佳兆業(yè)率先走出的“央企+AMC+出險(xiǎn)企業(yè)”紓困模式再獲實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

9月初，廣州南沙山海合悅項(xiàng)目全新示范區(qū)亮相，該項(xiàng)目前身為佳兆業(yè)悅伴灣，在今年6月底正式引入信達(dá)地產(chǎn)代建代管后更名，迅速盤活，目前入市在即。

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這僅是佳兆業(yè)資產(chǎn)盤活的一個(gè)縮影。 

引入AMC 項(xiàng)目盤活顯成效 

悅伴灣項(xiàng)目是佳兆業(yè)集團(tuán)2020年通過公開拍地所得，由于2021年11月，佳兆業(yè)陷入流動(dòng)性困境，該項(xiàng)目全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給平安信托，彼時(shí)有知情人士透露，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是平安信托落實(shí)風(fēng)控措施，相關(guān)責(zé)權(quán)沒有變化。

此次項(xiàng)目能全面復(fù)工，AMC中國(guó)信達(dá)發(fā)揮著關(guān)鍵作用。而這也是中國(guó)信達(dá)介入出險(xiǎn)房企紓困，首個(gè)成功落地的項(xiàng)目。

根據(jù)信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布的信息顯示，山海合悅項(xiàng)目開發(fā)是其與平安信托深度合作，采用“金融機(jī)構(gòu)接管+委托代建”模式，即由中國(guó)信達(dá)深圳分公司折價(jià)收購(gòu)項(xiàng)目債權(quán)，深圳華建提供增量資金借款，信達(dá)地產(chǎn)華南區(qū)域公司操盤代建。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這是各方多贏的一種方式，項(xiàng)目做了風(fēng)險(xiǎn)隔離，并有央企背書，可以迅速盤活，有利于加速資金回籠，推動(dòng)項(xiàng)目本身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解。

引入AMC，對(duì)于佳兆業(yè)而言并非首次。

早在今年4月，佳兆業(yè)便率先與招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)達(dá)成三方戰(zhàn)略合作，重點(diǎn)圍繞粵港澳大灣區(qū)城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體硬等領(lǐng)域全面開展合作。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，佳兆業(yè)率先探路“央企+AMC+出險(xiǎn)”模式，旨在共建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的平臺(tái)來盤活佳兆業(yè)的項(xiàng)目，既不給自身添亂，又能為房企紓困提供實(shí)質(zhì)幫助，這種模式或能為其他出險(xiǎn)房企提供解題思路。

據(jù)知情人士透露，目前佳兆業(yè)與招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)的合作在順利推進(jìn)中，合作項(xiàng)目有望近期實(shí)現(xiàn)落地。

政策支持 AMC加速入局保交樓

2022年初，金融監(jiān)管部門曾召集多家全國(guó)性AMC開會(huì)，集中研究AMC按照市場(chǎng)化、法治化原則，參與出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購(gòu)以及相關(guān)金融中介服務(wù)。6月，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)金融AMC在化解金融風(fēng)險(xiǎn)方面提出更高期望，大幅放寬了金融AMC的資產(chǎn)收購(gòu)范圍。

在“保交樓、穩(wěn)民生”的背景下，各大AMC積極入局出險(xiǎn)房企紓困。根據(jù)中金研報(bào)，從目前已公開的紓困案例來看，AMC主要紓困方式是聯(lián)合產(chǎn)業(yè)投資人(通常為央企或地方國(guó)企)設(shè)立紓困基金或合作平臺(tái)，由AMC發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈及政府資源調(diào)動(dòng)融通優(yōu)勢(shì)，由產(chǎn)業(yè)投資人發(fā)揮開發(fā)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)；紓困對(duì)象則包括房企以及地產(chǎn)項(xiàng)目。

事實(shí)上，AMC的優(yōu)勢(shì)主要在于不良資產(chǎn)的處置，并且擁有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)；此外，AMC還可以通過資金支持緩解出險(xiǎn)房企短期的流動(dòng)性困境，盤活資產(chǎn)。也有機(jī)構(gòu)指出，從經(jīng)驗(yàn)來看，過去AMC主要起到促成債務(wù)展期、注資等作用，且主要目的在于讓自己“解套”。

中銀證券指出，房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)受到AMC的關(guān)注，一方面是因?yàn)樾袠I(yè)貸款權(quán)重相對(duì)較高，因而不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較大；另一方面則是由于房地產(chǎn)抵押物價(jià)值高、升值潛力大，包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業(yè)等。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 有效支撐率先脫困

不過，AMC是市場(chǎng)運(yùn)作的機(jī)構(gòu)，在參與紓困過程中會(huì)有嚴(yán)格的篩選考量，比如在項(xiàng)目的選擇上需要謹(jǐn)慎評(píng)估復(fù)工難度和本金風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)先選擇“優(yōu)質(zhì)不良資產(chǎn)”是AMC的行事準(zhǔn)則。

以廣州南沙山海合悅為例，該項(xiàng)目位于南沙自貿(mào)區(qū)，具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)等核心競(jìng)爭(zhēng)力。而從佳兆業(yè)、招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)三方的合作范圍看，主要也是集中在粵港澳大灣區(qū)范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)城市更新資產(chǎn)。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正成為佳兆業(yè)在出險(xiǎn)房企中率先走出“央企+AMC+出險(xiǎn)企業(yè)”紓困模式的關(guān)鍵。佳兆業(yè)集團(tuán)深耕粵港澳大灣區(qū)，素有“舊改之王”之稱。截至2021年6月底，佳兆業(yè)擁有項(xiàng)目213個(gè)城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，占地面積超5370萬平方米，大灣區(qū)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備占比逾99%，其中深圳、廣州兩地貨值占比高達(dá)73%。

憑借優(yōu)質(zhì)的城市更新資源，佳兆業(yè)在成功引入AMC紓困的同時(shí)，也獲得了央企老朋友中信集團(tuán)的馳援，雙方探索以服務(wù)信托的模式開展多維合作，盤活了位于深圳的多個(gè)核心項(xiàng)目。

其中佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣出于對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的考慮，在中信城開介入后更名“中信城開·紅樹灣”，迅速盤活，開盤后勁銷持續(xù)，該項(xiàng)目榮登8月深圳普通住宅項(xiàng)目銷售金額TOP5、8月深圳普通住宅項(xiàng)目銷售面積TOP8。業(yè)內(nèi)分析，隨著與央企、AMC等多方合作的深入推進(jìn)，將有效支撐佳兆業(yè)率先脫困。

關(guān)鍵詞： 佳兆業(yè)集團(tuán)