面積1.72億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)十二年超過(guò)90%。

2021年初，代表房屋租售與房屋裝修的全新生活服務(wù)品牌——“塘鵝”，應(yīng)勢(shì)升級(jí)為主航道業(yè)務(wù)，圍繞居住需求的衍生正在激發(fā)新的增長(zhǎng)動(dòng)能。塘鵝由塘鵝租售和塘鵝美裝修組成，提供一站式房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，多樣化資產(chǎn)管理整合方案和即裝即住的裝配式整體解決方案。其中，塘鵝租售的前身為龍湖智慧服務(wù)租售中心，自2008年起，龍湖租售體系建立已逾10年。截至2020年底，塘鵝租售已服務(wù)超過(guò)10萬(wàn)用戶，客戶滿意度達(dá)96%。

鞏固融資端優(yōu)勢(shì) 平均借貸成本降至4.39%

不僅如此，2020年，龍湖集團(tuán)進(jìn)一步鞏固在融資端的優(yōu)勢(shì)。截至2020年末，龍湖集團(tuán)綜合借貸總額為1673.7億元，平均借貸成本降至4.39%，平均貸款年限增至6.59年，境外美元票據(jù)、國(guó)內(nèi)公司債券的長(zhǎng)年期、低票息屢屢刷新業(yè)內(nèi)記錄。

其中，2020年1月，集團(tuán)成功發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息介乎3.375%至3.85%之間，期限介乎7.25年至12年，創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)房企“最長(zhǎng)年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。面對(duì)2021年的行業(yè)償債高峰，龍湖集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定合理，一年內(nèi)到期債務(wù)占總債務(wù)的比例僅為11.0%。

得益于此，2020年9月，國(guó)際權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪（Moody's）宣布，將龍湖的發(fā)行人和高級(jí)無(wú)擔(dān)保評(píng)級(jí)從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定；同年12月，國(guó)際權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)（Fitch）亦將龍湖評(píng)級(jí)展望調(diào)升至正面，至此，龍湖集團(tuán)亦成為中國(guó)全投資級(jí)房企中，2020年內(nèi)唯一一家獲兩家國(guó)際機(jī)構(gòu)調(diào)升評(píng)級(jí)/展望的企業(yè)。

穆迪認(rèn)為，龍湖的Baa2發(fā)行人評(píng)級(jí)反映了該公司強(qiáng)大的品牌、多元的地域布局、良好的流動(dòng)性，證明其有能力保持強(qiáng)勁的運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)以穿越周期。“龍湖在過(guò)去十年不斷追求銷售增長(zhǎng)和提升投資性物業(yè)租金收入的同時(shí)，依然保持嚴(yán)格而審慎的財(cái)務(wù)管理?！蹦碌蠌?qiáng)調(diào)，這將加強(qiáng)其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，并鞏固其在Baa2評(píng)級(jí)水平上的地位。

被納入恒生指數(shù) 躋身藍(lán)籌行列

龍湖集團(tuán)的投資價(jià)值在二級(jí)市場(chǎng)獲得積極的肯定，截至2021年3月25日收盤，龍湖集團(tuán)總市值約為2761億港元，在內(nèi)房股中排名第二，對(duì)應(yīng)動(dòng)態(tài)市盈率位居行業(yè)首位，顯示出資本市場(chǎng)對(duì)龍湖集團(tuán)未來(lái)成長(zhǎng)潛力的高度認(rèn)可。

在3月15日，龍湖集團(tuán)被納入恒生指數(shù)，成為55家成份股之一，正式躋身藍(lán)籌行列。

對(duì)于未來(lái)，在“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的指引下，龍湖集團(tuán)將不斷打磨與升級(jí)空間營(yíng)造與服務(wù)的能力，為消費(fèi)者和合作伙伴提供有生命的空間，有溫度的服務(wù)，并將持續(xù)保持一貫的穩(wěn)健與審慎，追求優(yōu)質(zhì)健康的發(fā)展與長(zhǎng)期穩(wěn)定的增長(zhǎng)，提升在海外及香港資本市場(chǎng)的影響力，回饋廣大投資者。

“明勢(shì)定行，與時(shí)代同頻共振”——跨越周期的長(zhǎng)跑者——龍湖。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/丁一）

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