中華網(wǎng)財經(jīng)5月19日訊：萬科A發(fā)布2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第二期）票面利率公告顯示，本期債券發(fā)行規(guī)模不超過人民幣15.66億元（含15.66億元），主要分為兩個品種，品種一為5年期（附第3年末發(fā)行人贖回選擇權(quán)、調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)），品種二期限為7年期（附第5年末發(fā)行人贖回選擇權(quán)、調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)）。

有個上述公司債票面利率，公告顯示，2021年5月18日，發(fā)行人和簿記管理人在網(wǎng)下向機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行了票面利率詢價。根據(jù)網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者詢價結(jié)果，經(jīng)發(fā)行人和簿記管理人協(xié)商一致，最終確定本期債券品種一的票面利率為3.40%，品種二的票面利率為3.70%。

募集資金用途顯示，本期債券擬發(fā)行不超過 15.66 億元（含），扣除發(fā)行費用后，公司擬全部用于償還回售/到期的公司債券具體如：歸還債券“18萬科01、18萬科02”合計15.66億元。詳細(xì)如：

中華網(wǎng)財經(jīng)獲悉，募集說明書顯示，發(fā)行人截至2021年3月31日的凈資產(chǎn)為3,554.32億元，歸屬于母公司所有者權(quán)益合計2,257.08億元，合并報表口徑資產(chǎn)負(fù)債率為81.37%，合并口徑扣除預(yù)收賬款及合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為45.60%，母公司資產(chǎn)負(fù)債率為69.42%；本期債券上市前，發(fā)行人最近三個會計年度實現(xiàn)的年均可分配利潤為380.53億元（2018年-2020年度經(jīng)審計的合并報表中歸屬于母公司所有者的凈利潤平均值），預(yù)計不少于本期債券一年利息的1.5倍。

對于，本期債券的償債資金方面，募集說明書中萬科表示，將主要來源于發(fā)行人經(jīng)營活動產(chǎn)生的收益和現(xiàn)金流。數(shù)據(jù)顯示，2018-2020年度，發(fā)行人合并口徑營業(yè)收入分別為2,976.79億元、3,678.94億元及4,191.12億元；營業(yè)利潤分別為674.99億元、766.13億元及799.59億元；與之相對應(yīng)的營業(yè)毛利潤率分別為29.70%、27.30%及22.75%。近年來，隨著一批在市場回暖期銷售、盈利情況相對較好的項目進(jìn)入結(jié)算，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率有所提高；發(fā)行人經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為336.18億元、456.87億元及531.88億元。發(fā)行人目前的經(jīng)營情況、財務(wù)狀況和資產(chǎn)質(zhì)量良好，但受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策調(diào)控、房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售進(jìn)度以及房地產(chǎn)開發(fā)周期等因素的影響，未來經(jīng)營活動現(xiàn)金流波動存在不確定性。

負(fù)債總額較大、資產(chǎn)負(fù)債率較高的風(fēng)險

募集說明書風(fēng)險提示：發(fā)行人作為全國房地產(chǎn)開發(fā)市場化運作的投資、建設(shè)和管理主體，其投資項目存在項目密集性強(qiáng)、需要資金量大、投資回收周期較長的特點。

截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，公司的負(fù)債總額分別為12,929.59億元、14,593.50億元及15,193.33億元，呈持續(xù)增長趨勢；有息債務(wù)融資總額（包括短期借款、長期借款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債、應(yīng)付債券及其他流動負(fù)債中的短期融資券）分別為2,612.08億元、2,578.52億元和2,585.26億元。有息負(fù)債水平較高引致財務(wù)費用增長，本息兌付增加公司剛性債務(wù)支出，可能使發(fā)行人面臨一定的償債壓力。

截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為84.59%、84.36%和81.28%；扣除預(yù)收賬款、合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為51.55%、50.96%和47.49%。整體看，公司資產(chǎn)負(fù)債率水平較高，可能面臨償債壓力從而使其業(yè)務(wù)經(jīng)營活動受到不利影響。但公司剔除不構(gòu)成實質(zhì)償債壓力的預(yù)收賬款后，資產(chǎn)負(fù)債率保持在行業(yè)內(nèi)較低的水平。若未來行業(yè)形勢或金融市場發(fā)生重大不利變化，較大規(guī)模的負(fù)債總額將使發(fā)行人面臨一定的資金壓力。

速動比率下降、短期償債壓力較大的風(fēng)險

截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，流動比率分別為1.15、1.13和1.17，速動比率分別為0.49、0.43和0.41。截至2018-2020年末，發(fā)行人短期借款（不含應(yīng)付利息）、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債（不含租賃負(fù)債及應(yīng)付利息）及其他流動負(fù)債中的短期融資券合計分別為931.83億元、938.87億元、829.13億元。雖然發(fā)行人保持著較為充足的貨幣資金，但仍存在短期償債壓力較大的風(fēng)險。

存貨超1萬億元存在跌價風(fēng)險

公司主營業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)銷售為主，存貨主要由已完成開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、擬開發(fā)產(chǎn)品構(gòu)成。截至2018年12月31日、2019年12月31日和2020年12月31日，發(fā)行人存貨凈額分別為7,503.03億元、8,970.19億元和10,020.63億元，占總資產(chǎn)比例分別為49.08%、51.85%和53.61%，公司存貨規(guī)模及占總資產(chǎn)的比例均相對較高。截至2020年末，公司存貨跌價準(zhǔn)備余額41.85億元，占該年末存貨凈額的比例為0.42%。若未來房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，開發(fā)項目利潤下滑或項目無法順利完成開發(fā)，公司將面臨存貨跌價損失風(fēng)險，從而對公司的盈利能力產(chǎn)生影響。

抵押受限資產(chǎn)較多的風(fēng)險

公司所有權(quán)受限資產(chǎn)主要為債務(wù)融資設(shè)立的抵押資產(chǎn)。截至2020年末，發(fā)行人存貨中用于長期借款、一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債及短期借款抵押的存貨賬面價值為639,752.68萬元，投資性房地產(chǎn)受限部分賬面價值為887,729.74萬元，上述受限的存貨及投資性房地產(chǎn)賬面價值占該期末公司凈資產(chǎn)的比例為4.37%。發(fā)行人銀行存款中含有受限使用資金956,834.37萬元，其中因質(zhì)押或凍結(jié)對使用有限制的資金為人民幣384,160.00萬元。目前發(fā)行人經(jīng)營狀況良好，信用資質(zhì)優(yōu)良，但若未來公司因階段性流動性不足等原因?qū)е挛茨馨磿r、足額償付借款，可能造成公司資產(chǎn)被凍結(jié)和處置，將對公司正常生產(chǎn)經(jīng)營活動造成不利影響，進(jìn)而影響公司的償債能力及本期債券的還本付息。

在管子公司共3862家

資料顯示，2018-2020年，發(fā)行人合并財務(wù)報表范圍都發(fā)生了一定變化。截至2018年末，發(fā)行人納入合并范圍的子公司共3,435家，合并范圍較2017年相比，當(dāng)年新增加合并單位1,058家，當(dāng)年減少合并單位66家；截至2019年末，發(fā)行人納入合并范圍的子公司共3,704家，合并范圍較2018年相比，當(dāng)期新增加合并單位388家，當(dāng)年減少合并單位119家；截至2020年末，發(fā)行人納入合并范圍的子公司共3,862家，合并范圍較2019年相比，當(dāng)期新增加合并單位235家，當(dāng)年減少合并單位77家。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/葛亮）

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