21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者龐華瑋廣州報(bào)道

迄今，我國(guó)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市僅有2年，而海外REITs發(fā)展已逾60年，海外投資經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

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海外REITs現(xiàn)狀如何？我國(guó)可以從海外REITs借鑒哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？中國(guó)REITs前景如何？

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專(zhuān)訪鵬華基金國(guó)際業(yè)務(wù)部基金經(jīng)理朱慶恒，探討了上述問(wèn)題。

朱慶恒是鵬華美國(guó)房地產(chǎn)證券投資基金的基金經(jīng)理，該基金2011年11月發(fā)行，主要投資于美國(guó)上市的REITs，這也是中國(guó)公募基金第一只投資海外REITs的產(chǎn)品。

（圖：朱慶恒）

REITs大發(fā)展

朱慶恒介紹，自上世紀(jì)六十年代REITs在美國(guó)誕生以來(lái)，過(guò)去60年發(fā)展迅猛，在海外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，REITs已在各自的整體資本市場(chǎng)中占有重要地位。

以作為REITs的發(fā)源地美國(guó)為例，截至2023年1月底，公募REITs市場(chǎng)規(guī)模約1.3萬(wàn)億美元，約占GDP規(guī)模5%左右。

總體來(lái)看，美國(guó)是發(fā)展最早也是目前國(guó)際上最成熟的REITs市場(chǎng)。

但是近十年REITs市場(chǎng)發(fā)展最快的卻是亞洲。

“從區(qū)域分布來(lái)說(shuō)，在過(guò)去十年，亞洲地區(qū)的REITs市場(chǎng)增長(zhǎng)最快，引領(lǐng)全球?！敝鞈c恒說(shuō)。

盡管亞洲新興市場(chǎng)的REITs發(fā)展起步較晚，但是發(fā)展速度相當(dāng)驚人，特別是新加坡，如今也成為國(guó)際上重要的REITs市場(chǎng)。

中國(guó)的REITs啟航則始于2020年4月24日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。

2021年6月21日，國(guó)內(nèi)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式上市。

目前，國(guó)內(nèi)有28只REITs上市，規(guī)模近千億元。

朱慶恒介紹，美國(guó)REITs經(jīng)過(guò)60多年的發(fā)展，從一開(kāi)始的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，逐漸形成了多種資產(chǎn)類(lèi)別，其中，美國(guó)也有基礎(chǔ)設(shè)施REITs，但其屬于泛基礎(chǔ)設(shè)施REITs，包括數(shù)據(jù)中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流、通訊塔等，約占總規(guī)模的30%。

其他類(lèi)別REITs還包括：零售業(yè)REIT、寫(xiě)字樓REIT、公寓REIT、酒店REIT、學(xué)生宿舍REIT、健康醫(yī)療（主要是養(yǎng)老院）REIT、林業(yè)REIT等等。

“在過(guò)去六十年的發(fā)展中，REITs已經(jīng)滲透了發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的每個(gè)領(lǐng)域，成為人們工作生活的一部分?！敝鞈c恒說(shuō)。

而國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs主要聚焦于某些重點(diǎn)行業(yè)，主要是補(bǔ)短板的一些行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等行政工程，污水處理等綠色項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)園，商場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

“目前全球有41個(gè)國(guó)家和地區(qū)設(shè)立了REITs制度,由于法律、稅收、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、投資監(jiān)管等制度不同，各個(gè)國(guó)家和地區(qū)推出的REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在一定差異。”朱慶恒說(shuō)。

朱慶恒指出，海外RETIs推出初期，是為了鼓勵(lì)社會(huì)資本參與重資產(chǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)的不動(dòng)產(chǎn)投資；而后配合較友好的稅優(yōu)政策支持以及引入了以養(yǎng)老金為代表的長(zhǎng)線資本；在多種因素共同作用下，REITs市場(chǎng)得以迅速發(fā)展。

海外前車(chē)之鑒

海外REITs走過(guò)了60多年，經(jīng)歷了許多風(fēng)雨，為我國(guó)REITs發(fā)展提供了不少經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

值得一提的是，近二三十年國(guó)際資本市場(chǎng)波瀾壯闊，起起伏伏，REITs作為資本市場(chǎng)的一員也難以獨(dú)善其身。

朱慶恒舉例，在2008年、2009年美國(guó)次貸危機(jī)中，REITs市場(chǎng)也遇到一些問(wèn)題，個(gè)別REITs因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的問(wèn)題破產(chǎn)，給投資者帶來(lái)非常大的損失。

“雖然海外市場(chǎng)很成熟，但如果任由市場(chǎng)去做主導(dǎo)的話，因?yàn)槟承├娴尿?qū)動(dòng)，REITs管理者可能會(huì)采取一些過(guò)激的發(fā)展政策，加大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”朱慶恒說(shuō)。

朱慶恒表示，在REITs發(fā)展過(guò)程中有一些值得思考的，特別是在某些方向或指標(biāo)，例如REITs的杠桿比例，公司治理結(jié)構(gòu)，還有REITs持有人的集中度，需要設(shè)立一些硬性量化的指標(biāo)，從而保護(hù)REITs獨(dú)立正常的運(yùn)營(yíng)，以及保護(hù)中小投資者的利益，避免利益沖突或利益輸送，同時(shí)提高REITs在宏觀背景不確定下的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

“市場(chǎng)化的培育很重要，它要建立在有效透明的監(jiān)管體制下，才能生根發(fā)展。把一個(gè)小樹(shù)苗培育成一棵參天大樹(shù)，需要市場(chǎng)的營(yíng)養(yǎng)，同時(shí)也需要監(jiān)管的呵護(hù)?！敝鞈c恒說(shuō)。

朱慶恒表示，其實(shí)在當(dāng)前REITs的發(fā)展初期，項(xiàng)目審批的嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出，是非常有必要的。因?yàn)槟壳斑€沒(méi)有形成一套完整的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，所以目前每一個(gè)REITS項(xiàng)目從入庫(kù)到最后獲批上市，都經(jīng)歷了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮Y查。

“對(duì)底層資產(chǎn)合規(guī)性要求、可轉(zhuǎn)讓性要求、合理估值要求等等，都是為了保護(hù)投資者的利益不受損害。在目前市場(chǎng)還不能充分地給REITs定價(jià)的基礎(chǔ)上，監(jiān)管機(jī)構(gòu)只能以最嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)審批，項(xiàng)目沒(méi)有瑕疵，估值合理，轉(zhuǎn)讓合法合規(guī)等等?！敝鞈c恒說(shuō)。

朱慶恒認(rèn)為，在REITs市場(chǎng)的培育上，一切都是為了打好更扎實(shí)的基礎(chǔ)，建立一套市場(chǎng)化，透明度更高的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)的投資管理流程，讓資本市場(chǎng)認(rèn)同，讓投資者認(rèn)同，讓我國(guó)REITs往健康可持續(xù)的方向發(fā)展。

中國(guó)REITs“萬(wàn)億小目標(biāo)”

中國(guó)REITs尚在蹣跚學(xué)步。

朱慶恒介紹，“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)規(guī)模大約1000億元左右，但預(yù)計(jì)未來(lái)發(fā)展空間很大。海外REITs市場(chǎng)用了60年發(fā)展到1.3萬(wàn)億，未來(lái)中國(guó)REITs市場(chǎng)是奔著1萬(wàn)億的‘小目標(biāo)’去的?！?/p>

朱慶恒從兩個(gè)維度分析我國(guó)REITs未來(lái)的成長(zhǎng)空間：

一方面，從資產(chǎn)端看。

第一，要看經(jīng)濟(jì)體量，海外大經(jīng)濟(jì)體的REITs規(guī)模也很大，包括美國(guó)、日本、歐洲等，其REITs規(guī)模跟它們的經(jīng)濟(jì)體量成正比。舉例來(lái)說(shuō)，美國(guó)REITs和日本REITs的總上市規(guī)模均相當(dāng)于其GDP的3%-5%左右。按此邏輯，目前我國(guó)GDP約100萬(wàn)億，如果REITs規(guī)模達(dá)到GDP的1%，未來(lái)也是1萬(wàn)億以上的規(guī)模。

第二，從物業(yè)的特性來(lái)看，REITs是機(jī)構(gòu)投資者持有的物業(yè)，要求規(guī)模足夠大，收益足夠穩(wěn)定，有運(yùn)營(yíng)歷史，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有稀缺性，并且是核心資產(chǎn)。

第三，REITs的未來(lái)發(fā)展與國(guó)家的發(fā)展政策相輔相成，例如清潔能源，消費(fèi)，新基建，數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)等方向。

第四，整個(gè)投資思路需要調(diào)整，REITs持有物業(yè)的價(jià)值體系需要重新衡量。過(guò)去幾十年投資不動(dòng)產(chǎn)的理念是“位置、位置、位置”，核心位置決定了項(xiàng)目?jī)r(jià)值。但現(xiàn)在轉(zhuǎn)為“需求、需求、需求”。也就是說(shuō)，未來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)不完全是因?yàn)榈乩砦恢脹Q定它的價(jià)值，更看重的是“需求”——物業(yè)有沒(méi)有滿足顧客的需求。例如，數(shù)據(jù)中心的位置不重要，因?yàn)楝F(xiàn)在大家居家辦公。

另一方面從資金端來(lái)看。

第一，長(zhǎng)線資金或者機(jī)構(gòu)資金將成為REITs主流的投資者。海外的經(jīng)驗(yàn)是，80%以上的REITs投資者為機(jī)構(gòu)投資者，30%為養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)線資金。

第二，海外越來(lái)越多的個(gè)人與機(jī)構(gòu)投資者采用指數(shù)化投資工具（如ETF）來(lái)配置REITS，可以降低個(gè)股的投資風(fēng)險(xiǎn)以及提高市場(chǎng)流動(dòng)性。

“我們希望可以借鑒海外的投資經(jīng)驗(yàn)，讓我們少走一些彎路，讓國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs朝著一個(gè)健康可持續(xù)的市場(chǎng)方向發(fā)展。”朱慶恒說(shuō)。

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