自今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表態(tài)“堅(jiān)決向大健康業(yè)轉(zhuǎn)型”后，近年來一直謀求轉(zhuǎn)型的魯商發(fā)展邁出決絕的一步。

11月15日晚間，魯商發(fā)展（600223.SH）公告稱，擬將其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓給控股股東山東省商業(yè)集團(tuán)（下稱“魯商集團(tuán)”）或其所屬公司。交易完成后，其將聚焦于生物醫(yī)藥、化妝品、原料及衍生品、添加劑等大健康業(yè)務(wù)。

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受此消息影響，11月16日和17日開盤，魯商發(fā)展連續(xù)兩個(gè)交易日一字漲停，股價(jià)漲至9.57元/股。

上述交易預(yù)計(jì)構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，但目前尚處于籌劃階段，具體交易標(biāo)的資產(chǎn)范圍、交易價(jià)格等要素均未最終確定，交易雙方也尚未簽署任何協(xié)議。

拋離地產(chǎn)

魯商發(fā)展對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拋離，或在四年前就開始醞釀。

2018年末，魯商發(fā)展的前身魯商置業(yè)受讓了魯商集團(tuán)持有的山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)有限公司（下稱“福瑞達(dá)醫(yī)藥”）100%股權(quán)，交易價(jià)款為9.27億元，以現(xiàn)金方式支付1.21億元，剩下的8.06億元以轉(zhuǎn)讓旗下三家房地產(chǎn)公司股權(quán)的方式支付。

該筆交易完成后，魯商置業(yè)于2019年6月更名為魯商發(fā)展，并增加了“藥物、保健食品、化妝品、醫(yī)療器械、生物技術(shù)的研究開發(fā)”等營業(yè)范圍，正式向“健康生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。

在今年8月30日舉行的半年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上，魯商發(fā)展稱：“定位國內(nèi)領(lǐng)先的大健康產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營商，堅(jiān)決向大健康業(yè)轉(zhuǎn)型。一方面加快轉(zhuǎn)型速度，生物醫(yī)藥做大做強(qiáng)，快速發(fā)展成為主要業(yè)務(wù)，另一方面實(shí)現(xiàn)健康地產(chǎn)板塊轉(zhuǎn)型‘輕著陸’?！?/p>

事實(shí)上，作為山東本土的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，魯商發(fā)展的地產(chǎn)發(fā)展并不突出。2008年末，魯商發(fā)展借殼ST萬杰上市。作為魯商集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)上市平臺(tái)，其布局逐漸外拓至北京、上海、重慶、黑龍江等省市，不過超過50%的開發(fā)項(xiàng)目集中在山東省內(nèi)。

人口大省山東的房地產(chǎn)發(fā)展居全國前列，連續(xù)多年商品房銷售額超過萬億元，在全國各省中居前五。雖然如此，銷售額在山東房企中一直位居前十的魯商發(fā)展發(fā)展得并不順利，直到上市十年后即2018年度才開始分紅，派發(fā)了0.5億元現(xiàn)金紅利。

財(cái)報(bào)顯示，2009年至2018年十年間，魯商發(fā)展的營收增長了3.52倍，從25億元增長至88億元，但凈利潤卻在下滑，從4.39億元下降至1.62億元，下降超6成。

除了持續(xù)降低的凈利潤，魯商發(fā)展還有居高不下的負(fù)債率。背靠著魯商集團(tuán)，魯商發(fā)展不僅持續(xù)獲得大股東的輸血，還獲得了行業(yè)內(nèi)較低的融資成本。但即便如此，其負(fù)債率連續(xù)多年高達(dá)90%以上。

2019年轉(zhuǎn)型以來，魯商發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比逐漸縮小。2021年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收為96.96億元，占總營收123.63億元的78.43%。而在轉(zhuǎn)型前的2018年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)總營收的貢獻(xiàn)比為88.77%。

受市場(chǎng)大環(huán)境影響，房地產(chǎn)逐漸成為拖后腿的業(yè)務(wù)。今年上半年，魯商發(fā)展地產(chǎn)板塊合同銷售額39.8億元，銷售面積37.2萬㎡，同比分別減少56.05%、55.02%。此外，地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售回款的減少也使其經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~比去年同期減少74.20%。上半年，魯商發(fā)展凈利潤同比減少39.18%，原因之一是地產(chǎn)個(gè)別項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整暫時(shí)停工利息費(fèi)用化影響財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。

毛利率表現(xiàn)也遠(yuǎn)不如新業(yè)務(wù)。今年上半年，房地產(chǎn)及物業(yè)板塊的營收雖占總營收的67.80%，但毛利率僅為19.79%，遠(yuǎn)不如化妝品、生物醫(yī)藥板塊，二者的毛利率高達(dá)60.71%、54.10%，原料及衍生產(chǎn)品、添加劑的毛利率也達(dá)33.06%。

化妝品業(yè)務(wù)占營收7成左右

剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，魯商發(fā)展將聚焦生物醫(yī)藥，化妝品，原料及衍生品、添加劑等大健康業(yè)務(wù)，它認(rèn)為這將有利于改善公司資產(chǎn)質(zhì)量，提升可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力。

轉(zhuǎn)型的影響在資本市場(chǎng)立竿見影地出現(xiàn)。2019年10月，魯商發(fā)展股價(jià)曾多次大漲，其中10月18日至10月24日期間連續(xù)5個(gè)交易日漲停，累計(jì)漲幅超80%。

股價(jià)大漲源于頗受市場(chǎng)關(guān)注的玻尿酸。玻尿酸是一種可填充性材料，主要應(yīng)用于美容、美妝領(lǐng)域。魯商發(fā)展的全資子公司福瑞達(dá)為全球玻尿酸研發(fā)應(yīng)用領(lǐng)域的領(lǐng)先生產(chǎn)者，且其彼時(shí)正籌劃收購世界第二大玻尿酸廠商山東焦點(diǎn)生物科技股份有限公司60.11%股權(quán)，拓展上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

福瑞達(dá)旗下多個(gè)品牌銷售表現(xiàn)不錯(cuò)。2021年“雙11”促銷中，其專研玻尿酸護(hù)膚的頤蓮品牌登上京東平臺(tái)美妝品類TOP3。其中，爆品玻尿酸噴霧平均每秒賣出6瓶，總銷售量突破196萬+瓶，同比增長227%；在與某頭部主播的直播合作中，更是創(chuàng)造了2分鐘爆賣50萬+瓶的銷售紀(jì)錄。

今年“雙11”期間，福瑞達(dá)生物也獲得不錯(cuò)戰(zhàn)績(jī)。其中，頤蓮全網(wǎng)累計(jì)成交破億元，噴霧全網(wǎng)累計(jì)售出4000萬+瓶；璦爾博士全渠道銷售額同比去年增長76.68%，在全渠道獲得63個(gè)TOP榜單；詮潤品牌的天貓+抖音官方旗艦店GMV超1100萬，抖音和達(dá)播的銷售額同比分別增長460%、260%。

以2022年半年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，魯商發(fā)展化妝品業(yè)務(wù)營收占到七成左右。

華安證券也因此給予魯商發(fā)展以買入評(píng)級(jí)，認(rèn)為其主打微生態(tài)護(hù)膚的璦爾博士和頤蓮已逐步實(shí)現(xiàn)破圈放量，且福瑞達(dá)生物引入戰(zhàn)投后，線上代運(yùn)營的參與有望賦能，加快公司化妝品業(yè)務(wù)品牌孵化。

事實(shí)上，近年來剝離或者降低地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重的房企不在少數(shù)，亦不乏跨界生物醫(yī)藥領(lǐng)域的先例，如格力地產(chǎn)拓展生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、大消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，長春高新發(fā)展定位調(diào)整為以生物制藥為主、房地產(chǎn)為輔，甚至有“東北藥茅”之稱。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱，所有企業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型都受自身資源和擬轉(zhuǎn)型行業(yè)發(fā)展變化的制約與局限。對(duì)于魯商發(fā)展這種在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)并未取得明顯優(yōu)勢(shì)的上市企業(yè)而言，在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)陷入長期調(diào)整期而回暖存在重大不確定性的情況下，選擇生物醫(yī)藥這個(gè)轉(zhuǎn)型方向也是不得已，不過這個(gè)行業(yè)還是一個(gè)前景看起來比較好的朝陽產(chǎn)業(yè)。

關(guān)鍵詞： 魯商發(fā)展