原標(biāo)題：港交所審批趨嚴(yán) 三家大型物企未通過聆訊

來源：中房報(bào)

長(zhǎng)城物業(yè)招股書首次失效。

12月21日，長(zhǎng)城物業(yè)方面工作人員告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“物業(yè)行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)下半年的傳導(dǎo)效應(yīng)將繼續(xù)影響物業(yè)行業(yè)，物業(yè)估值降低。對(duì)于再次遞表，我們還在在尋找合適的時(shí)間，目前還在持續(xù)觀望中?！?/p>

12月16日，長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司（下稱“長(zhǎng)城物業(yè)”）在港交所遞交的上市申請(qǐng)材料失效。

而今年申請(qǐng)的物企中，面積超過5000平方米的只有三家：世紀(jì)金源服務(wù)、富力物業(yè)和長(zhǎng)城物業(yè)。他們的命運(yùn)均一樣，招股書處于失效狀態(tài)。

截至目前，今年申請(qǐng)的物企，只有9家物企成功上市，且均屬于小型規(guī)模行列。

資本市場(chǎng)，物企規(guī)模不再為王？

小物企成功 掛牌大物企招股書失效

今年申請(qǐng)的物企，只有9家成功掛牌了。

截至12月17日，成功赴港上市的物企包括：新希望服務(wù)、德信服務(wù)、朗詩(shī)綠色服務(wù)、中駿商管、領(lǐng)悅服務(wù)、康橋悅生活、融信服務(wù)、京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投服務(wù)。

這9家成功上市的物企均屬于小型規(guī)模行列，平均在管面積約為1836萬(wàn)平方米。其中，最大面積的是中駿商管，為3040萬(wàn)平方米，最小面積的是德商產(chǎn)投服務(wù)，為390萬(wàn)平方米。

值得關(guān)注的是，今年申請(qǐng)上市的大型物企卻未能通過港交所聆訊。

世紀(jì)金源服務(wù)、富力物業(yè)和長(zhǎng)城物業(yè)就是典型的大物企，等待他們的命運(yùn)卻是招股書失效的消息。

世紀(jì)金源服務(wù)在三家物企中最早提交招股書。1月20日晚間，世紀(jì)金源服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“世紀(jì)金源服務(wù)”）在港交所提交招股書。7月20日，世紀(jì)金源服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“世紀(jì)金源服務(wù)”）招股書因滿六個(gè)月而變更為“失效”狀態(tài)。第二次遞表的在管面積為7020萬(wàn)平方米，第一次遞表的在管面積為6390萬(wàn)平方米。

接著是富力物業(yè)遞表。4月26日,富力物業(yè)向港交所主板提交上市申請(qǐng),農(nóng)銀國(guó)際及中金公司為聯(lián)席保薦人。

長(zhǎng)城物業(yè)是三家物企中最晚提交上市申請(qǐng)書的。6月16日晚間,長(zhǎng)城物業(yè)向港交所遞交了招股書。作為目前規(guī)模最大的的獨(dú)立第三方物業(yè)，六個(gè)月后，等來的卻是招股書失效的消息。長(zhǎng)城物業(yè)無(wú)疑是最亮眼的，在管面積為1.146億平方米。

港交所審核趨嚴(yán)

從9家成功上市物企的時(shí)間表上可以看出，5月只有1家物企成功上市，7月是上市集中期，6家物企成功上市，占比為近67%。11月有1家物企成功上市，12月有1家物企成功上市。

小型物企為何能成功上市？榮萬(wàn)家生活服務(wù)股份有限公司副總經(jīng)理孟慶斌：“有些物企有較強(qiáng)的國(guó)企背景，還有就是上半年進(jìn)場(chǎng)會(huì)比較容易通過?！?/p>

進(jìn)入下半年,物企上市進(jìn)入低潮。在下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)影響下,物企上市進(jìn)程出現(xiàn)了近4個(gè)月的“空窗期”。

世紀(jì)金源服務(wù)、富力物業(yè)和長(zhǎng)城物業(yè)就是屬于被資本市場(chǎng)遺忘的其中一員。

對(duì)于上市的迫切不言而喻，世紀(jì)金源服務(wù)選擇化被動(dòng)為主動(dòng)。招股書失效不到一周，世紀(jì)金源服務(wù)再次向港交所遞交招股書。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，“世紀(jì)金源服務(wù)對(duì)于母公司依賴性較強(qiáng)，以及市場(chǎng)化擴(kuò)張能力待提高。”

富力物業(yè)選擇被收購(gòu)。9月20日，碧桂園服務(wù)宣布擬以不超過100億元收購(gòu)富力物業(yè)旗下唯一子公司富良環(huán)球。富力物業(yè)的在管面積為7160萬(wàn)平方米。

孟慶斌表示，長(zhǎng)城物業(yè)對(duì)于資本要求的增長(zhǎng)及想象力都欠缺。第一，長(zhǎng)城物業(yè)規(guī)模大但物業(yè)費(fèi)單價(jià)低，說明項(xiàng)目并不優(yōu)質(zhì)。第二，收費(fèi)率為81%，反映滿意度低，管理水平不高。第三，最大的獨(dú)立第三方物業(yè)一定程度上也是劣勢(shì)，沒有母公司輸血，也沒拓展能力。

在第一太平戴維斯華北區(qū)估值部高級(jí)董事胡建明看來，“一是相對(duì)頭部房企和國(guó)企公司，這些物企業(yè)管治方面有欠缺。二是房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。三是亮點(diǎn)不明顯，融資壓力大?！?/p>

事實(shí)上，世紀(jì)金源服務(wù)、長(zhǎng)城物業(yè)等大型物企未能成功通過聆訊，除了自身存在問題以外，也說明行業(yè)日趨回歸理性，資本市場(chǎng)對(duì)遞表企業(yè)的審核趨嚴(yán)。

克而瑞物管研究總監(jiān)湯曉晨透露，“下半年港交所對(duì)遞表企業(yè)的審核趨嚴(yán)，問詢內(nèi)容和頻率都在增加。與去年相比，香港聯(lián)交所和證監(jiān)會(huì)對(duì)問題更加細(xì)化，特別關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)政策對(duì)于物業(yè)行業(yè)的影響?！?/p>

值得關(guān)注的是，受到上游房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊等影響，物業(yè)股稀缺性降低，估值有所回調(diào)。

截至目前，55家上市公司總市值加起來為6500億港元，而在年內(nèi)，整體市值曾高達(dá)萬(wàn)億元，相當(dāng)于下降超過三成。

上述業(yè)內(nèi)人士直言，“從成功上市的物企可以看出，頭部物企可能有頭部的優(yōu)勢(shì)，小而美也有小而美的亮點(diǎn)。”

關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)城物業(yè) 世紀(jì)金源 IPO